보증금을 대신 갚은 공사가 그 집을 공매할 수 있나 — 방법은 국세 강제징수의 예, 범위는 해당 임차주택

입력 2026.09.15. 오전 9:43

한 문장 답

주택도시기금법 제34조의6 제1항은 주택도시보증공사(조문의 말로는 공사)가 상습 채무불이행자에 대하여 집행권원을 취득한 구상채권을 행사할 경우, 구상채무의 발생 원인이 된 임차보증금반환채무의 해당 임차주택에 한정하여 국토교통부장관의 승인을 받아 국세 강제징수의 예에 따라 압류하여 공매할 수 있다고 정한다. 2025년 12월 2일 공포된 법률 제21186호로 신설되어 2026년 3월 3일부터 시행 중이며, 이 조문에는 징역이나 벌금 같은 법정형이 없다.

이 조문을 읽을 때 구별해야 할 두 가지가 있다. 어떻게 하는가(방법)와 무엇에 하는가(범위)다. 한 문장 안에 들어 있지만 층위가 다르다.

조문 원문

주택도시기금법 제34조의6

[시행 2026. 6. 2.] [법률 제21738호, 2026. 6. 2., 타법개정]

제34조의6(상습 채무불이행자 임차주택의 공매 등) ① 공사는 상습 채무불이행자에 대하여 집행권원을 취득한 구상채권을 행사할 경우 구상채무의 발생 원인이 된 임차보증금반환채무의 해당 임차주택에 한정하여 국토교통부장관의 승인을 받아 국세 강제징수의 예에 따라 압류하여 공매할 수 있다.

② 공사는 제1항에 따른 국세 강제징수의 예에 따라 압류한 임차주택을 공매하는 경우에는 「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」에 따라 설립된 한국자산관리공사로 하여금 공매를 대행하게 할 수 있다. 이 경우 공매는 공사가 한 것으로 본다.

[본조신설 2025. 12. 2.] [종전 제34조의6은 제34조의7로 이동 <2025. 12. 2.>]

항은 제1항ㆍ제2항 두 개다. 각 항에 호(각호)는 없고, 삭제로 남은 항도 없다. 다만으로 시작하는 단서도 없으므로 본문과 단서로 갈라 읽을 조문이 아니다.

공사는 이 법이 정한 주택도시보증공사를 가리킨다. 제2항의 대행 기관을 조문은 「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」에 따라 설립된 한국자산관리공사라고 부른다. 통용되는 영문 약칭이 조문의 말인 것은 아니다.

제1항을 조각으로 나누면

조각	조문의 말	정하는 것
주체	`공사`	법이 정한 주택도시보증공사
계기	`상습 채무불이행자에 대하여 집행권원을 취득한 구상채권을 행사할 경우`	집행권원을 이미 얻은 구상채권일 것
범위	`구상채무의 발생 원인이 된 임차보증금반환채무의 해당 임차주택에 한정하여`	그 채무를 낳은 바로 그 주택
관문	`국토교통부장관의 승인을 받아`	승인이 압류ㆍ공매 앞에 놓인다
방법	`국세 강제징수의 예에 따라 압류하여 공매할 수 있다`	절차는 빌려 쓰되 어미는 재량

국세 강제징수의 예에 따라는 절차를 어디서 빌려 오는가를 정한다. 해당 임차주택에 한정하여는 그 절차를 무엇에 쓰는가를 정한다. 앞의 말만 옮기고 뒤의 말을 빠뜨리면 조문이 실제로 열어 준 것보다 넓게 읽힌다.

승인도 마찬가지다. 국토교통부장관의 승인을 받아는 문장 안에서 방법 앞에 놓여 있다. 다만 승인의 기준이나 절차가 어떻게 되는지는 이 조문 안에 없다.

어미는 공매할 수 있다로 재량이다. 요건이 갖춰지면 반드시 공매해야 한다는 의무 어미가 아니다.

제2항 — 고를 수 있는 것과 정해져 있는 것

제2항은 한 항 안에서 성격이 한 번 더 갈린다.

