집주인과 통화 확인 없이 위임장만 믿고 전세계약을 했다면, 보호받을 수 있을까
요약 및 결론: 집주인의 대리인과 맺은 전세계약이 집주인에게도 효력이 있는지는 민법 제114조·제126조·제130조에 따라 대리인에게 권한이 있었는지, 있었다면 어디까지였는지로 정해집니다. 대리권이 전혀 없는 사람과 맺은 계약은 집주인이 추인하지 않으면 집주인에게 효력이 없습니다(제130조). 대리인이 받은 권한을 넘어서 계약했다면, 임차인에게 "그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유"가 있는 때에는 집주인이 그 행위에 대하여 책임이 있습니다(제126조). 위임장을 믿었다는 사실만으로 보호받지는 못합니다. 통화 확인 없이 위임장만 본 경우가 '정당한 이유'에 해당하는지는 조문에 정해져 있지 않습니다.
전세계약을 할 때 집주인은 나오지 않고 위임장을 든 대리인만 나오는 경우가 흔합니다. 나중에 그 대리인에게 권한이 없었거나 받은 권한을 넘어섰다는 사실이 드러나면 임차인은 두 가지를 따져야 합니다. 집주인에게 계약을 주장할 수 있는지, 그리고 대리인에게 무엇을 청구할 수 있는지입니다. 이 글은 기준일 2026-09-30 현재 시행 중인 민법 제114조·제126조·제130조·제135조의 문언만으로 이 문제를 정리합니다.
대리인과 맺은 전세계약은 언제 집주인에게 효력이 생기나요?
민법 제114조제1항에 따르면 대리인의 의사표시가 “직접 본인에게 대하여” 효력을 가지려면 두 가지 요건이 모두 필요합니다. 하나는 대리인이 “그 권한내에서” 한 의사표시여야 한다는 것이고, 다른 하나는 “본인을 위한 것임을 표시한” 의사표시여야 한다는 것입니다. 전세계약에서 본인은 집주인이고, 대리인이 권한 범위 안에서 집주인을 위한 계약이라고 밝히고 맺은 계약이라야 집주인에게 효력이 생깁니다.
민법 제114조제2항은 반대 방향도 정합니다. 임차인이 대리인에게 한 의사표시에도 제1항이 준용됩니다. 이 원칙에서 벗어나는 경우, 곧 대리인에게 권한이 없거나 권한을 넘은 경우를 다루는 조문이 제130조와 제126조입니다.
위임장이 가짜였거나 대리인에게 대리권이 아예 없었다면 계약은 어떻게 되나요?
민법 제130조에 따르면 “대리권없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약”은 “본인이 이를 추인하지 아니하면” 본인에 대하여 효력이 없습니다. 위임장을 든 사람에게 실제로 대리권이 없었다면 집주인이 추인하지 않는 한 임차인은 그 전세계약을 집주인에게 주장할 수 없습니다.
제130조의 효과는 추인 여부라는 조건에 달려 있습니다. 집주인이 추인하면 결론이 달라질 수 있으므로 처음부터 결론이 정해진 무효로 볼 수는 없습니다. 또 효력이 없는 범위도 “본인에 대하여”로 한정됩니다. 추인을 어떤 방법으로, 언제까지 해야 하는지는 제130조에 적혀 있지 않습니다.
대리인이 받은 권한을 넘어 계약했다면 임차인은 보호받나요?
민법 제126조에 따르면 두 요건을 모두 갖췄을 때 “본인은 그 행위에 대하여 책임이 있다”. 첫째 요건은 “대리인이 그 권한외의 법률행위를 한 경우”이고, 둘째 요건은 상대방에게 “그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 때”입니다. 두 요건을 모두 갖추면 대리인이 권한을 넘어 맺은 전세계약이라도 집주인이 책임을 집니다.
