잔금을 다 치른 뒤 등기를 안 하면 언제부터 문제가 되나요?
요약 및 결론: 매매처럼 계약 당사자가 서로 대가적 채무를 부담하는 경우, 반대급부의 이행이 완료된 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청해야 합니다. 상당한 사유 없이 그 신청을 해태하면 과태료 대상이 될 수 있고, 등기 전 되파는 행위는 목적과 시점에 따라 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금 대상이 될 수 있습니다.
아파트 잔금을 지급한 뒤 등기를 미루다가 다시 매매계약을 체결하는 경우, 단순한 지연과 전매 관련 의무 위반은 구별해서 보아야 합니다. 부동산등기 특별조치법은 일반적인 등기신청 해태에는 과태료 규정을 두고, 조세 회피·가격변동 이득·법령상 제한 회피 목적이 있는 전매 관련 위반에는 형벌 규정을 둡니다.
잔금을 지급한 날부터 바로 60일이 계산되나요?
서로 대가적 채무를 부담하는 계약에서는 반대급부의 이행이 완료된 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청해야 합니다. 따라서 잔금 지급일이 곧 반대급부 이행 완료일인지 여부는 계약에서 각 당사자가 부담한 이행 내용에 따라 확인할 문제이며, 법문은 단순히 ‘잔금 지급일’이 아니라 ‘반대급부의 이행이 완료된 날’을 기준으로 정합니다.
계약이 취소·해제되거나 무효인 경우에는 제2조제1항의 등기신청 의무가 적용되지 않습니다. 계약이 유효하게 유지되는지와 반대급부 이행 완료일은 60일의 기준일을 판단할 때 함께 확인해야 합니다.
등기신청을 60일 안에 하지 않으면 어떤 제재가 있나요?
등기권리자가 상당한 사유 없이 등기신청을 해태한 경우에는 과태료가 부과될 수 있습니다. 과태료는 정액이 아니라, 법정 산식으로 계산한 금액의 5배 이하 범위에서 정해지며 해태기간·해태사유·목적부동산 가액 등을 참작합니다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법정 제재 |
|---|---|---|
| 서로 대가적 채무를 부담하는 계약에서 반대급부 이행 완료일부터 60일 이내 소유권이전등기를 신청하지 않음 | 부동산등기 특별조치법 제2조제1항, 제11조제1항·제2항 | 상당한 사유 없이 해태한 경우 법정 산식으로 계산한 금액의 5배 이하 과태료 |
| 제2조제1항 각 호의 기준일 이후, 등기신청 전 제3자와 소유권이전 계약 또는 계약당사자 지위 이전 계약을 체결하려 함 | 부동산등기 특별조치법 제2조제2항 | 제3자와 계약하기 전에 먼저 체결된 계약에 따른 소유권이전등기 신청 의무 |
| 제2조제1항 각 호의 기준일 전 제3자와 소유권이전 계약을 체결함 | 부동산등기 특별조치법 제2조제3항 | 먼저 체결된 계약의 반대급부 이행 완료일 또는 계약 효력 발생일부터 60일 이내 등기신청 의무 |
| 조세부과 회피, 시점 간 가격변동 이득, 소유권 등 권리변동 규제 법령의 제한 회피 목적으로 제2조제2항 또는 제3항을 위반함 | 부동산등기 특별조치법 제8조제1호 | 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금 |
부동산실권리자명의등기에관한법률 제10조제1항에 따라 과징금이 부과된 경우에는 부동산등기 특별조치법 제11조제1항의 과태료 규정이 적용되지 않습니다. 이 글의 자료에는 그 과징금의 요건이나 금액은 포함되어 있지 않습니다.
등기하지 않은 채 되팔면 항상 형사처벌 대상인가요?
등기하지 않은 채 다시 계약을 체결했다는 사정만으로 제8조제1호의 형벌 규정이 적용되는 것은 아닙니다. 제8조제1호는 조세부과를 면하려는 목적, 다른 시점 간 가격변동에 따른 이득을 얻으려는 목적, 또는 소유권 등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피하려는 목적이 있는 제2조제2항 또는 제3항 위반을 대상으로 합니다.
