세입자가 방 한 칸을 다른 사람에게 빌려주면 임대차계약을 해지할 수 있나요?

입력 2026.09.23. 오전 10:03

요약 및 결론: 건물의 임차인이 그 건물의 소부분만 다른 사람에게 사용하게 한 경우에는 민법 제632조에 따라 제629조부터 제631조까지가 적용되지 않습니다. 따라서 방 한 칸이 ‘건물의 소부분’에 해당한다면, 임대인은 동의 없는 전대를 이유로 한 민법 제629조제2항만으로 계약을 해지할 수 없습니다.

세입자가 집 전체가 아니라 남는 방 한 칸만 다른 사람에게 빌려주는 경우에도 무단 전대에 해당하는지가 문제될 수 있습니다. 민법은 임대인 동의 없는 임차권 양도와 전대를 제한하면서도, 건물의 소부분을 다른 사람에게 사용하게 하는 경우에는 별도의 예외를 두고 있습니다.

본문

임대인 동의 없이 방을 빌려주면 원칙적으로 계약 해지 사유인가요?

임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하면 민법 제629조제1항을 위반합니다. 제629조제1항 위반이 있는 경우 임대인은 같은 조 제2항에 따라 계약을 해지할 수 있습니다.

민법 제629조제2항은 임대인이 계약을 “해지할 수 있다”고 규정합니다. 동의 없는 전대가 있었다는 이유만으로 계약이 자동으로 종료된다고 규정한 것은 아닙니다.

방 한 칸은 ‘건물의 소부분’에 해당하나요?

민법 제632조는 건물의 임차인이 “그 건물의 소부분”을 타인에게 사용하게 한 경우를 예외로 정합니다. 방 한 칸이 실제로 소부분에 해당한다면 제629조부터 제631조까지는 적용되지 않습니다.

다만 민법 제632조에는 소부분을 판단하는 면적, 방 개수 또는 비율 기준이 없습니다. 따라서 방 한 칸이라는 표현만으로 항상 소부분에 해당한다고 단정할 수는 없고, 제공된 조문만으로 구체적인 경계를 수치화할 수도 없습니다.

소부분을 빌려준 경우에도 민법 제629조로 해지할 수 있나요?

건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 한 경우에는 민법 제632조가 제629조·제630조·제631조의 적용을 모두 배제합니다. 소부분 사용에 해당한다면 임대인은 그 행위만을 근거로 민법 제629조제2항의 해지권을 행사할 수 없습니다.

민법 제632조가 배제하는 범위는 무단 전대와 해지를 정한 제629조에 한정되지 않습니다. 동의를 받은 전대의 효과를 정한 제630조와 전차인의 권리를 정한 제631조도 함께 적용되지 않습니다.

집 전체를 다른 사람에게 넘긴 경우도 같은 예외가 적용되나요?

민법 제632조의 문언상 예외는 건물의 임차인이 그 건물의 ‘소부분’을 타인에게 사용하게 한 경우에 한정됩니다. 임차물 전체를 전대하거나 임차권 자체를 양도한 경우에는 제632조의 소부분 예외를 그대로 적용할 수 없습니다.

임대인의 동의 없는 임차권 양도나 임차물 전대가 제629조제1항에 해당하면, 임대인은 제629조제2항에 따라 계약을 해지할 수 있습니다. 다만 제629조제2항은 해지 가능성을 정한 규정이지 계약의 자동 종료를 정한 규정은 아닙니다.

법정형과 실제 처벌 수위는 어떻게 되나요?

민법 제629조부터 제632조까지는 형사처벌이나 과태료가 아니라 임차권 양도·전대와 계약 해지 등 민사상 효과를 정한 조문입니다. 제공된 조문에는 징역형이나 벌금형, 과태료가 규정되어 있지 않습니다.

이 주제에 관해 제공된 자료에는 실제 선고 결과를 집계한 공식 통계나 양형기준 수치가 없으므로 공표 자료 없음으로 정리할 수 있습니다. 확인된 판례도 없어 특정 사건의 해지 인정 여부나 실제 재판 결과를 제시할 수 없습니다.

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