세입자가 방 한 칸을 다른 사람에게 빌려주면 계약 해지 사유인가요?
짧은 답: 원칙은 임차인이 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고(민법 제629조제1항), 이를 위반한 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있다(같은 조 제2항)는 것입니다. 다만 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 제629조·제630조·제631조 세 조문이 아예 적용되지 않는다는 예외 규정(민법 제632조)이 있습니다. 그리고 제629조제2항은 “해지할 수 있다”는 재량 규정이지, 자동으로 계약이 끝난다는 뜻이 아닙니다.
아래는 2026년 9월 23일 기준 현행 민법(시행 2026. 3. 17., 법률 제21454호) 조문 원문을 그대로 놓고 정리한 내용입니다.
1. 원칙 조문: 민법 제629조
제629조(임차권의 양도, 전대의 제한)
①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.
②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.이 조문은 요건과 효과가 항으로 갈라져 있습니다. 이 구조를 뭉개면 안 됩니다.
| 구분 | 내용 | 문언의 성격 |
|---|---|---|
| 제1항 | 임차인은 임대인의 동의 없이 ① 그 권리를 양도하거나 ② 임차물을 전대하지 못한다 | 금지 |
| 제2항 | 임차인이 제1항을 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다 | 재량(“할 수 있다”) |
정리하면 이렇습니다.
- 제1항 위반이 먼저 있어야 합니다. 동의 없는 권리 양도 또는 임차물 전대가 있어야 제2항이 작동합니다.
- 제2항은 “해지할 수 있다”입니다. 해지된다·해지해야 한다·자동으로 해지된다가 아닙니다. 해지권을 행사할지는 임대인 쪽 선택의 문제로 문언이 짜여 있습니다.
조문에는 ‘무조건’, ‘즉시’, ‘당연히 해지된다’ 같은 표현이 없습니다. 이런 말로 옮기면 조문과 다른 글이 됩니다. 또 제629조는 항 2개뿐이고 각 호는 없습니다.
2. 동의를 얻고 전대한 경우: 제630조·제631조
임대인의 동의를 얻어 전대한 경우에 대해서는 별도의 두 조문이 이어집니다.
제630조(전대의 효과)
①임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다.
②전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다.제631조(전차인의 권리의 확정) 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다.- 제630조제1항: 동의를 얻은 전대에서 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하고, 전대인에게 차임을 냈다는 사정으로 임대인에게 대항하지 못합니다.
- 제630조제2항: 그 규정이 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 않는다고 못 박습니다.
- 제631조: 동의를 얻은 전대에서 임대인과 임차인이 합의로 계약을 종료해도 전차인의 권리는 소멸하지 않습니다.
제630조는 항 2개, 제631조는 항 없이 한 문장으로 되어 있고, 둘 다 각 호는 없습니다.
3. 예외 조문: 민법 제632조 — “건물의 소부분”
제632조(임차건물의 소부분을 타인에게 사용케 하는 경우) 전3조의 규정은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다.이 조문에서 반드시 정확히 읽어야 할 지점이 셋입니다.
(1) 배제되는 것은 한 조문이 아니라 세 조문입니다. 문언은 “전3조의 규정은 … 적용하지 아니한다”입니다. 제632조 바로 앞 세 개, 즉 제629조·제630조·제631조 전부가 적용되지 않습니다. 흔히 “제629조만 배제된다”고 옮기는 경우가 있는데 문언과 다릅니다. 따라서 이 경우에는
- 제629조제1항의 동의 요건과 제2항의 해지권도,
- 제630조의 전차인의 임대인에 대한 직접 의무도,
- 제631조의 전차인 권리 존속도
모두 이 조문들 자체로는 적용되지 않는 구조가 됩니다.
(2) 요건 문언은 “건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우”입니다. 주어는 건물의 임차인이고, 대상은 그 건물의 소부분입니다. 임차한 그 건물의 일부라는 점, 그리고 그것이 ‘소부분’이라는 점이 문언 그대로의 요건입니다.
(3) ‘소부분’의 기준은 이 조문에 없습니다. 제632조에는 괄호 정의가 없고, 면적·비율 같은 수치 기준도 조문에 들어 있지 않습니다. 몇 제곱미터까지, 전체의 몇 퍼센트까지가 소부분인지는 이 조문에서 나오지 않습니다. 이 글은 조문 원문만을 근거로 하므로, 그 값을 임의로 제시하지 않습니다.
4. 그래서 “방 한 칸을 빌려준” 경우는 어떻게 되나
질문을 조문에 대입하면 판단 순서는 이렇게 됩니다.
1단계 — 임대차 목적물이 건물인가. 제632조는 “건물의 임차인”에 대한 규정입니다.
