세입자가 방 한 칸을 다른 사람에게 빌려주면 계약 해지 사유인가요?
결론부터 말하면, 임차한 건물의 소부분을 다른 사람에게 사용하게 하는 경우라면 민법 제632조가 적용되어, 민법 제629조에 따른 전대 제한과 계약 해지 규정은 적용되지 않습니다. 따라서 “방 한 칸을 사용하게 했다”는 사정만으로 민법 제629조제2항에 따라 계약을 해지할 수 있다고 단정할 수는 없습니다.
원칙: 동의 없는 전대는 해지 사유가 될 수 있습니다
민법 제629조는 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다고 정합니다. 그리고 이 제1항을 위반한 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정합니다.
제629조(임차권의 양도, 전대의 제한)
①임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.
②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
여기서 중요한 점은 제2항의 해지 규정은 제1항 위반을 전제로 한다는 것입니다. 또 법문은 “계약을 해지할 수 있다”라고 정하므로, 해지가 자동으로 발생한다는 뜻은 아닙니다.
예외: 임차건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우
민법 제632조는 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 관하여 별도 규정을 둡니다.
제632조(임차건물의 소부분을 타인에게 사용케 하는 경우) 전3조의 규정은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다.
이 조문에서 말하는 “전3조”는 민법 제629조, 제630조, 제631조를 뜻합니다. 즉, 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 제629조의 동의 없는 전대 제한 및 그 위반 시 해지 규정도 적용되지 않습니다.
방 한 칸을 사용하게 한 경우의 판단 틀
질문의 “방 한 칸”이 임차한 건물의 소부분에 해당하고, 임차인이 그 부분을 타인에게 사용하게 한 경우라면 민법 제632조의 문언이 문제됩니다. 이 경우에는 민법 제629조뿐 아니라 제630조와 제631조도 적용되지 않습니다.
다만 민법 제632조에는 “소부분”의 면적, 비율 또는 구체적 기준이 따로 정해져 있지 않습니다. 따라서 실제 사안에서는 임차한 건물 전체와 타인에게 사용하게 한 부분의 관계가 조문상 “그 건물의 소부분”에 해당하는지가 핵심이 됩니다.
동의를 받은 전대라면
임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 전차인이 임대인에게 직접 의무를 부담합니다. 이때 전차인은 전대인에게 차임을 지급했다는 사정만으로 임대인에게 대항할 수 없습니다.
또 임대인의 동의를 얻은 전대에서는 임대인과 임차인이 합의로 계약을 종료하더라도 전차인의 권리는 소멸하지 않는다고 민법 제631조는 정합니다.
정리
임차인이 방 한 칸처럼 임차건물의 소부분을 타인에게 사용하게 한 경우에는 민법 제632조에 따라 민법 제629조~제631조가 적용되지 않습니다. 그러므로 해당 사정만으로 민법 제629조제2항에 따른 계약 해지 사유라고 볼 수는 없습니다. 반면, 소부분 사용에 해당하지 않는 임차물 전대라면 임대인의 동의 여부와 민법 제629조제1항 위반 여부가 문제될 수 있으며, 그 위반이 있을 때 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.
참고 법령
- 민법 제629조제1항·제2항
- 민법 제630조제1항·제2항
- 민법 제631조
- 민법 제632조