대행을 맡길지: 한국자산관리공사로 하여금 공매를 대행하게 할 수 있다 → 재량
맡긴 뒤의 효과: 이 경우 공매는 공사가 한 것으로 본다 → 법률상 의제

대행을 맡길 수 있다는 것과, 맡겼을 때 법적으로 누가 공매를 한 것으로 보느냐는 별개다. 조문은 앞을 열어 두고 뒤를 닫아 두었다. 대행이 이루어져도 공매의 법적 주체는 공사다.

의무나 금지를 뜻하는 어미는 제34조의6 어디에도 없다.

상습 채무불이행자의 기준은 이 조문에 없다

제1항은 상습 채무불이행자를 계기로 삼지만, 몇 번이면 상습인지ㆍ금액이 얼마부터인지를 이 조문 안에서 정의하지 않는다. 괄호 안 정의도, (이하 "…"라 한다) 형식의 정의 규정도 이 조문에는 없다. 횟수나 금액 요건을 조문에서 읽어 낸 것처럼 말하는 설명은 조문 밖의 이야기다.

처벌 조문이 아니다

제34조의6에는 징역ㆍ벌금 문언이 전혀 없다. 이 조문이 정하는 것은 공사의 압류ㆍ공매 권한과 공매대행이다. 따라서 법정형이 선택형인지, 상한이 얼마인지를 따질 자리 자체가 없다.

이 법의 벌칙·과태료 조문도 이 조문을 끌어오지 않는다. 이 글의 확인 범위에서 현행 제35조는 제33조제5항ㆍ제34조의2제6항과 제25조를, 제36조는 제21조를 각각 대상으로 하며 제34조의6을 인용하지 않는다. 신설 법률도 벌칙ㆍ과태료 조문을 함께 고치지 않았다.

언제부터 적용되나 — 시행일과 적용례

신설 법률은 **법률 제21186호(2025. 12. 2. 공포)**다. 부칙은 두 조다.

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.

제2조(상습 채무불이행자의 임차주택 공매에 관한 적용례) 제34조의6제1항의 개정규정은 이 법 시행 이후 공사가 구상채권에 기초하여 「민사집행법」에 따른 강제집행 또는 보전처분을 신청하고 그 효력이 발생한 경우부터 적용한다.

공포 후 3개월이 경과한 날은 2026년 3월 2일이고, 시행일은 그 다음 날인 2026년 3월 3일이다. 별도 시행일을 정한 부칙 단서는 없다.

부칙 제2조는 적용례다. 시행일을 다시 늦추는 규정이 아니다. 조문은 이미 시행 중이고, 제1항이 적용되는 국면을 이 법 시행 이후 공사가 구상채권에 기초하여 「민사집행법」에 따른 강제집행 또는 보전처분을 신청하고 그 효력이 발생한 경우로 정한 것이다. 제2항에는 별도의 적용례가 없다.

현행본 상단 번호를 개정 근거로 적으면 틀린다

법제처 현행본 상단에는 [시행 2026. 6. 2.] [법률 제21738호, 2026. 6. 2., 타법개정]이 붙어 있다. 그런데 조문 끝에는 [본조신설 2025. 12. 2.]이라고 적혀 있다. 둘은 가리키는 대상이 다르다.

제34조의6의 현행 문언을 만든 법률: 법률 제21186호(2025. 12. 2.)
법률 제21738호가 바꾼 것: 이 법 제5조제2항제2호의 인용 법률명
제7조제2항ㆍ제10조제6항ㆍ제13조제3항의 기관명을 바꾼 법률: 법률 제21065호

상단 공포번호는 법률 전체의 최신 개정을 표시할 뿐, 개별 조문을 누가 고쳤는지를 알려 주지 않는다. 제34조의6을 인용할 때 상단 번호를 개정 근거로 적으면 어긋난다.

또한 제21186호는 일부개정법률로 조문을 새로 만든 것이다. 기존 문언을 조금 손본 것이 아니라, 종전 제34조의6을 제34조의7로 옮기고 그 자리에 새 조문을 넣었다. 종전 제34조의6을 인용해 둔 오래된 자료를 그대로 옮기면 다른 조문을 가리키게 된다.

