상가 세입자도 계약 끝나기 1개월 전까지 해지 통보를 해야 하나요?

입력 2026.10.03. 오전 10:08

결론부터: ‘1개월 전까지’는 임대인의 통지 기간이지, 임차인의 통보 의무가 아니다

상가건물 임대차보호법 제10조를 검색하면 “6개월 전부터 1개월 전까지”라는 표현이 눈에 띄어서, 임차인도 계약이 끝나기 1개월 전까지 뭔가 통보해야 하는 것처럼 오해하기 쉽다. 그러나 이 기간은 제10조제1항에서 임차인이 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 기간으로 정해진 것이고, 제10조제4항은 이 기간을 임대인이 갱신 거절 통지나 조건 변경 통지를 해야 하는 기간으로 가져다 쓴다. 이 두 항 어디에도 “임차인은 1개월 전까지 해지를 통보해야 한다”는 의무 문언은 없다.

임차인의 해지 통고는 별도로 제10조제5항에 규정되어 있고, 그 내용은 ‘1개월 전까지’가 아니라 전혀 다른 방식이다.

제10조의 구조부터 정리

상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)는 5개 항으로 구성된다.

제1항: 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절하지 못한다(본문). 다만 제1호부터 제8호까지의 사유(차임 3기 연체, 부정한 방법으로 임차, 전대, 건물 파손, 철거·재건축 필요 등)가 있으면 거절할 수 있다(단서).
제2항: 임차인의 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함해 전체 10년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있다.
제3항: 갱신된 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
제4항: 임대인이 제1항의 기간(6개월 전~1개월 전) 안에 갱신 거절 통지나 조건 변경 통지를 하지 않으면, 그 기간이 만료된 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이때 임대차 존속기간은 1년으로 본다.
제5항: 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

이 다섯 항은 서로 요건과 효과가 다른 별개 규정이므로 섞어서 이해하면 안 된다. 특히 ‘6개월 전부터 1개월 전까지’라는 기간은 제1항과 제4항에만 등장하고, 두 항 모두 주어가 임대인이다.

묵시적 갱신(제10조제4항)의 의미

제4항이 정하는 상황은 이렇다. 임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 임차인에게 하지 않으면, 그 기간이 지난 시점에 전과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 ‘본다’(간주). 이렇게 갱신된 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

여기서 통지 의무를 지는 쪽은 임대인이다. 임차인이 이 기간 안에 무언가를 해야 묵시적 갱신이 성립하는 구조가 아니다. 조문에 ‘자동으로 갱신’이라는 표현은 없고, ‘본다’는 간주 규정으로 되어 있다는 점도 확인해 둘 필요가 있다.

임차인의 해지 통고(제10조제5항)는 별도 규정

묵시적 갱신이 이루어진 뒤(제4항의 경우), 임차인은 제5항에 따라 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있다. 그리고 그 효력은 통고를 한 날이 아니라 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 발생한다.

즉 임차인 입장에서는 “1개월 전까지 미리 통보해야 하는 의무”가 아니라, “언제든 통고할 수 있되 상대방이 받은 날로부터 3개월의 유예기간이 지나야 해지 효력이 생기는” 구조다. 제4항이 ‘통지’라는 용어를 쓰는 반면 제5항은 ‘통고’라는 용어를 쓰는데, 두 용어가 각각 임대인과 임차인의 서로 다른 행위를 가리킨다는 점도 조문상 구별해 둘 부분이다.

정리하면:

구분	주체	시기	효과
제10조제1항 갱신요구 기간	임차인이 갱신을 요구할 수 있는 기간	만료 6개월 전~1개월 전	임대인은 정당한 사유 없이 거절 불가(단서 사유 예외)
제10조제4항 묵시적 갱신 요건	임대인의 통지 여부	만료 6개월 전~1개월 전 안에 통지 없음	동일 조건으로 재계약된 것으로 봄(존속기간 1년)
제10조제5항 임차인 해지 통고	임차인	언제든지	임대인이 받은 날부터 3개월 후 효력 발생

흔한 오해와 조문상 확인되지 않는 부분

“임차인도 1개월 전까지 해지를 통보해야 한다”는 표현은 제10조 어디에도 없다. 이는 제1항의 갱신요구 기간을 임차인의 해지 의무로 잘못 옮긴 오해다.
제2항이 정한 ‘10년’ 한도는 문언상 임차인의 계약갱신요구권을 행사하는 범위에 관한 규정이다. 이 한도가 제4항의 묵시적 갱신에도 그대로 적용되는지는 제10조 문언만으로는 확인되지 않는다. 단정할 수 없는 부분이므로 여기서는 판단을 보류한다.
갱신 시 차임·보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다고만 되어 있고, 구체적인 증감 폭이나 수치는 제10조에 나와 있지 않다.
이 글이 근거로 삼은 법률 제21083호(2025. 11. 11. 일부개정, 2026. 5. 12. 시행)의 부칙은 시행일과 관리비 내역 제공(제19조의2) 관련 적용례만 정하고 있으며, 이 개정으로 제10조 자체가 새로 고쳐진 것은 아니다. 현재 제10조의 문언은 이보다 앞선 법률 제15791호(2018. 10. 16. 공포)의 개정으로 만들어진 것이다.

요약

상가 세입자가 “계약 끝나기 1개월 전까지 해지를 통보해야 하는가”라는 질문에 대한 답은, 상가건물 임대차보호법 제10조를 기준으로 보면 그런 의무 규정은 없다는 것이다. ‘6개월 전~1개월 전’이라는 기간은 임대인의 갱신 거절·조건 변경 통지 기간(제1항·제4항)이고, 이 기간 안에 임대인이 아무런 통지를 하지 않으면 묵시적으로 갱신된 것으로 본다. 이렇게 갱신된 이후에 임차인이 계약을 끝내고 싶다면 제10조제5항에 따라 언제든지 해지를 통고할 수 있고, 그 효력은 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 생긴다.

참고 법령