거짓 임대사업자 등록, 구청은 반드시 말소해야 하나
핵심 답변: 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 임대사업자는 구청이 반드시 등록을 말소해야 합니다. 다만 다른 위반 사유에 해당하면 구청의 재량에 따릅니다.
한 조문에 ‘할 수 있다’와 ‘하여야 한다’
「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조는 임대사업자 등록을 언제 말소하는지 정하는 조문입니다. 첫 문장이 이 법의 특징을 잘 보여줍니다.
시장·군수·구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다.
본문은 ‘말소할 수 있다’(재량적 말소)이고, 단서에서 ‘말소하여야 한다’(의무적 말소)를 명시합니다. 여기서 제1호가 무엇인지가 답의 전부입니다.
의무 말소의 기준: 거짓이나 부정한 방법
제1호는 **“거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 경우”**입니다.
임대사업자 등록 신청 시 거짓 서류를 제출하거나, 등록 요건을 실제로 갖추지 않으면서 갖춘 것처럼 신청하는 행위가 여기에 해당합니다. 이런 경우 구청장은 ‘재량’이 없습니다. 반드시 말소 처분을 내려야 합니다.
반면 제2호부터 제17호까지(제12호의2 포함)는 모두 ‘말소할 수 있다’는 재량 규정입니다. 예를 들어:
- 제2호: 등록 후 정해진 기간 안에 민간임대주택을 취득하지 않은 경우
- 제3호: 3개월이 지나기 전 또는 임대의무기간이 지난 후 등록 말소를 신청한 경우
- 제7호: 임대조건 위반
- 제12호의2: 보증금 반환 불이행이 심각한 경우
이들도 문제 상황이지만, 법은 구청에 판단의 여지를 줍니다.
의무일 때도 절차가 있다
거짓 등록 에 따라 의무적 말소라 해도, 구청이 임의로 진행하는 건 아닙니다.
청문 의무: 제2항에서 “시장·군수·구청장은 제1항에 따라 등록을 말소하는 경우 청문을 하여야 한다”고 정합니다. 임대사업자에게 자신의 입장을 표현할 기회를 줘야 합니다. (다만 임대사업자가 스스로 신청하는 제3호, 자발적 양도인 제5호·제6호는 청문에서 제외됩니다.)
공고 의무: 말소 처분을 내린 뒤에는 제3항에 따라 임대사업자의 명칭과 말소 사유 등을 공고해야 합니다.
임차인 통지: 제4항은 임대사업자 본인에게 의무를 줍니다. 등록 말소를 신청하거나 청문 통보를 받은 경우, 7일 이내에 세입자에게 이 사실을 알려야 합니다.
말소 후에도 세입자와의 관계는 유지
중요한 점은 등록이 말소되었다고 해서 임대사업자의 지위가 즉시 없어지는 건 아니라는 것입니다.
제6항은 “등록이 말소된 경우에는 그 임대사업자(주택을 양도한 경우에는 그 양수한 자)를 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 본다”고 규정합니다.
즉, 말소된 임대사업자도 기존 세입자와의 관계에서는 여전히 임대사업자의 책임을 져야 합니다. 보증금 반환, 명도 등 임대차계약상 의무를 다해야 한다는 뜻입니다.
정리
거짓 등록은 구청에 말소 의무를 지우는 ‘유일한’ 요건입니다. 다른 위반 사항들은 구청이 판단해 말소할 수 있지만, 반드시 말소해야 하는 것은 아닙니다. 다만 의무든 재량이든, 말소 절차는 동등하게 엄격합니다. 청문을 열고, 공고하고, 세입자에게 알려야 하기 때문입니다.
참고 법령
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조(임대사업자 등록의 말소)
