거짓으로 한 임대사업자 등록, 구청장이 꼭 말소해야 할까
요약 및 결론: 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 한 임대사업자 등록은 시장·군수·구청장이 반드시 말소해야 합니다. 근거는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항 단서와 제1호입니다. 같은 항의 나머지 사유(제2호\~제17호, 제12호의2 포함)는 "말소할 수 있다"는 재량 사유라서 말소 여부를 행정청이 판단합니다. 의무 말소에서도 범위는 "등록의 전부 또는 일부"이고, 말소 전에는 청문을 거쳐야 합니다.
「민간임대주택에 관한 특별법」은 2026년 9월 8일 공포된 개정 두 건(법률 제21899호·제21901호)으로 2027년 단계 시행을 앞두고 있습니다. 두 개정 모두 제6조의 문언은 바꾸지 않았습니다. 그래서 2026년 10월 13일 기준 현행 제6조가 앞으로도 등록 말소의 기준으로 남습니다. 제6조는 보증금 반환 지연, 보증회사의 대위변제, 보증 미가입, 세금 체납처럼 임차인 피해와 관련된 사유도 말소 사유로 정하고 있습니다. 다만 행정청이 반드시 말소해야 하는 사유는 그중 하나뿐입니다.
임대사업자 등록 말소 사유 중 ‘반드시 말소’는 어떤 경우인가?
반드시 말소해야 하는 경우는 제6조제1항제1호, 즉 “거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 경우” 하나뿐입니다. 제6조제1항 본문은 “등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다”는 재량 규정입니다. 이어지는 단서가 “다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다”고 정해 제1호만 의무 말소로 바꿉니다.
제1호는 처음 등록할 때의 하자를 대상으로 합니다. 이미 등록한 뒤에 ‘거짓’이 문제 되는 사유는 따로 있고, 이들은 재량 말소입니다. 제10호는 제48조제1항제2호에 따른 설명이나 정보를 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 제공한 경우입니다. 제13호는 임대차계약 신고를 하지 않아 시장·군수·구청장이 제61조제1항에 따라 보고를 요구했는데 거짓으로 보고하거나 3회 이상 따르지 않은 경우입니다. 문언에 ‘거짓’이 들어 있어도 제10호와 제13호는 “말소할 수 있다”가 적용됩니다.
의무 말소에서도 말소 범위는 “등록의 전부 또는 일부”입니다. 제6조제1항 단서는 말소 여부는 의무로 정했지만, 등록 전체를 말소할지 일부만 말소할지까지 정하지는 않았습니다.
제6조 사유별로 말소는 의무인가, 재량인가?
제6조에는 시장·군수·구청장이 처분하는 말소(제1항)와 법이 정한 날에 등록이 말소되는 경우(제5항)가 함께 들어 있습니다. 제1항은 다시 의무(제1호)와 재량(나머지 호)으로 나뉩니다. 아래 표의 셋째 열은 형벌이 아니라 각 사유에 따른 말소의 성격입니다. 제6조에는 징역·벌금 같은 형벌이 없습니다.
