빌린 땅 위 건물이 계약 기간 중에 불타 없어지면 새 땅 주인에게 맞설 수 없나요? (민법 제622조 제2항)
핵심 답변
민법 제622조 제2항은 건물이 “임대차기간만료전”에 “멸실 또는 후폐”한 때 제1항의 효력을 잃는다고 정합니다.
- 제1항의 효력: 건물을 소유하려고 땅을 빌린 임차인이 그 땅 위 건물을 등기하면, 토지임대차를 등기하지 않았더라도 “제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다”는 효력입니다.
- 효력을 잃는 경우: 계약 기간이 끝나기 전에 건물이 불에 타 없어졌다면, 이 상황이 조문의 ‘멸실’에 해당하는지 따지게 됩니다.
- 잃는 것은 “전항의 효력”뿐입니다. 조문은 토지임대차 계약 자체가 끝난다고 정하지 않습니다.
따라서 “건물이 불타면 계약이 사라진다”가 아니라 **“건물 등기로 얻었던 제삼자에 대한 효력(제622조 제1항)이 없어진다”**고 이해해야 조문과 맞습니다.
조문 원문
민법 제622조(건물등기있는 차지권의 대항력) ①건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다. ②건물이 임대차기간만료전에 멸실 또는 후폐한 때에는 전항의 효력을 잃는다.
- 2개 항으로 되어 있고 호·목은 없습니다. 괄호 안 정의 규정도, 연혁 표기도 없습니다.
- 2026년 10월 15일 기준 현행 조문입니다.
- ‘대항력’이라는 말은 표제에만 나옵니다. 본문이 정한 효과는 “제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다”입니다.
1단계: 먼저 제1항의 효력이 생겼는지 확인
제2항은 “전항의 효력을 잃는다”고 정하므로, 제1항의 효력이 먼저 생겼어야 잃을 수도 있습니다. 제1항의 요건은 세 가지입니다.
| 요건 | 조문 문언 | 주의할 점 |
|---|---|---|
| ① 임대차의 목적 | “건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차” | 모든 토지임대차가 아닙니다. 건물 소유가 목적인 경우에만 해당합니다. |
| ② 등기 대상 | “그 지상건물” | 등기하는 것은 토지임대차가 아니라 땅 위의 건물입니다. |
| ③ 등기하는 사람 | “임차인” | 임차인이 건물을 등기해야 합니다. |
세 요건을 갖추면 토지임대차를 “등기하지 아니한 경우에도” 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생깁니다.
2단계: 제2항의 요건에 해당하는지 확인
| 요건 | 조문 문언 | 정리 |
|---|---|---|
| 시점 | “임대차기간만료전” | 계약 기간이 끝나기 전에 일어난 일이어야 합니다. |
| 사유 | “멸실 또는 후폐” | 사유는 이 둘뿐입니다. |
| 효과 | “전항의 효력을 잃는다” | 잃는 것은 제1항의 효력입니다. |
‘멸실’과 ‘후폐’의 뜻
조문은 두 말을 따로 정의하지 않습니다. 특히 ‘후폐’는 무슨 뜻인지 조문에 정의되어 있지 않습니다. 건물이 불에 타 없어진 상황은 ‘멸실’이라는 문언과 직접 맞닿아 있습니다. 다만 어느 정도로 타야 멸실로 보는지 같은 구체적 판단 기준은 이 조문만으로 확인할 수 없습니다.
질문에 대한 답: “새 땅 주인에게 맞설 수 없나요?”
- 조문에는 ‘새 땅 주인’이라는 말이 없습니다. 제622조는 “제삼자”라는 말만 쓰고, 그 범위도 정의하지 않습니다. 땅 주인이 바뀐 상황이 이 조항과 관련해 자주 문제 되지만, 그 경우를 조문이 직접 적어 둔 것은 아닙니다.
- 계약 기간 중에 건물이 멸실 또는 후폐하면 제1항의 효력을 잃습니다. 건물 등기를 근거로 제삼자에게 임대차의 효력을 내세우던 기반이 조문상 없어진다는 뜻입니다.
- 임대차 계약 자체는 조문상 끝나지 않습니다. 제2항이 없애는 것은 “전항의 효력”입니다. 계약 당사자 사이의 임대차 관계가 소멸한다고 정하지 않습니다.
자주 헷갈리는 점
Q. 건물이 불타면 땅 임대차 계약도 끝나나요? A. 제622조 제2항은 그렇게 정하지 않습니다. 이 조항이 정한 효과는 “전항의 효력을 잃는다”뿐입니다.
Q. 땅을 빌려 주차장이나 농사에 쓰는 경우에도 제622조가 적용되나요? A. 제1항의 대상은 “건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차”입니다. 다른 목적의 토지임대차까지 이 조항으로 설명할 수는 없습니다.
Q. 토지임대차를 등기해야 하나요, 건물을 등기해야 하나요? A. 제1항은 임차인이 지상건물을 등기한 때 효력이 생긴다고 정합니다. 토지임대차는 “등기하지 아니한 경우에도” 된다고 적혀 있습니다.
Q. 계약 기간이 끝난 뒤에 건물이 없어진 경우는요? A. 제2항의 요건은 “임대차기간만료전”입니다. 기간이 끝난 뒤의 상황은 이 조항이 직접 정하지 않습니다.
Q. 2026년 민법 개정으로 이 조문이 바뀌었나요? A. 현행 민법은 법률 제21454호(2026. 3. 17. 일부개정, 2026. 3. 17. 시행)입니다. 이 개정으로 고친 조문은 제1001조·제1008조·제1010조·제1115조이고, 제622조는 들어 있지 않습니다. 부칙도 시행일과 상속권 상실·유류분에 관한 적용례·특례만 정하며, 제622조에 관한 적용례나 경과조치는 없습니다. 제622조 문언이 어느 개정으로 만들어졌는지는 연혁 표기가 없어 확인되지 않습니다.
Q. 관련 판례가 있나요? A. 이 글은 조문만 다룹니다. 이 조에 관한 판례는 소개하지 않습니다.
이 조문만으로는 답할 수 없는 것
- ‘제삼자’에 누가 들어가는지
- ‘후폐’가 정확히 어떤 상태를 말하는지
- 건물이 어느 정도로 훼손되어야 ‘멸실’로 보는지
- 건물을 다시 짓거나 다시 등기한 경우 어떻게 되는지
위 내용은 제622조 문언이 정하지 않으므로, 이 글에서 단정하지 않습니다.
한눈에 정리
- 건물 소유를 목적으로 땅을 빌린 임차인이 땅 위 건물을 등기하면, 토지임대차를 등기하지 않았어도 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생깁니다(제622조 제1항).
- 건물이 임대차기간 만료 전에 멸실 또는 후폐하면 이 효력을 잃습니다(제622조 제2항).
- 잃는 것은 제1항의 효력이며, 조문은 임대차 자체가 끝난다고 정하지 않습니다.
참고 법령
- 민법 제622조 제1항 (건물등기있는 차지권의 대항력)
- 민법 제622조 제2항 (건물등기있는 차지권의 대항력)
- 민법 부칙 <법률 제21454호, 2026. 3. 17.> 제1조~제4조
출처: 국가법령정보센터 민법 원문(법률 제21454호, 2026. 3. 17. 시행). 기준일: 2026년 10월 15일.
