주택도시보증공사, 해당 임차주택만 공매 가능…국세 강제징수 절차 준용
장관 승인 거쳐 압류ㆍ공매할 수 있어…대행을 맡겨도 법적 공매 주체는 공사
법상 ‘공사’로 정한 주택도시보증공사가 상습 채무불이행자에 대한 구상채권을 행사할 때, 구상채무 발생 원인이 된 해당 임차주택에 한정해 공매할 수 있도록 한 규정이 시행 중이다.
주택도시기금법 제34조의6은 공사가 상습 채무불이행자에 대하여 집행권원을 취득한 구상채권을 행사하는 경우를 정한다. 공매 대상은 일반적인 의미의 재산 전반이 아니라, 구상채무의 발생 원인이 된 임차보증금반환채무의 해당 임차주택으로 한정된다.
제1항은 공사가 국토교통부장관의 승인을 받아 국세 강제징수의 예에 따라 해당 주택을 압류해 공매할 수 있다고 규정한다. 국세 강제징수의 예에 따른다는 문언은 압류ㆍ공매의 방법을 정한 것이고, 해당 임차주택에 한정한다는 문언은 공매 대상의 범위를 정한 것이다.
두 요건은 함께 적용된다. 집행권원을 취득한 구상채권을 행사하는 경우여야 하고, 국토교통부장관의 승인을 거쳐야 하며, 공매 대상도 구상채무의 원인이 된 임차주택이어야 한다.
조문은 공매를 해야 한다고 정하지 않았다. 제1항은 ‘공매할 수 있다’고 해 공사에 재량을 두고 있다. 상습 채무불이행자의 횟수나 금액 기준, 국토교통부장관 승인 절차와 기준은 제34조의6에 별도로 적혀 있지 않다.
제2항은 공사가 국세 강제징수의 예에 따라 압류한 임차주택을 공매할 때 「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」에 따라 설립된 한국자산관리공사에 공매를 대행하게 할 수 있도록 했다. 이 역시 ‘대행하게 할 수 있다’고 정해 대행 여부를 선택할 수 있게 했다.
다만 대행이 이뤄졌다고 법적 공매 주체가 한국자산관리공사로 바뀌는 것은 아니다. 제2항은 이 경우 공매를 공사가 한 것으로 본다고 정해, 대행의 경우에도 공사가 공매한 것으로 법률상 효과를 정했다.
이 규정은 법률 제21186호로 2025년 12월 2일 신설됐다. 부칙에 따라 2026년 3월 3일부터 시행됐으며, 2026년 9월 15일 기준 시행 중이다.
부칙 제2조는 제34조의6제1항의 개정규정을 적용하는 시점을 별도로 정했다. 법 시행 이후 공사가 구상채권에 기초해 「민사집행법」에 따른 강제집행 또는 보전처분을 신청하고 그 효력이 발생한 경우부터 제1항이 적용된다. 이는 시행일을 다시 늦춘 규정이 아니라 제1항의 적용례다.
제34조의6은 제1항과 제2항으로 구성돼 있고 각 항에 호는 없다. 압류ㆍ공매 권한과 공매 대행을 정한 규정으로, 징역이나 벌금 등 법정형은 두지 않았다.
참고 법령
- 「주택도시기금법」 제16조, 제34조의6제1항ㆍ제2항
- 법률 제21186호 부칙 제1조ㆍ제2조
- 「민사집행법」(법률 제21186호 부칙 제2조에서 인용)
- 「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」(「주택도시기금법」 제34조의6제2항에서 인용)
