세입자가 방 한 칸을 다른 사람에게 빌려주면 계약 해지 사유인가요
요약 및 결론: 민법 제629조제1항은 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다고 정하고, 같은 조 제2항은 임차인이 제1항을 위반한 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정한다. 다만 민법 제632조는 "전3조의 규정은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다"고 정하므로, 건물 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 제629조·제630조·제631조가 모두 적용되지 않는다. 제629조제2항의 해지는 "해지할 수 있다"는 임대인의 재량이므로, 위반이 있어도 계약이 자동으로 끝나는 구조가 아니다.
원룸·투룸을 얻은 임차인이 생활비를 나누려고 방 한 칸을 지인이나 다른 사람에게 내주는 형태의 분쟁은 임대차 현장에서 꾸준히 반복되는 유형이다. 임대인 쪽은 "동의 없는 전대"라며 해지를 통보하고, 임차인 쪽은 "건물 전체가 아니라 방 한 칸일 뿐"이라고 맞선다. 두 주장이 각각 기대는 조문이 민법 제629조와 제632조이고, 민법은 2026년 3월 17일 시행된 법률 제21454호 개정을 거쳤지만 이 네 조문(제629조\~제632조)은 그 개정이 함께 고친 목록에 들어 있지 않다.
임대인 동의 없이 전대하면 바로 계약이 끝나나요?
끝나지 않는다. 민법 제629조는 요건과 효과가 항으로 갈라져 있다. 제1항이 “임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다”는 금지를 두고, 제2항이 “임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”는 효과를 둔다. 즉 제1항 위반이 인정되어야 비로소 제2항이 작동한다.
제2항의 문언은 “해지할 수 있다”이다. 해지되는 것도, 해지해야 하는 것도 아니라 임대인에게 해지권이 생긴다는 뜻이다. ‘무조건’, ‘자동으로’, ‘즉시’, ‘당연히 해지된다’는 표현은 제629조 어디에도 없다. 임대인이 해지권을 행사하지 않는 선택도 조문상 열려 있다.
방 한 칸만 빌려준 경우에도 제629조가 적용되나요?
민법 제632조에 해당하면 적용되지 않는다. 제632조는 “전3조의 규정은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다”는 한 문장이다. 여기서 배제되는 “전3조”는 제629조 하나가 아니라 제629조·제630조·제631조 세 조문 전부다.
제632조의 요건 문언은 두 가지를 못 박는다. 주어는 “건물의 임차인”이고, 대상은 “그 건물의 소부분”이다. 건물 임차인이 자신이 빌린 바로 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 국면에만 걸리는 문언이므로, 임차물 전부를 넘기는 경우나 임차권 자체를 양도하는 경우는 이 문언에 담기지 않는다.
‘소부분’은 어느 정도를 말하나요?
민법 제632조에는 ‘소부분’을 정의하는 괄호 정의가 없고, 면적이나 비율을 정한 기준도 조문에 없다. 제632조는 항·호·목 구분 없이 한 문장으로만 되어 있어, 숫자 기준을 조문에서 끌어낼 근거 자체가 존재하지 않는다. 따라서 “몇 제곱미터까지가 소부분인가”, “전체의 몇 퍼센트까지 허용되는가” 같은 답은 이 조문들의 범위 밖이다.
이 주제에 관해 확인된 판례도 없다. 구체적 사안에서 방 한 칸이 “그 건물의 소부분”에 해당하는지는 제632조 문언의 해석 문제로 남고, 이 글은 조문 문언 이상을 단정하지 않는다.
임대인이 동의해 준 전대는 어떤 효과가 생기나요?
민법 제630조제1항은 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때 전차인이 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다고 정한다. 같은 항 후단은 이 경우 전차인이 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다고 정하고, 제2항은 이 규정이 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다고 정한다. 동의를 받은 전대라 해도 임대인이 임차인에게 갖는 권리는 그대로 남는 구조다.
민법 제631조는 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우, 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다고 정한다. 동의 있는 전대에서 전차인의 지위를 보호하는 조문이다. 다만 제630조와 제631조 역시 제632조가 배제하는 “전3조”에 포함되므로, 건물의 소부분을 사용하게 하는 경우에는 이 두 조문도 함께 적용되지 않는다.
