임대사업자 등록을 거짓으로 했다면 구청장은 반드시 말소해야 할까? 민간임대주택법 제6조의 '의무 말소'와 '재량 말소'

입력 2026.10.13. 오전 10:08

한 줄 답변: 조문 문언상 그렇습니다. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항 단서에 따르면, 임대사업자가 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 경우(제1호) 시장·군수·구청장은 등록의 전부 또는 일부를 “말소하여야 한다”. 다른 말소 사유(제2호~제17호, 제12호의2 포함)는 **“말소할 수 있다”**는 재량 규정입니다. 같은 조문 안에서 의무로 말소해야 하는 사유는 제1호 하나뿐입니다.

기준일: 2026년 10월 13일 현재 시행 중인 조문(법률 제21065호, 시행 2026. 1. 2.)을 기준으로 합니다.

핵심 요약

• 거짓·부정 등록(제1호)이면 말소는 의무입니다. 문언은 “등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다”입니다.
• 나머지 사유는 재량입니다. 제2호~제17호(제12호의2 포함)에 해당해도 조문은 “말소할 수 있다”고만 정합니다.
• 말소하려면 청문을 거쳐야 합니다. 제1항에 따라 말소할 때는 청문을 “하여야 한다”(제2항). 청문에서 빠지는 사유는 제3호·제5호·제6호뿐이므로 제1호에 따른 말소에는 청문이 필요합니다.
• 말소한 뒤에는 공고해야 합니다. 임대사업자의 명칭과 말소 사유 등을 공고하는 것이 의무입니다(제3항).
• 임차인 통지는 임대사업자가 할 일입니다. 제1항제3호에 따라 등록말소를 신청하거나 청문 통보를 받은 임대사업자는 7일 이내에 그 사실을 임차인에게 통지하여야 합니다(제4항).
• 말소된 뒤에도 기존 임차인은 보호됩니다. 이미 체결된 임대차계약 기간이 끝날 때까지 임차인과의 관계에서는 이 법에 따른 임대사업자로 봅니다(제6항).

1. 조문 원문: 한 문장 안에 ‘할 수 있다’와 ‘하여야 한다’가 함께 있다

「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항 본문, 단서, 제1호의 원문입니다.

① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다.

1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 경우

구조는 아래와 같습니다.

따라서 “임대사업자가 의무를 어기면 등록이 반드시 말소된다”는 식의 설명은 정확하지 않습니다. 예를 들어 임대조건 위반(제7호)이나 임대보증금 보증 미가입 중 대통령령으로 정하는 경우(제14호)라도, 조문상 말소 여부는 시장·군수·구청장의 재량입니다. 의무 말소는 거짓·부정 등록(제1호)에만 적용됩니다.

‘전부 또는 일부’라는 표현

단서도 “등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다”고 적고 있습니다. 말소 자체는 의무이지만, 조문 문언에는 등록 전부를 말소하는 경우와 일부를 말소하는 경우가 모두 들어 있습니다.

2. 제1항 각 호 전체 목록(재량 말소 사유 포함)

제6조제1항에는 모두 18개 호(제1호~제17호와 제12호의2)가 있습니다. 사유별로 간단히 정리하면 다음과 같습니다(정확한 문언은 법제처 원문을 확인하세요).

주의: 제10호도 “거짓이나 그 밖의 부정한 방법”이라는 표현을 쓰지만, 이는 등록이 아니라 제48조제1항제2호에 따른 설명이나 정보 제공에 관한 사유입니다. 의무 말소는 제1호(등록 자체를 거짓·부정하게 한 경우)에만 적용되고, 제10호는 재량 말소 사유입니다.

제2호의 ‘일정 기간’과 제12호·제14호·제15호·제17호의 구체적인 경우는 대통령령(시행령)으로 정합니다. 이 글은 법률 조문만 다루므로 시행령의 구체적 내용은 포함하지 않았습니다.

3. 말소 절차: 청문 → 말소 → 공고

거짓·부정 등록을 이유로 말소할 때 조문상 거치는 절차는 다음과 같습니다.

1. 청문(제2항): “시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따라 등록을 말소하는 경우 청문을 하여야 한다.” 청문 예외는 제1항제3호·제5호·제6호뿐이므로 제1호 사유에는 청문이 필요합니다.
2. 임차인 통지(제4항): 청문 통보를 받은 임대사업자는 7일 이내에 그 사실을 임차인에게 통지하여야 합니다. 이 의무는 행정청이 아니라 임대사업자가 집니다.
3. 말소(제1항 단서): 등록의 전부 또는 일부를 말소합니다.
4. 공고(제3항): 시장·군수·구청장은 해당 임대사업자의 명칭과 말소 사유 등 필요한 사항을 공고하여야 합니다.

즉 의무 말소라고 해서 청문 없이 바로 말소되는 것이 아닙니다. 청문을 거쳐 말소하고, 말소한 뒤에는 공고하는 순서입니다.

4. 말소 뒤 임차인의 지위: 계약 기간까지는 임대사업자로 ‘본다’

제6조제6항은 다음과 같이 정합니다.

⑥ 제1항 각 호(제5호 중 제43조제2항에 따라 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도하는 경우는 제외한다) 및 제5항에 따라 등록이 말소된 경우에는 그 임대사업자(해당 주택을 양도한 경우에는 그 양수한 자를 말한다)를 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 본다.

• 거짓·부정 등록(제1호)으로 등록이 말소되어도, 이미 체결된 임대차계약 기간이 끝날 때까지는 임차인과의 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 간주됩니다.
• 주택을 양도했다면 양수한 자가 임대사업자로 간주됩니다.
• 예외: 제1항제5호 중 제43조제2항에 따라 다른 임대사업자에게 양도한 경우는 이 간주 규정이 적용되지 않습니다.