판례ㆍ결정

이 글의 확인 범위에서는 제34조의6을 직접 다룬 판례나 결정을 찾지 못했다. 사건번호ㆍ선고일ㆍ사건명을 특정해 인용할 수 있는 자료가 확인되지 않는다.

자주 묻는 질문

HUG는 보증금을 대신 갚은 집을 직접 공매할 수 있나요?

주택도시기금법 제34조의6 제1항의 요건을 갖춘 경우에 한해 열려 있다. 조문은 주체를 공사(주택도시보증공사)로 두고, 상습 채무불이행자에 대하여 집행권원을 취득한 구상채권을 행사할 경우, 구상채무의 발생 원인이 된 임차보증금반환채무의 해당 임차주택에 한정하여, 국토교통부장관의 승인을 받아, 국세 강제징수의 예에 따라 압류하여 공매할 수 있다고 정한다. 어미가 공매할 수 있다이므로 재량이며, 요건이 갖춰졌다고 해서 반드시 공매해야 하는 것은 아니다. 부칙 적용례에 따라 시행일인 2026년 3월 3일 이후 공사가 구상채권에 기초하여 「민사집행법」에 따른 강제집행 또는 보전처분을 신청하고 그 효력이 발생한 경우부터 제1항이 적용된다.

HUG의 공매 특례는 집주인의 모든 재산에 적용되나요?

모든 재산은 조문의 말이 아니다. 제1항이 쓴 문언은 구상채무의 발생 원인이 된 임차보증금반환채무의 해당 임차주택에 한정하여다. 이 조문이 여는 압류ㆍ공매의 대상은 그 구상채무를 낳은 바로 그 임차주택이다. 채권자가 집행권원을 가지고 일반 강제집행 절차를 밟는 국면과, 이 조문이 정한 특례의 범위는 서로 다른 이야기이므로 섞어 읽지 않는 편이 정확하다. 국세 강제징수의 예에 따라라는 말은 절차를 어디서 빌려 오는지를 정할 뿐, 대상 범위를 넓히는 말이 아니다.

HUG가 캠코에 공매를 맡기면 공매 주체도 캠코로 바뀌나요?

바뀌지 않는다. 제2항은 압류한 임차주택을 공매하는 경우 「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」에 따라 설립된 한국자산관리공사로 하여금 공매를 대행하게 할 수 있다고 하고, 이어서 이 경우 공매는 공사가 한 것으로 본다고 정한다. 대행 여부는 재량이지만, 대행이 이루어진 뒤의 법적 효과는 의제로 정해져 있다. 즉 실제 집행 업무를 대행 기관이 수행하더라도 법적으로는 공사가 공매를 한 것으로 본다.

정리

항 2개, 호 없음, 단서 없음
방법: 국세 강제징수의 예에 따라 압류ㆍ공매 / 범위: 해당 임차주택에 한정하여
관문: 국토교통부장관의 승인 (기준ㆍ절차는 이 조문에 없음)
어미: 제1항 재량, 제2항 첫 문장 재량, 둘째 문장 의제
법정형 없음 — 처벌 조문이 아니다
신설 법률 제21186호(2025. 12. 2. 공포), 시행 2026. 3. 3., 부칙 제2조는 적용례
현행본 상단의 법률 제21738호는 이 조문을 고치지 않았다

참고 법령

「주택도시기금법」 제34조의6(상습 채무불이행자 임차주택의 공매 등) 제1항ㆍ제2항
「주택도시기금법」 제16조(설립)
「주택도시기금법」 제34조의7(종전 제34조의6에서 이동)
「주택도시기금법」 제35조, 제36조(벌칙·과태료 — 제34조의6을 인용하지 않음)
「주택도시기금법」 부칙(법률 제21186호, 2025. 12. 2.) 제1조(시행일), 제2조(상습 채무불이행자의 임차주택 공매에 관한 적용례)
「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」
「민사집행법」