잔금을 다 치른 뒤 등기를 안 하면 언제부터 문제가 되나요?

입력 2026.09.27. 오전 10:08

핵심 답부터: 부동산등기 특별조치법 제2조제1항은 “반대급부의 이행이 완료된 날부터 60일 이내”에 소유권이전등기를 신청하도록 정한다. 매매처럼 서로 대가적인 채무를 부담하는 계약이라면 잔금을 다 치른 날이 기산점이고, 그날부터 60일이 지나면 신청의무를 어긴 상태가 된다. 다만 그 뒤에 실제로 무엇이 붙는지는 과태료냐 형벌이냐로 갈리고, 둘의 요건이 서로 다르다.

1. 60일은 언제부터 세나 — 제2조제1항 각호

제2조제1항은 “부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자”에게 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내 소유권이전등기를 신청할 의무를 지운다.

매매는 제1호에 해당하는 전형이다. 계약일도, 입주일도, 잔금 영수증을 받은 다음 달도 아니라 반대급부의 이행이 완료된 날이 조문이 정한 날이다.

단서를 빼놓으면 틀린 문장이 된다

제2조제1항에는 단서가 있다.

다만, 그 계약이 취소ㆍ해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다.

즉 계약이 취소·해제되거나 무효인 경우에는 이 60일 의무가 적용되지 않는다. “잔금만 치르면 예외 없이 60일”이라고 옮기는 설명은 본문만 읽은 것이다.

보존등기가 안 된 부동산은 따로 정한다

소유권보존등기가 되어 있지 아니한 부동산에 대하여 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는, 제2조제5항 각호에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권보존등기를 신청하여야 한다. 그 날은 ① 「부동산등기법」 제65조에 따라 소유권보존등기를 신청할 수 있음에도 이를 하지 아니한 채 계약을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 날, ② 계약을 체결한 후에 같은 조에 따라 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 경우에는 신청할 수 있게 된 날이다.

2. 60일이 지나면 무엇이 걸리나 — 과태료(제11조)

제11조제1항의 요건과 효과는 이렇게 읽는다.

• 누가: 등기권리자가
• 어떤 때: 상당한 사유없이 제2조 각항의 규정에 의한 등기신청을 해태한 때
• 얼마: 해태한 날 당시의 부동산에 대하여 「지방세법」 제10조 및 제10조의2부터 제10조의6까지의 과세표준에 같은 법 제11조제1항의 표준세율(같은 법 제14조에 따라 조례로 세율을 달리 정하는 경우에는 그 세율)에서 1천분의 20을 뺀 세율(같은 법 제11조제1항제8호의 경우에는 1천분의 20의 세율)을 적용하여 산출한 금액 — 같은 법 제13조제2항·제3항·제6항 또는 제7항에 해당하는 경우에는 그 금액의 100분의 300 — 의 5배 이하에 상당하는 금액

정액 과태료가 아니다. 산출금액에 **“5배 이하”**라는 상한이 붙은 구조이고, 요건에도 “상당한 사유없이”가 들어 있다. 그래서 60일이 지났다는 사실만으로 특정 금액이 확정된다고 말할 수 없다.

또한 제11조제2항은 과태료 금액을 정할 때 해태기간, 해태사유, 목적부동산의 가액등을 참작하여야 한다고 정한다. 얼마나 늦었는지, 왜 늦었는지, 부동산 값이 얼마인지가 금액 산정에 들어가는 요소라는 뜻이다.

과태료가 배제되는 경우

제11조제1항 단서는 부동산실권리자명의등기에관한법률 제10조제1항의 규정에 의하여 과징금을 부과한 경우를 제외한다.

3. 징역·벌금은 ‘지연’ 자체가 아니라 ‘목적 있는 전매’에 걸린다

가장 많이 헷갈리는 지점이다. 제8조(벌칙)는 이렇게 되어 있다.

다음 각호의 1에 해당하는 자는 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처한다.

1. 조세부과를 면하려 하거나 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을 얻으려 하거나 소유권등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적으로 제2조제2항 또는 제3항의 규정에 위반한 때
2. 제6조의 규정에 위반한 때
3. 삭제<1995.3.30>

여기서 확인할 두 가지.

• 제2조제1항 위반은 제8조제1호에 들어 있지 않다. 제1호가 가리키는 것은 제2조제2항 또는 제3항이다. 즉 “잔금 치르고 60일 넘겨 등기를 미룬 것”만으로 이 벌칙 조문의 제1호에 해당한다고 읽을 근거가 조문에 없다.
• 목적 요건이 앞에 붙는다. ① 조세부과를 면하려 하거나 ② 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을 얻으려 하거나 ③ 소유권등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적 — 이 목적으로 제2조제2항·제3항을 위반한 때다.

법정형은 선택형이다. “3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처한다”로, ‘이나’까지가 조문 문언이다.

4. 등기를 건너뛰고 되팔면 — 제2조제2항·제3항의 시점 구분

제2조제2항과 제3항은 다시 제3자와 계약한 시점을 기준으로 갈린다. 이 구분이 제8조제1호가 가리키는 대상이기도 하다.

(1) 제1항 각호에 정하여진 날 이후에 다시 계약하고자 할 때 — 제2조제2항

부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가, 제1항 각호에 정하여진 날 이후 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약이나 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 때에는, 그 제3자와 계약을 체결하기 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다.

→ 여기서는 ‘60일’이 아니라 **‘제3자와 계약 체결 전’**이 순서다.