2단계 — 타인에게 사용하게 한 부분이 “그 건물의 소부분”인가. 소부분에 해당한다면 제632조에 따라 전3조(제629조·제630조·제631조)가 적용되지 않습니다. 즉 제629조제1항의 동의 없는 전대 금지와 제629조제2항의 해지권이 그 경우에는 적용되지 않는 구조입니다.
3단계 — 소부분이 아니라면 제629조 원칙으로 돌아갑니다. 임대인의 동의 없이 임차물을 전대한 것이라면 제1항 위반이 되고, 그때 임대인은 제2항에 따라 계약을 해지할 수 있습니다(할 수 있다 — 재량).
따라서 “방 한 칸을 빌려주면 무조건 해지 사유”라는 설명도, “일부만 빌려주면 언제나 괜찮다”는 설명도 조문 문언 그대로는 아닙니다. 갈림길은 ① 소부분에 해당하는지와 ② 임대인의 동의가 있었는지이고, 소부분 여부의 구체적 기준은 이 조문들 안에 적혀 있지 않습니다.
5. 시행 시점과 개정 이력 — 오해하기 쉬운 부분
- 이 네 조문이 실린 민법은 **[시행 2026. 3. 17.] [법률 제21454호, 2026. 3. 17., 일부개정]**이고, 부칙 제1조는 “이 법은 공포한 날부터 시행한다”만 정합니다. 기준일 2026-09-23 현재 제629조~제632조는 현행 조문입니다.
- 제629조·제630조·제631조·제632조에는 연혁 표기가 없습니다. 상단 공포번호(법률 제21454호)가 이 문언을 만든 개정이라고 단정해서는 안 됩니다. 제정 당시 문언이거나 표기가 생략된 경우입니다.
- 법률 제21454호가 함께 고친 조문은 개정문 기준으로 **제1001조(대습상속)·제1008조(특별수익자의 상속분)·제1010조(대습상속분)·제1115조(유류분의 보전)**입니다. 제629조~제632조는 그 목록에 없습니다. 이 개정으로 함께 고쳐진 벌칙·과태료 조문도 확인되지 않았습니다.
- 부칙에는 시행일 외에 적용례·특례가 있습니다(제2조 상속권 상실 선고 등에 관한 적용례, 제3조 유류분의 보전에 관한 적용례, 제4조 상속권 상실 선고에 관한 특례). 다만 모두 상속·유류분 조문에 관한 것이고, 임차권 양도·전대 조문에 관한 적용례나 경과조치는 부칙에 없습니다.
6. 자주 틀리는 표현 정리
| 흔한 서술 | 조문 문언 |
|---|---|
| “동의 없이 전대하면 계약이 자동 해지된다” | 제629조제2항은 “임대인은 계약을 해지할 수 있다” — 재량 |
| “제632조는 제629조를 배제한다” | “전3조의 규정은 … 적용하지 아니한다” — 제629조·제630조·제631조 전부 |
| “제629조 각 호에 따르면” | 제629조는 항 2·호 0·목 0 — 각 호가 없음 |
| “소부분은 ○○㎡ 이하 / 전체의 ○○% 이하” | 제632조에 면적·비율 기준이나 괄호 정의가 없음 |
| “2026년 개정으로 전대 규정이 바뀌었다” | 제629조~제632조에 연혁 표기 없음. 제21454호가 함께 고친 조문 목록에도 없음 |
또한 이 주제에 관하여 확인된 판례는 이 글의 근거 자료 범위 안에 없습니다. 사건번호를 들어 설명하는 서술을 그대로 믿기 전에 출처를 확인하는 편이 안전합니다.
7. 한 문단 요약
건물 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 민법 제632조에 따라 제629조·제630조·제631조가 적용되지 않습니다. 소부분에 해당하지 않는 전대라면, 임대인의 동의가 없었던 때에 한하여 제629조제1항 위반이 성립하고, 그 경우 임대인은 제629조제2항에 따라 계약을 해지할 수 있습니다. 해지가 당연히·즉시 이루어진다는 문언은 조문에 없으며, 소부분의 수치 기준도 조문에 없습니다.
참고 법령
- 민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) 제1항·제2항
- 민법 제630조(전대의 효과) 제1항·제2항
- 민법 제631조(전차인의 권리의 확정)
- 민법 제632조(임차건물의 소부분을 타인에게 사용케 하는 경우)
- 민법 부칙(법률 제21454호, 2026. 3. 17.) 제1조(시행일), 제2조(상속권 상실 선고 등에 관한 적용례), 제3조(유류분의 보전에 관한 적용례), 제4조(상속권 상실 선고에 관한 특례)
- 참조(법률 제21454호가 함께 개정한 조문): 민법 제1001조, 제1008조, 제1010조, 제1115조
기준: 민법 [시행 2026. 3. 17.] [법률 제21454호, 2026. 3. 17., 일부개정], 소관 법무부. 조문 원문은 법제처 국가법령정보 기준이며, 이 글의 기준일은 2026년 9월 23일입니다.
