잔금을 다 치른 뒤 등기를 안 하면 언제부터 문제가 되나요?
부동산 매매에서 잔금 지급 등 반대급부의 이행이 끝났다면, 소유권이전등기는 그날부터 60일 이내에 신청해야 합니다.
기준일은 잔금 지급이 끝난 날입니다
부동산등기 특별조치법은 서로 대가적인 채무를 부담하는 계약의 경우, 반대급부의 이행이 완료된 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하도록 정하고 있습니다.
따라서 잔금을 모두 지급했다면 원칙적으로 잔금 지급이 완료된 날을 기준으로 60일의 기간을 계산합니다. 60일이 지나도록 등기신청을 하지 않으면 등기신청의무를 해태한 문제가 생길 수 있습니다.
다만 계약이 취소되거나 해제되었거나 무효인 경우에는 이 등기신청의무가 적용되지 않습니다.
60일이 지나면 과태료 대상이 될 수 있습니다
등기권리자가 상당한 사유 없이 등기신청을 해태한 경우에는 과태료 대상이 될 수 있습니다.
과태료는 일정한 정액으로 정해지는 것이 아닙니다. 해태한 날 당시 부동산의 과세표준과 세율을 기준으로 산출한 금액의 5배 이하에 상당하는 금액이 정해질 수 있습니다. 과태료 금액을 정할 때에는 해태기간, 해태사유, 목적부동산의 가액 등을 참작해야 합니다.
다만 부동산실권리자명의등기에관한법률 제10조제1항에 따라 과징금이 부과된 경우에는 부동산등기 특별조치법상 과태료 규정이 적용되지 않습니다.
등기하지 않고 다시 팔 때는 별도 규정이 적용됩니다
소유권이전등기를 하지 않은 상태에서 제3자와 다시 소유권이전계약을 체결하는 경우에는 계약 시점에 따라 의무가 달라집니다.
- 60일의 기준일이 지난 뒤 제3자와 계약하려는 경우: 제3자와 계약하기 전에 먼저 기존 계약에 따른 소유권이전등기를 신청해야 합니다.
- 60일의 기준일이 되기 전에 제3자와 계약한 경우: 기존 계약의 반대급부 이행이 완료되거나 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 기존 계약에 따른 등기를 신청해야 합니다.
징역이나 벌금은 모든 미등기에 적용되지 않습니다
등기를 하지 않았다는 사정만으로 제8조의 형벌 규정이 적용되는 것은 아닙니다.
제8조는 제2조제2항 또는 제3항을 위반하면서 조세부과를 면하려 하거나, 다른 시점 간의 가격변동에 따른 이득을 얻으려 하거나, 소유권 등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적이 있는 경우를 정하고 있습니다. 이때 법정형은 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금입니다.
따라서 잔금 지급 후 60일 이내에 등기를 신청하지 않은 제2조제1항 위반과 목적이 붙은 전매 관련 제2조제2항 또는 제3항 위반은 구분해서 보아야 합니다.
정리
잔금을 다 치른 경우에는 그 반대급부 이행이 완료된 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청해야 합니다. 60일이 지나도록 상당한 사유 없이 신청하지 않으면 과태료 문제가 생길 수 있고, 등기하지 않은 채 제3자에게 다시 팔면 별도의 등기신청의무와 목적에 따른 형벌 규정이 문제될 수 있습니다.
참고한 법령
- 부동산등기 특별조치법 제2조
- 부동산등기 특별조치법 제8조
- 부동산등기 특별조치법 제11조
- 부동산실권리자명의등기에관한법률 제10조제1항