(2) 제1항 각호에 정하여진 날 전에 다시 계약한 때 — 제2조제3항

그 날 전에 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 때에는, 먼저 체결된 계약의 반대급부의 이행이 완료되거나 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다.

→ 두 경우 모두 “먼저 체결된 계약에 따라” 등기를 신청하라는 점은 같고, 기한의 형태가 다르다.

적용이 제외되는 범위 — 제2조제4항

국가·지방자치단체·한국토지주택공사·한국수자원공사 또는 토지구획정리조합(1999년 5월 1일 전에 조합설립의 인가를 받아 토지구획정리사업의 시행자인 토지구획정리사업법에 의한 토지구획정리조합에 한한다)이 택지개발촉진법에 의한 택지개발사업, 토지구획정리사업법에 의한 토지구획정리사업 또는 산업입지및개발에관한법률에 의한 특수지역개발사업(주거시설용 토지에 한한다)의 시행자인 경우에, 당해 시행자와 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 최초로 체결한 자가 파산 기타 이와 유사한 사유로 소유권이전등기를 할 수 없는 때에는, 지방자치단체의 조례로 정하는 자에 대하여 제2항 및 제3항을 적용하지 아니한다.

조례로 정하는 자의 구체적 범위는 조례 소관이다.

5. 등기를 신청할 때 함께 요구되는 것 — 계약서 검인(제3조)

계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는, 다음 사항이 기재된 계약서에 검인신청인을 표시하여 부동산의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되어 있는 시에 있어서는 구청장)·군수(이하 “시장등”) 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 제출하여야 한다.

1. 당사자
2. 목적부동산
3. 계약연월일
4. 대금 및 그 지급일자등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항
5. 부동산중개업자가 있을 때에는 부동산중개업자
6. 계약의 조건이나 기한이 있을 때에는 그 조건 또는 기한

등기원인을 증명하는 서면이 집행력 있는 판결서 또는 판결과 같은 효력을 갖는 조서(이하 “판결서등”)인 때에는 판결서등에 검인을 받아 제출하여야 한다(제3조제2항). 시장등 또는 위임받은 자가 검인을 한 때에는 계약서 또는 판결서등의 사본 2통을 작성하여 1통은 보관하고 1통은 부동산의 소재지를 관할하는 세무서장에게 송부하여야 한다(제3조제3항). 검인에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다(제3조제4항).

6. 정리 — 시점별로 무엇이 달라지나

자주 틀리는 세 가지

1. “60일 넘으면 곧바로 징역”이 아니다. 제8조제1호는 제2조제2항·제3항 위반에 목적 요건이 붙은 경우를 가리키고, 제2조제1항 위반은 그 호에 들어 있지 않다.
2. 과태료는 정액이 아니다. 요건에 “상당한 사유없이”가 있고, 효과는 산출금액의 “5배 이하에 상당하는 금액”이다.
3. 기산점은 계약일이 아니다. 대가적 채무를 부담하는 계약에서는 반대급부의 이행이 완료된 날이다.

7. 이 글이 확인하지 않은 것

• 이 글은 부동산등기 특별조치법 조문 문언만을 근거로 한다. 관련 판례는 확인되지 않았으므로, 개별 사안에서 ‘목적’이 어떻게 인정되는지에 대한 판단은 여기서 단정하지 않는다.
• 제2조제4항의 조례로 정하는 자, 제3조제4항의 대법원규칙 내용은 각 소관 법령의 영역이다.
• 현행 조문의 시행일은 2022년 1월 1일이다(부칙 제1조). 부칙 제8조는 제11조제1항 본문 중 “「지방세법」 제10조”를 “「지방세법」 제10조 및 제10조의2부터 제10조의6까지”로 개정했다. 부칙 제2조부터 제7조까지는 생략되어, 적용례·경과조치의 존부는 이 자료 범위에서 확인되지 않았다.
• 제2조의 현재 문언을 만든 개정은 법률 제11599호(공포 2012. 12. 18.)로, 법령 상단 공포번호(제18655호)와 다르다. 제3조와 제8조에는 연혁 표기가 없어, 문언을 만든 개정을 상단 공포번호로 단정할 수 없다.

참고 법령

• 부동산등기 특별조치법 [시행 2022. 1. 1.] [법률 제18655호, 2021. 12. 28., 타법개정] (소관: 법무부)
  • 제2조(소유권이전등기등 신청의무) 제1항·제2항·제3항·제4항·제5항
  • 제3조(계약서등의 검인에 대한 특례) 제1항·제2항·제3항·제4항
  • 제8조(벌칙) 제1호·제2호·제3호(삭제)
  • 제11조(과태료) 제1항·제2항
  • 부칙(지방세법) 제18655호, 2021. 12. 28. — 제1조(시행일), 제8조(다른 법률의 개정)
• 부동산등기법 제65조 (제2조제5항 각호에서 인용)
• 지방세법 제10조, 제10조의2부터 제10조의6까지, 제11조제1항(제8호 포함), 제13조제2항·제3항·제6항·제7항, 제14조 (제11조제1항에서 인용)
• 부동산실권리자명의등기에관한법률 제10조제1항 (제11조제1항 단서에서 인용)
• 택지개발촉진법, 토지구획정리사업법, 산업입지및개발에관한법률 (제2조제4항에서 인용)

관련 법령: 부동산등기 특별조치법 제2조 · 부동산등기 특별조치법 제3조 · 부동산등기 특별조치법 제8조 · 부동산등기 특별조치법 제11조

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