제126조와 제130조는 서로 다른 상황을 다룹니다. 제126조는 “대리인이 그 권한외의” 법률행위를 한 경우이고, 제130조는 “대리권없는 자”가 대리인으로 계약한 경우입니다. 따라서 위임장 문제를 따질 때도 대리인에게 권한이 조금이라도 있었는데 그 범위를 넘은 것인지, 처음부터 권한이 없었던 것인지를 먼저 나눠야 합니다.
통화 확인 없이 위임장만 본 것도 ‘정당한 이유’가 되나요?
민법 제126조는 ‘정당한 이유’가 무엇인지 정하지 않았습니다. 그래서 통화 확인을 하지 않고 위임장만 본 경우가 여기에 해당하는지는 조문만으로 판단할 수 없습니다. 문언상 분명한 것은 요건이 “믿었다”는 사실이 아니라 “믿을 만한 정당한 이유”라는 점입니다. 임차인이 위임장을 실제로 믿었다는 것만으로는 제126조의 요건을 채우지 못합니다.
‘정당한 이유’를 가르는 기준과 그 이유를 누가 증명해야 하는지도 제126조에 적혀 있지 않습니다. 이 글의 자료 범위에서는 이 쟁점을 다룬 판례도 확인되지 않았습니다. 위임장만으로 충분한지, 통화 확인이 반드시 필요한지는 이 글에서 단정할 수 없는 부분입니다.
집주인에게 계약을 주장할 수 없다면 대리인에게는 무엇을 청구할 수 있나요?
민법 제135조제1항에 따르면 대리인으로서 계약을 맺은 사람이 두 요건에 모두 해당하면 책임을 집니다. 그 두 요건은 “대리권을 증명하지 못하고 또 본인의 추인을 받지 못한 경우”입니다. 이때 그 사람은 계약을 이행할 책임 또는 손해를 배상할 책임을 집니다. 둘 중 어느 쪽을 물을지는 “상대방의 선택에 따라” 정해지므로, 임차인이 고르며 대리인이 고르는 것이 아닙니다.
민법 제135조제2항은 두 경우에 제1항을 적용하지 않습니다. 하나는 대리권이 없다는 사실을 상대방이 “알았거나 알 수 있었을 때”이고, 다른 하나는 대리인으로서 계약을 맺은 사람이 제한능력자일 때입니다. 임차인이 실제로 알았던 경우뿐 아니라 알 수 있었던 경우에도 제1항의 책임을 물을 수 없습니다. 따라서 계약할 때 임차인이 어떤 확인을 했는지가 이 문언과 맞닿아 있습니다. 다만 통화 확인을 하지 않은 것이 “알 수 있었을 때”에 해당하는지는 조문에 정해져 있지 않습니다.
제135조의 현재 문언은 법률 제10429호(공포 2011. 3. 7.)로 전문개정된 것입니다.
상황별로 어떤 조문이 적용되고 효과는 무엇인가요?
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법적 효과(민사) |
|---|---|---|
| 대리인이 권한 안에서 집주인을 위한 것임을 표시하고 전세계약 체결 | 민법 제114조제1항 | 계약이 직접 본인(집주인)에게 효력 발생 |
| 임차인이 대리인에게 의사표시 | 민법 제114조제2항 | 제114조제1항 준용 |
| 대리권이 없는 사람이 집주인의 대리인으로 전세계약 체결 | 민법 제130조 | 집주인이 추인하지 않으면 집주인에게 효력 없음 |
| 대리인이 받은 권한 밖의 계약 체결, 임차인에게 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유 있음 | 민법 제126조 | 집주인이 그 행위에 대하여 책임 |
| 대리인으로 계약한 사람이 대리권을 증명하지 못하고 집주인의 추인도 받지 못함 | 민법 제135조제1항 | 임차인의 선택에 따라 계약 이행 책임 또는 손해배상 책임 |
| 임차인이 대리권이 없다는 사실을 알았거나 알 수 있었음, 또는 대리인으로 계약한 사람이 제한능력자 | 민법 제135조제2항 | 제135조제1항 적용하지 않음 |
민법 제114조·제126조·제130조·제135조에는 벌칙이나 과태료가 없습니다. 네 조문은 모두 계약이 누구에게 효력을 갖는지, 누가 책임을 지는지를 정하는 민사 규정입니다.
