빌린 땅의 건물이 임대차기간 만료 전에 멸실 또는 후폐하면, 제1항의 효력은 어떻게 되나요?
건물의 소유를 목적으로 토지를 빌리고 임차인이 그 지상건물을 등기했다면, 토지임대차를 등기하지 않았더라도 민법 제622조제1항에 따라 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생깁니다.
다만 건물이 임대차기간이 끝나기 전에 멸실하거나 후폐한 경우, 제2항에 따라 잃는 것은 제1항의 효력입니다. 따라서 건물 등기를 바탕으로 제삼자에게 임대차의 효력을 주장하는 것은 어려워질 수 있습니다.
그렇다고 이 조항이 임대차 자체가 끝난다고 정한 것은 아닙니다. 제2항은 제1항의 효력을 잃는다고만 규정합니다. 또 조문은 ‘제삼자’의 범위를 정하지 않으므로, 특정한 새 토지 소유자가 그 범위에 해당하는지까지 이 조문만으로 단정할 수는 없습니다.
반대로 건물이 임대차기간이 끝난 뒤에 멸실한 경우는 제2항이 정한 요건인 ‘임대차기간만료전’에 해당하지 않습니다. 조문은 ‘멸실’과 함께 ‘후폐’도 규정하지만, 그 뜻을 별도로 정의하지는 않습니다.
민법 제622조 원문은 다음과 같습니다.
제622조(건물등기있는 차지권의 대항력)
①건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.
②건물이 임대차기간만료전에 멸실 또는 후폐한 때에는 전항의 효력을 잃는다.
참고 법령
- 민법 제622조 제1항·제2항