| 어떤 행위·사유 | 적용 조문 | 법정 효과(말소의 성격) |
|---|---|---|
| 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록 | 제6조제1항제1호·단서 | 의무 말소(전부 또는 일부를 “말소하여야 한다”) |
| 등록 후 대통령령으로 정하는 기간 안에 민간임대주택을 취득하지 않음 | 제6조제1항제2호 | 재량 말소(“말소할 수 있다”) |
| 등록 후 3개월이 지나기 전 또는 임대의무기간 경과 후 말소 신청 | 제6조제1항제3호 | 재량 말소, 청문 제외 |
| 제5조제6항의 등록기준 미달 | 제6조제1항제4호 | 재량 말소 |
| 제43조제2항 또는 제6항에 따른 양도 | 제6조제1항제5호 | 재량 말소, 청문 제외 |
| 제43조제4항에 따른 양도 | 제6조제1항제6호 | 재량 말소, 청문 제외 |
| 제44조의 임대조건 위반 | 제6조제1항제7호 | 재량 말소 |
| 제45조를 위반한 계약 해제·해지 또는 재계약 거절 | 제6조제1항제8호 | 재량 말소 |
| 제50조의 준주택 용도제한 위반 | 제6조제1항제9호 | 재량 말소 |
| 제48조제1항제2호의 설명·정보를 거짓 등으로 제공 | 제6조제1항제10호 | 재량 말소 |
| 종전 법상 장기일반 아파트 매입임대·단기민간임대주택의 임대의무기간 내 말소 신청 | 제6조제1항제11호 | 재량 말소 |
| 보증금 반환 지연으로 임차인 피해가 명백(대통령령으로 정하는 경우) | 제6조제1항제12호 | 재량 말소 |
| 보증회사가 2회 이상 또는 2호 이상 대위변제한 후 6개월이 지나도 전액상환하지 않고, 가목·나목 중 하나에 해당해 보증회사가 통보 | 제6조제1항제12호의2 | 재량 말소 |
| 임대차계약 미신고 후 보고 요구에 거짓 보고 또는 3회 이상 불응 | 제6조제1항제13호 | 재량 말소 |
| 제49조제1항의 임대보증금 보증 미가입(대통령령으로 정하는 경우) | 제6조제1항제14호 | 재량 말소 |
| 국세·지방세 체납으로 임차인 피해가 명백히 예상(대통령령으로 정하는 경우) | 제6조제1항제15호 | 재량 말소 |
| 보증금반환채무와 관련해 「형법」 제347조의 죄로 금고 이상의 실형(집행유예 포함) 확정 | 제6조제1항제16호 | 재량 말소 |
| 그 밖에 계속 임대가 어렵다고 인정되는 경우(대통령령으로 정하는 경우) | 제6조제1항제17호 | 재량 말소 |
| 종전 법상 장기일반민간임대주택 중 아파트 매입임대, 단기민간임대주택의 임대의무기간 종료 | 제6조제5항 | 처분이 아닌 법정 효과(“임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다”) |
제12호의2의 가목은 “대위변제 후 1년간 임의상환 이력이 없는 경우”, 나목은 “보증회사의 미회수채권 총액이 2억원 이상인 경우”입니다. 제2호의 ‘일정 기간’과 제12호·제14호·제15호·제17호의 구체적인 경우는 대통령령에 맡겨져 있습니다. 그 내용은 이 글의 근거 자료 범위 밖입니다.
제6조제5항의 말소는 구청장의 말소 처분과 무엇이 다른가?
제6조제5항은 시장·군수·구청장의 처분을 정한 규정이 아닙니다. 문언은 해당 주택이 “임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다”는 서술입니다. 대상은 두 가지뿐입니다.
- 종전 법 제2조제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트(「주택법」 제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것)를 임대하는 민간매입임대주택
- 제2조제6호의 단기민간임대주택
여기서 ‘종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」‘은 법률 제17482호 일부개정법률로 개정되기 전의 법을 말합니다(제6조제1항제11호 괄호). 이 정의는 제6조 안에서만 적용됩니다.
제5항과 비슷해 보이는 조문이 제1항제11호입니다. 제11호는 같은 유형의 주택을 임대의무기간 안에 임대사업자가 스스로 말소 신청하는 경우입니다. 신청 당시 체결된 임대차계약이 있으면 임차인이 동의한 경우로 한정됩니다. 제11호는 제1항에 속하므로 재량 말소입니다.
거짓 등록으로 말소할 때 청문과 공고는 반드시 거치나?
청문과 공고 모두 의무입니다. 제6조제2항은 제1항에 따라 등록을 말소하는 경우 시장·군수·구청장이 “청문을 하여야 한다”고 정합니다. 청문에서 빠지는 것은 제1항제3호·제5호·제6호뿐이므로, 제1호(거짓·부정 등록)의 의무 말소에도 청문을 거쳐야 합니다.
말소한 뒤에는 공고가 뒤따릅니다. 제6조제3항에 따라 시장·군수·구청장은 해당 임대사업자의 명칭과 말소 사유 등 필요한 사항을 공고하여야 합니다.
임차인에게 알릴 의무는 행정청이 아니라 임대사업자에게 있습니다. 제6조제4항에 따라 임대사업자는 제1항제3호로 말소를 신청하거나 청문 통보를 받으면 7일 이내에 그 사실을 임차인에게 통지하여야 합니다.
