부동산 등기 미신청, 60일이 기한인 이유
계약 성립부터 60일 안의 의무
부동산의 소유권이전 계약에서 잔금을 다 치른 것은 “반대급부의 이행이 완료된” 순간입니다. 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항은 이 시점부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청할 의무를 정합니다.
다시 말해, 매매대금을 모두 지급한 날부터 60일이 등기 신청의 기한입니다. 이 기간 내에 신청하지 않으면 법적 문제가 발생합니다.
등기 미신청 기한 도과 후 과태료
61일째부터 문제가 됩니다. 「부동산등기 특별조치법」 제11조제1항은 “등기권리자가 상당한 사유 없이 제2조 각 항의 규정에 의한 등기신청을 해태한 때” 과태료를 부과합니다.
과태료의 규모는:
- 그 시점의 부동산 가액을 기준으로 지방세법의 표준세율(보유세 세율)에서 일정액을 뺀 세율을 적용
- 산출 금액의 5배 이하에 상당하는 금액
과태료 산정 시에는 해태 기간·해태 사유·목적 부동산의 가액 등이 고려됩니다(제11조제2항). 따라서 기한을 넘긴 기간이 길수록, 부동산 가액이 높을수록 과태료가 무거워질 가능성이 높습니다.
전매할 목적이면 형사 처벌
단순히 등기를 미루는 것 이상으로, 전매 목적이 있을 때는 형사 처벌의 대상이 됩니다.
「부동산등기 특별조치법」 제8조제1호는 다음 목적 중 하나로 제2조제2항 또는 제3항을 위반한 자를 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처하도록 합니다:
- 조세부과를 면할 목적
- 다른 시점 간의 가격변동에 따른 이득을 얻을 목적
- 소유권 등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적
이는 소위 ‘투기 전매’나 규제 회피를 노린 행위를 억제하기 위한 규정입니다.
전매 계약 시점에 따른 기한 차이
기한은 전매 시점에 따라 달라집니다:
첫 계약의 반대급부(대금) 이행 완료 후 전매하는 경우
그 제3자와 계약을 체결하기 전에 먼저 체결된 계약에 따라 등기를 신청해야 합니다(제2조제2항).
첫 계약의 반대급부 이행 전에 전매 계약한 경우
먼저 체결된 계약의 반대급부 이행 완료 또는 효력 발생일부터 60일 이내에 등기를 신청해야 합니다(제2조제3항).
예외 상황
계약이 취소·해제되거나 무효인 경우는 등기 신청 의무가 없습니다(제2조제1항 단서). 또한 과태료도 “상당한 사유”가 있는 경우는 부과되지 않습니다.
참고 법령:
- 「부동산등기 특별조치법」 제2조(소유권이전등기등 신청의무)
- 「부동산등기 특별조치법」 제8조(벌칙)
- 「부동산등기 특별조치법」 제11조(과태료)