행위별 분해 표
민법 제629조~제632조에는 징역·벌금·과태료가 없다. 아래 표의 셋째 열은 형벌이 아니라 민사상 법률효과다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법률효과 |
|---|---|---|
| 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도 | 민법 제629조제1항 | 제1항 위반 — 임대인은 제2항에 따라 계약을 해지할 수 있다(재량) |
| 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 전대 | 민법 제629조제1항 | 제1항 위반 — 임대인은 제2항에 따라 계약을 해지할 수 있다(재량) |
| 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우 | 민법 제632조 | 제629조·제630조·제631조를 적용하지 아니한다 |
| 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대 | 민법 제630조제1항 | 전차인이 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하고, 전대인에 대한 차임 지급으로 임대인에게 대항하지 못한다 |
| 동의 있는 전대 후 임대인과 임차인의 합의로 계약 종료 | 민법 제631조 | 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다 |
형사처벌이나 과태료는 없나요 — 실제 제재 수위
민법 제629조·제630조·제631조·제632조는 형벌 조항이 아니다. 네 조문 모두 징역·벌금·과태료를 정하고 있지 않고, 제629조 위반의 효과는 제2항이 정한 임대인의 해지권뿐이다. 따라서 “법정형과 실제 선고의 간극”이라는 비교 자체가 이 주제에는 성립하지 않는다.
동의 없는 전대를 이유로 한 해지가 실제로 얼마나 인정되는지에 관한 공식 통계나 양형기준 수치는 이 글이 근거로 삼은 자료 범위에서 공표 자료 없음이다. 또한 이 주제로 확인된 판례도 없어, 선고 경향을 수치로 제시할 근거가 없다.
2026년 민법 개정으로 이 조문이 바뀌었나요?
바뀌지 않았다. 현재 민법은 [시행 2026. 3. 17.] [법률 제21454호, 2026. 3. 17., 일부개정]이고, 부칙 제1조는 “이 법은 공포한 날부터 시행한다”만 정한다. 기준일 2026년 9월 23일 현재 제629조·제630조·제631조·제632조는 모두 현행 조문이다.
법률 제21454호가 함께 고친 조문은 제1001조(대습상속)·제1008조(특별수익자의 상속분)·제1010조(대습상속분)·제1115조(유류분의 보전)다. 제629조~제632조는 이 목록에 없고, 네 조문에는 연혁 표기도 없어 상단 공포번호가 이 문언을 만든 개정이라고 단정할 수 없다. 부칙 제2조~제4조의 적용례·특례도 모두 상속권 상실 선고, 유류분 보전에 관한 것이어서 임차권 양도·전대 조문에 관한 적용례나 경과조치는 두고 있지 않다.
관련 법령
제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.
제630조(전대의 효과) ①임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다.
제631조(전차인의 권리의 확정) 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다.
제632조(임차건물의 소부분을 타인에게 사용케 하는 경우) 전3조의 규정은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다.
자주 묻는 질문
전대 사실을 임대인이 알게 되면 바로 나가야 하나요?
민법 제629조제2항은 임대인이 "계약을 해지할 수 있다"고 정할 뿐, 계약이 자동으로 끝난다고 정하지 않는다. 그리고 제2항은 제1항 위반, 즉 임대인의 동의 없는 권리 양도나 임차물 전대가 있을 때 작동한다. 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우라면 민법 제632조에 따라 제629조 자체가 적용되지 않는다.
룸메이트를 들이는 것도 전대인가요?
민법 제632조는 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 제629조·제630조·제631조를 적용하지 아니한다고 정한다. 다만 '소부분'의 면적이나 비율 기준은 조문에 없고 괄호 정의도 없어, 어떤 형태가 여기에 해당하는지는 조문 문언 해석의 문제로 남는다. 이 주제로 확인된 판례도 없다.
임대인 동의를 받고 전대하면 임차인은 책임에서 벗어나나요?
민법 제630조제2항은 전대의 효과에 관한 제1항 규정이 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다고 정한다. 동의를 받은 전대에서 전차인이 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하게 되더라도(제630조제1항), 임대인이 임차인에게 갖는 권리는 그대로 유지된다는 뜻이다.