제2조제1항의 60일 내 등기신청 의무 위반은 제8조제1호에 직접 열거되어 있지 않습니다. 다만 상당한 사유 없이 제2조 각 항에 따른 등기신청을 해태한 경우에는 제11조의 과태료 규정이 문제될 수 있습니다.
되파는 계약 시점에 따라 의무가 다른가요?
제2조제1항 각 호의 기준일 이후에 다시 제3자와 계약하려는 경우에는, 새 계약을 체결하기 전에 먼저 체결된 계약에 따른 소유권이전등기를 신청해야 합니다. 법문은 ‘되팔기 전에 먼저 등기신청’이라는 순서를 정하고 있습니다.
반대로 제2조제1항 각 호의 기준일 전에 제3자와 다시 소유권이전 계약을 체결한 경우에는, 먼저 체결된 계약의 반대급부 이행이 완료되거나 계약 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 먼저 체결된 계약에 따라 등기신청을 해야 합니다. 전매 관련 의무는 새 계약의 체결 시점이 최초 계약의 기준일 전인지 후인지에 따라 달라집니다.
실제로 어느 정도 제재가 내려지나요?
제8조 본문의 법정형은 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금입니다. 제11조제1항의 과태료는 지방세법상 과세표준과 세율을 기초로 한 법정 산식의 5배 이하이며, 제11조제2항에 따라 해태기간·해태사유·목적부동산 가액 등을 참작해 정합니다.
이 글의 자료 범위에서는 실제 선고형, 과태료 부과 건수, 평균 부과액 또는 양형기준에 관한 공표 자료가 확인되지 않았습니다. 따라서 법정형이나 과태료 상한을 실제 처분 결과로 단정할 수는 없습니다.
관련 법령
제2조(소유권이전등기등 신청의무) ①부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소ㆍ해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다.
제3조(계약서등의 검인에 대한 특례) ①계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 다음 각호의 사항이 기재된 계약서에 검인신청인을 표시하여 부동산의 소재지를 관할하는 시장(區가 設置되어 있는 市에 있어서는 區廳長)ㆍ군수(이하 "市長등" 이라 한다) 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출하여야 한다.
제8조(벌칙) 다음 각호의 1에 해당하는 자는 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처한다. 1. 조세부과를 면하려 하거나 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을 얻으려 하거나 소유권등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적으로 제2조제2항 또는 제3항의 규정에 위반한 때
제11조(과태료) ①등기권리자가 상당한 사유없이 제2조 각항의 규정에 의한 등기신청을 해태한 때에는 그 해태한 날 당시의 부동산에 대하여 「지방세법」 제10조 및 제10조의2부터 제10조의6까지의 과세표준에 같은 법 제11조제1항의 표준세율(같은 법 제14조에 따라 조례로 세율을 달리 정하는 경우에는 그 세율을 말한다)에서 1천분의 20을 뺀 세율(같은 법 제11조제1항제8호의 경우에는 1천분의 20의 세율)을 적용하여 산출한 금액(같은 법 제13조제2항ㆍ제3항ㆍ제6항 또는 제7항에 해당하는 경우에는 그 금액의 100분의 300)의
자주 묻는 질문
잔금 치르고 등기 안 하면 과태료가 바로 나오나요?
잔금을 포함한 반대급부 이행이 완료된 날부터 60일 이내에 등기신청을 하지 않았다는 사정만으로 과태료 금액이 정액으로 확정되는 것은 아닙니다. 상당한 사유 없이 신청을 해태한 경우가 요건이고, 과태료 금액은 해태기간·해태사유·목적부동산 가액 등을 참작해 정합니다.
등기 안 한 아파트를 되팔면 무조건 징역인가요?
등기 전 재매매와 관련해 징역이나 벌금이 문제되려면 제2조제2항 또는 제3항 위반과 함께 법정 목적이 있어야 합니다. 법정 목적은 조세부과 회피, 다른 시점 간 가격변동 이득 취득, 소유권 등 권리변동을 규제하는 법령의 제한 회피입니다.
계약이 해제되면 60일 안에 등기해야 하나요?
소유권이전을 내용으로 하는 계약이 취소·해제되거나 무효인 경우에는 제2조제1항의 등기신청 의무가 적용되지 않습니다. 계약 해제 여부와 그 효력은 등기신청 의무를 판단하는 전제가 됩니다.
