상가 세입자도 계약 끝나기 1개월 전까지 해지 통보를 해야 하나요?
상가건물 임대차보호법 제10조에는 임차인에게 “계약 만료 1개월 전까지 해지 통보를 해야 한다”는 의무가 적혀 있지 않습니다.
다만 계약갱신요구와 묵시적 갱신은 구분해서 보아야 합니다.
1개월 전 기준은 누구의 통지와 관련 있나요?
제10조제1항은 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 시기를 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지로 정합니다. 임대인은 이 기간에 임차인의 갱신 요구가 있으면 정당한 사유 없이 거절하지 못하며, 법에 정한 예외는 제1호~제8호에 규정되어 있습니다.
한편 제10조제4항은 임대인이 같은 기간 안에 갱신 거절 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우를 정합니다. 이 경우 기간이 만료되면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며, 존속기간은 1년으로 봅니다.
즉, 제10조제4항의 묵시적 갱신 요건은 임대인의 통지 여부에 관한 것입니다. 임차인이 1개월 전까지 해지 의사를 알려야 한다는 요건은 이 항에 들어 있지 않습니다.
묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 어떻게 해지하나요?
제10조제4항에 따라 다시 임대차한 것으로 보는 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있습니다.
다만 통고한 즉시 효력이 생기는 것은 아닙니다. 해지의 효력은 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 발생합니다. 따라서 임차인이 퇴거 또는 계약관계 종료의 시점을 고려할 때에는, 임대인이 실제로 통고를 받은 날과 3개월의 경과를 함께 살필 필요가 있습니다.
갱신요구와 묵시적 갱신을 섞지 않아야 합니다
“만료 6개월 전부터 1개월 전까지”라는 기간은 임차인의 계약갱신요구 및 임대인의 갱신 거절·조건 변경 통지와 관련된 기간입니다. 반면 묵시적으로 갱신된 뒤 임차인의 해지 통고는 제10조제5항에 따라 언제든지 할 수 있고, 통고를 받은 날부터 3개월이 지나 효력이 발생합니다.
따라서 상가 임차인에게 계약 종료 1개월 전까지 해지 통보를 해야 한다는 의무를 제10조만으로 단정하기는 어렵습니다. 실제로 제10조제4항의 상황에 해당하는지와 임대인이 통고를 받은 시점을 구분해 확인해야 합니다.
참고 법령
- 상가건물 임대차보호법 제10조제1항
- 상가건물 임대차보호법 제10조제4항
- 상가건물 임대차보호법 제10조제5항