등록이 말소되면 기존 세입자의 계약은 어떻게 되나?
등록이 말소되어도 이미 맺은 임대차계약의 기간이 끝날 때까지는 임차인과의 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 봅니다(제6조제6항). 이 간주는 제1항 각 호에 따른 말소와 제5항에 따른 말소에 모두 적용됩니다. 거짓·부정 등록으로 의무 말소된 경우도 여기에 포함됩니다.
주택을 이미 다른 사람에게 넘겼다면 양수한 자를 임대사업자로 봅니다. 예외도 있습니다. 제1항제5호 중 제43조제2항에 따라 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도해 말소된 경우는 이 간주에서 빠집니다.
실제 말소 처분은 얼마나 이뤄지고 있나?
제6조에 따른 사유별 말소 건수나 의무·재량 말소의 비율은 이 글의 근거 자료에 없습니다(공표 자료 없음). 제6조 자체에 대한 판례도 근거 자료에 없습니다.
또한 제6조는 행정상 등록 말소를 정한 조문입니다. 거짓 등록에 형벌이나 과태료가 따르는지는 이 글의 근거 자료 범위 밖이므로 다루지 않습니다.
지금의 제6조 문언은 언제, 어떤 개정으로 만들어졌나?
현행 제6조 문언을 만든 개정은 법률 제20550호(2024. 12. 3. 공포)입니다. 이 개정의 시행일은 근거 자료에서 확인되지 않습니다. 현행 법률 상단에 표시된 법률 제21065호(2025. 10. 1. 타법개정, 2026. 1. 2. 시행)는 다른 개정입니다. 제21065호는 이 법 제30조제3항·제4항 후단과 제36조제2항의 장관 명칭만 바꿨습니다.
제6조의 구조는 6개 항, 제1항의 18개 호(제1호~제17호와 제12호의2), 제12호의2의 2개 목(가·나)입니다. 제1항 연혁은 <개정 2020.6.9, 2020.8.18, 2021.3.16, 2021.9.14, 2023.3.28, 2024.12.3>입니다.
시행을 앞둔 두 개정도 제6조 문언은 그대로 둡니다. 법률 제21899호는 2027. 3. 9.에, 제21901호는 2027. 9. 9.에 시행되며, 2026. 10. 13. 기준으로 둘 다 시행 전입니다. 제21899호 부칙은 시행일과 제27조·제31조·제42조·제43조의2·제46조의 적용례만 정하고, 제6조에 관한 경과조치는 두지 않습니다. 제21899호는 제1항제13호가 인용하는 제46조를 고치지만, 그 내용은 근거 자료 범위 밖입니다. 제21901호의 부칙 내용은 확인되지 않았습니다.
관련 법령
제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다.
자주 묻는 질문
임대사업자 등록 말소되면 세입자 계약은 어떻게 되나요?
「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제6항에 따라, 등록이 말소되어도 이미 맺은 임대차계약의 기간이 끝날 때까지는 임차인과의 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 봅니다. 주택을 양도했다면 양수한 자를 임대사업자로 봅니다. 다만 제1항제5호 중 제43조제2항에 따라 다른 임대사업자에게 양도해 말소된 경우는 이 간주에서 빠집니다.
임대보증금 보증 가입 안 하면 임대사업자 등록이 반드시 말소되나요?
반드시 말소되는 것은 아닙니다. 제49조제1항의 보증에 가입하지 않은 경우는 제6조제1항제14호의 재량 말소 사유로, 시장·군수·구청장이 "말소할 수 있다"고 정해져 있습니다. 그 구체적인 경우는 대통령령에 맡겨져 있습니다.
임대사업자 등록 말소 전에 청문을 꼭 하나요?
제6조제2항에 따라 제1항으로 등록을 말소할 때는 청문을 해야 하며, 거짓·부정 등록(제1호)도 여기에 포함됩니다. 예외는 제1항제3호(말소 신청), 제5호·제6호(제43조에 따른 양도)뿐입니다. 청문 통보를 받은 임대사업자는 7일 이내에 그 사실을 임차인에게 통지해야 합니다(제6조제4항).
