거짓으로 한 임대사업자 등록, 구청이 꼭 말소해야 할까

입력 2026.10.13. 오전 10:08

임대사업자 등록을 하면서 사실과 다른 내용을 적어 냈다면, 그 등록은 구청이 반드시 취소하는 걸까. 결론부터 말하면 그렇다. 다만 이건 민간임대주택에 관한 특별법 제6조에 있는 18개 말소 사유 중 유일하게 “의무”로 규정된 경우다. 나머지는 전부 재량이다. 이 조문을 제대로 읽으려면 “할 수 있다”와 “하여야 한다”가 같은 항 안에 어떻게 공존하는지부터 봐야 한다.

조문의 구조 — 재량이 원칙, 의무는 예외

민간임대주택에 관한 특별법 제6조제1항은 이렇게 되어 있다.

① 시장·군수·구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다.

문장을 나눠 보면 구조가 분명해진다.

본문: 제1호~제17호(제12호의2 포함, 총 18개 사유) 중 어느 하나에 해당하면 “말소할 수 있다” → 재량
단서: 그중 제1호 “거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 경우”에 해당하면 “말소하여야 한다” → 의무

즉 제1항 전체는 재량 규정이고, 그 안에서 딱 한 가지 사유만 의무로 끌어올려진 예외 구조다. 거짓·부정 등록은 임대사업자 등록 제도 자체의 신뢰를 무너뜨리는 사유이기 때문에 구청의 재량 판단 없이 바로 말소로 이어지도록 만든 것으로 읽힌다.

그래서 질문에 대한 답은 명확하다. 거짓으로 한 등록은 제1호에 해당하므로, 구청은 재량 없이 등록의 전부 또는 일부를 말소해야 한다.

나머지 사유는 전부 재량 — “반드시 말소된다”는 말은 틀렸다

제6조제1항에는 제1호 외에도 제17호까지(제12호의2 포함) 다양한 말소 사유가 나열되어 있다. 등록 후 일정 기간 내 주택을 취득하지 않은 경우, 등록기준을 갖추지 못한 경우, 임대조건을 위반한 경우, 보증금 반환 지연으로 임차인 피해가 명백한 경우, 국세·지방세 체납으로 피해가 예상되는 경우 등이다.

이 사유들은 모두 본문의 적용을 받는다. 즉 **“말소할 수 있다”**는 재량 규정이지, “말소하여야 한다”는 의무 규정이 아니다. 어떤 자료나 설명에서 “이런 사유에 해당하면 무조건 말소된다” 또는 “자동으로 말소된다”고 적어 놓았다면, 조문 구조와 맞지 않는다. 제1항 단서가 의무로 지정한 건 제1호 하나뿐이고, 나머지는 구청이 사안의 경중과 사정을 보고 말소 여부를 판단할 수 있는 영역이다.

제5항 — 구청의 처분이 아니라 ‘기간 종료에 따른 말소’

제6조에는 제1항 외에 또 다른 말소 상황이 하나 더 있다. 제5항이다.

⑤ 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트(「주택법」 제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.

이 조항은 구청이 재량이나 의무로 “말소 처분”을 하는 게 아니다. 문언 그대로 임대의무기간이 종료한 날에 등록이 말소된다는 서술형 규정이다. 대상도 두 가지로 한정된다.

종전 법 제2조제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트(「주택법」상 도시형 생활주택이 아닌 것)를 임대하는 민간매입임대주택
종전 법 제2조제6호의 단기민간임대주택

여기서 “종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」“이란, 제6조제1항제11호 괄호가 정한 바에 따라 법률 제17482호로 개정되기 전의 법을 가리킨다. 이 정의는 제6조에서만 쓰인다.

이 제5항을 제1항의 거짓등록 말소와 섞어서 “거짓으로 등록하면 기간이 지나면 자동 말소된다”는 식으로 설명하면 두 조항의 성격을 혼동한 것이다. 제1항은 구청의 처분(의무 또는 재량), 제5항은 기간 경과에 따른 말소라는 별개의 법률효과다.

말소 전 절차 — 청문과 공고

제1항에 따라 등록을 말소하려면 구청은 원칙적으로 청문을 거쳐야 한다.

② 시장·군수·구청장은 제1항에 따라 등록을 말소하는 경우 청문을 하여야 한다. 다만, 제1항제3호, 제5호 및 제6호의 경우는 제외한다.

거짓등록(제1호)으로 말소하는 경우는 이 청문 제외 대상에 들어 있지 않으므로, 구청은 말소에 앞서 청문을 거쳐야 한다. 청문 제외는 등록 말소를 스스로 신청한 경우(제3호)나 주택을 양도한 경우(제5호·제6호)처럼 임대사업자의 의사나 사실관계가 이미 명확한 사안에 한정된다.

말소 후에는 공고 의무도 있다.

③ 시장·군수·구청장은 제1항에 따라 등록을 말소하면 해당 임대사업자의 명칭과 말소 사유 등 필요한 사항을 공고하여야 한다.

임차인 보호 — 말소돼도 계약 기간까지는 임대사업자로 본다

등록이 말소됐다고 해서 임차인이 곧바로 법의 보호 바깥으로 밀려나는 건 아니다. 제6항이 이를 막아 둔다.

⑥ 제1항 각 호(제5호 중 제43조제2항에 따라 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도하는 경우는 제외한다) 및 제5항에 따라 등록이 말소된 경우에는 그 임대사업자(해당 주택을 양도한 경우에는 그 양수한 자를 말한다)를 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 본다.

즉 거짓등록으로 말소되더라도, 그 전에 체결된 임대차계약이 있다면 그 계약 기간이 끝날 때까지는 (말소된) 임대사업자가 여전히 이 법상 임대사업자로 취급된다. 주택을 양도한 경우엔 양수한 자가 그 지위를 이어받는다. 다만 제43조제2항에 따라 다른 임대사업자에게 양도한 경우는 이 간주 규정에서 제외된다.

또한 제1항제3호(등록 말소 신청)로 말소되거나 청문 통보를 받은 임대사업자는, 그 사실을 7일 이내에 임차인에게 통지해야 하는 의무도 진다(제4항). 이 통지 의무는 구청이 아니라 임대사업자가 지는 의무라는 점에 주의할 필요가 있다.

정리

거짓·부정한 방법으로 한 임대사업자 등록(제1항제1호)은 구청이 반드시 말소해야 하는 유일한 의무 사유다.
제1항의 나머지 사유(제2호~제17호, 제12호의2 포함)는 모두 “말소할 수 있다”는 재량 규정이다. “해당하면 무조건·자동으로 말소된다”는 설명은 조문과 다르다.
제5항은 구청의 처분이 아니라, 특정 유형의 임대주택이 임대의무기간 종료일에 등록이 말소된다는 별도의 규정이다.
거짓등록 말소에는 청문 절차가 필요하고, 말소 후에는 명칭·사유의 공고가 의무다.
말소되더라도 기존 임대차계약 기간이 끝날 때까지는 임차인과의 관계에서 임대사업자로 간주된다.

이 조문에 대한 대법원·헌법재판소 판례는 확인되지 않는다. 제1항제2호의 ‘일정 기간’이나 제12호·제14호·제15호·제17호가 말하는 구체적 사유는 대통령령에서 정하도록 위임되어 있어, 이 글의 범위 밖이다.

참고 법령