실제로는 어떻게 판단되나요?
민법 제114조·제126조·제130조·제135조에는 형벌이나 과태료가 없으므로 비교할 법정형과 선고형이 없습니다. 제126조의 표현대리가 실제로 얼마나 인정되는지, 무권대리 사건에서 제135조 책임이 얼마나 인정되는지에 관한 공식 통계나 양형기준 같은 수치는 이 글의 자료 범위에서 공표 자료가 없습니다. 이 쟁점을 다룬 판례도 이 글의 자료 범위에서는 확인되지 않았으므로, 판단 경향을 수치로 제시하지 않습니다.
2026년 민법 개정으로 대리 규정도 바뀌었나요?
현재 민법은 법률 제21454호(2026. 3. 17. 일부개정, 시행 2026. 3. 17.)이지만, 이 개정은 대리 조문을 바꾸지 않았습니다. 개정문상 이 개정이 함께 고친 조문은 제1001조(대습상속), 제1008조(특별수익자의 상속분), 제1010조(대습상속분), 제1115조(유류분의 보전)입니다. 부칙은 시행일(“공포한 날부터 시행”)과 함께 상속·유류분에 관한 적용례와 특례를 정합니다.
제114조·제126조·제130조에는 연혁 표기가 없으므로 현재 문언이 어느 개정으로 만들어졌는지 이 글에서 특정하지 않습니다. 제135조는 2011. 3. 7. 전문개정된 문언입니다. 네 조문은 모두 기준일 2026-09-30 현재 시행 중입니다.
관련 법령
제114조(대리행위의 효력) ①대리인이 그 권한내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 대하여 효력이 생긴다.
제126조(권한을 넘은 표현대리) 대리인이 그 권한외의 법률행위를 한 경우에 제삼자가 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 때에는 본인은 그 행위에 대하여 책임이 있다.
제130조(무권대리) 대리권없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 이를 추인하지 아니하면 본인에 대하여 효력이 없다.
제135조(상대방에 대한 무권대리인의 책임) ① 다른 자의 대리인으로서 계약을 맺은 자가 그 대리권을 증명하지 못하고 또 본인의 추인을 받지 못한 경우에는 그는 상대방의 선택에 따라 계약을 이행할 책임 또는 손해를 배상할 책임이 있다.
자주 묻는 질문
위임장만 있으면 대리인과 전세계약해도 효력이 있나요?
대리인과 맺은 전세계약이 집주인에게 효력을 가지려면 대리인이 "그 권한내에서" 집주인을 위한 것임을 표시하고 계약해야 합니다(민법 제114조제1항). 위임장을 든 사람에게 실제로 대리권이 없었다면 집주인이 추인하지 않는 한 계약은 집주인에게 효력이 없습니다(제130조). 위임장이 있다는 사실만으로 효력이 보장되지는 않습니다.
집주인이 나중에 대리인이 한 계약을 인정하면 유효해지나요?
민법 제130조는 대리권 없는 사람이 맺은 계약이 "본인이 이를 추인하지 아니하면" 본인에 대하여 효력이 없다고 정합니다. 따라서 이 계약의 효력은 집주인의 추인 여부에 달려 있습니다. 추인의 방법과 시기는 제130조에 적혀 있지 않습니다.
가짜 대리인에게 보증금을 물어내라고 할 수 있나요?
민법 제135조제1항에 따르면 대리인으로 계약한 사람이 대리권을 증명하지 못하고 집주인의 추인도 받지 못했다면 계약을 이행할 책임 또는 손해를 배상할 책임을 집니다. 둘 중 무엇을 물을지는 임차인이 선택합니다. 다만 임차인이 대리권이 없다는 사실을 알았거나 알 수 있었을 때, 또는 그 사람이 제한능력자일 때는 이 책임을 물을 수 없습니다(제135조제2항).