5. 혼동하기 쉬운 것: 제5항의 말소는 구청장의 처분이 아니다

제6조제5항은 제1항과 성격이 다릅니다.

⑤ 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트(「주택법」 제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.

• 이 항은 시장·군수·구청장이 말소 처분을 한다고 적지 않고, “임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다”고 서술합니다.
• 대상은 두 가지뿐입니다. ① 종전 법 제2조제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트(도시형 생활주택 제외)를 임대하는 민간매입임대주택, ② 제2조제6호의 단기민간임대주택.
• 여기서 ‘종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」‘은 제1항제11호 괄호의 “이하 이 조에서 같다”에 따라 법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말합니다.

제1항의 재량 말소, 제1항 단서의 의무 말소, 제5항의 기간 종료에 따른 말소는 근거가 서로 다른 세 가지입니다.

자주 묻는 질문

Q1. 거짓으로 등록한 사실이 확인되면 구청장이 말소하지 않을 수도 있나요? 조문 문언상 제1호에 해당하면 “등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다”고 되어 있어, 말소 여부를 선택할 수 있는 재량 규정이 아닙니다. 다만 문언이 ‘전부 또는 일부’로 되어 있고, 말소 전에 청문을 거쳐야 합니다(제2항).

Q2. 보증보험 미가입이나 임대료 증액 위반도 반드시 말소되나요? 조문상으로는 아닙니다. 임대조건 위반(제7호), 임대보증금 보증 미가입 중 대통령령으로 정하는 경우(제14호) 등은 제1항 본문의 “말소할 수 있다”에 해당하는 재량 사유입니다.

Q3. 등록이 말소되면 임차인의 기존 계약은 어떻게 되나요? 제6조제6항에 따라 이미 체결된 임대차계약 기간이 끝날 때까지는 임차인과의 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 봅니다. 주택을 양도했다면 양수한 자가 그 지위에 있는 것으로 봅니다(제43조제2항에 따라 다른 임대사업자에게 양도한 경우는 제외).

Q4. 임차인은 말소 절차가 진행 중인지 어떻게 알 수 있나요? 임대사업자가 제1항제3호에 따라 등록말소를 신청하거나 청문 통보를 받으면 7일 이내에 임차인에게 통지하여야 합니다(제4항). 말소된 뒤에는 시장·군수·구청장이 임대사업자 명칭과 말소 사유 등을 공고합니다(제3항).

Q5. 이 조문에 관한 대법원 판례가 있나요? 이 글이 근거로 삼은 자료에는 제6조에 관한 판례가 없습니다. 그래서 이 글은 조문 문언만으로 설명했습니다.

Q6. 앞으로 이 조문이 바뀔 예정인가요? 기준일(2026. 10. 13.) 현재 공포되었지만 아직 시행되지 않은 개정이 두 건 있습니다. 법률 제21899호(시행 2027. 3. 9.)와 제21901호(시행 2027. 9. 9.)이며, 두 건 모두 제6조 문언을 바꾸지 않습니다. 제21899호는 제27조, 제42조, 제43조의2, 제46조, 제65조, 제67조를 고치고, 부칙에는 제6조에 관한 경과조치가 없습니다. 다만 제1항제13호가 인용하는 제46조가 이 개정으로 바뀌는데, 바뀌는 내용은 이 글의 범위 밖입니다. 제21901호의 부칙 내용은 확인되지 않았습니다.

조문 연혁 메모

• 제6조제1항 연혁: <개정 2020.6.9, 2020.8.18, 2021.3.16, 2021.9.14, 2023.3.28, 2024.12.3>
• 현행 제6조 문언을 만든 개정은 **법률 제20550호(공포 2024. 12. 3.)**입니다. 이 개정의 시행일은 확인되지 않았습니다.
• 현행본 상단의 법률 제21065호(2025. 10. 1. 타법개정, 시행 2026. 1. 2.)는 이 법의 제30조제3항·제4항 후단과 제36조제2항의 장관 명칭만 바꾼 개정으로, 제6조와는 관계가 없습니다.
• 제6조 구조: 6개 항, 제1항에 18개 호(제1호~제17호, 제12호의2), 2개 목(제12호의2 가목·나목). 삭제된 항은 없습니다.

참고 법령

• 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제21065호, 2025. 10. 1. 타법개정, 시행 2026. 1. 2.)
  • 제6조제1항 본문·단서 및 제1호~제17호(제12호의2 포함): 임대사업자 등록 말소 사유(재량·의무)
  • 제6조제2항: 말소 시 청문 의무와 예외(제1항제3호·제5호·제6호)
  • 제6조제3항: 말소 시 공고 의무
  • 제6조제4항: 임대사업자의 임차인 통지 의무(7일 이내)
  • 제6조제5항: 임대의무기간 종료에 따른 등록 말소
  • 제6조제6항: 말소 후 임대사업자 간주
• 「민간임대주택에 관한 특별법」 법률 제21065호 부칙 제7조<473>: 제30조·제36조 장관 명칭 변경
• 「민간임대주택에 관한 특별법」 법률 제21899호(2026. 9. 8. 일부개정, 시행 2027. 3. 9.) 부칙 제1조~제5조: 시행일 및 적용례
• 출처: 법제처 국가법령정보센터, 「민간임대주택에 관한 특별법」 원문

이 글은 2026년 10월 13일 기준 법령 조문을 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안에 대한 법률 판단이 아닙니다.

관련 법령: 민간임대주택에 관한 특별법 제6조

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