HUG 공매 특례: 국세 강제징수의 예를 따르되, 대상은 해당 임차주택으로 한정된다
주택도시기금법에서 말하는 ‘공사’는 제16조에 따른 주택도시보증공사를 뜻한다. 주택도시기금법 제34조의6은 공사가 일정한 구상채권을 행사하는 경우, 임차주택을 압류해 공매할 수 있는 근거와 그 범위를 정한 조항이다.
핵심은 한 문장에 함께 놓인 두 요소다. 국세 강제징수의 예에 따라는 어떤 방법으로 압류와 공매를 할지를 정하고, 해당 임차주택에 한정하여는 무엇을 대상으로 할지를 정한다. 방법에 관한 표현이 공매 대상의 범위를 넓히는 것은 아니다.
먼저 답하면
공사는 상습 채무불이행자에 대하여 집행권원을 취득한 구상채권을 행사할 경우, 구상채무의 발생 원인이 된 임차보증금반환채무의 해당 임차주택에 한정하여 국토교통부장관의 승인을 받아 국세 강제징수의 예에 따라 압류하고 공매할 수 있다.
따라서 이 조항의 공매 특례를 일반적인 의미의 모든 재산에 관한 권한으로 읽을 수는 없다. 조문이 직접 정한 대상은 ‘구상채무의 발생 원인이 된 임차보증금반환채무의 해당 임차주택’이다.
제34조의6 제1항: 요건, 범위, 방법을 나누어 읽기
제1항은 다음 순서로 요건을 둔다.
- 주체는 주택도시보증공사다.
- 상습 채무불이행자에 대하여 집행권원을 취득한 구상채권을 행사하는 경우여야 한다.
- 대상은 구상채무 발생 원인이 된 임차보증금반환채무의 해당 임차주택으로 한정된다.
- 국토교통부장관의 승인을 받아야 한다.
- 그 후 국세 강제징수의 예에 따라 압류하여 공매할 수 있다.
여기서 공매할 수 있다는 표현은 공매를 반드시 해야 한다는 뜻이 아니라, 법률이 정한 요건 아래 공매가 가능한 권한 규정이라는 점을 보여 준다. 이 조문에는 상습 채무불이행자의 횟수나 금액 기준, 장관 승인 기준과 절차를 별도로 적어 두지 않았다. 조문에 없는 기준을 덧붙여 단정할 수는 없다.
‘국세 강제징수의 예’와 ‘해당 임차주택에 한정하여’는 다른 문제다
국세 강제징수의 예에 따라라는 문구는 압류와 공매의 절차적 방법을 가리킨다. 반면 해당 임차주택에 한정하여는 공매 특례가 미치는 재산의 범위를 가리킨다.
두 문구를 함께 읽으면, 공사는 국세 강제징수의 방식을 예로 삼아 압류ㆍ공매를 할 수 있지만, 그 특례의 대상은 구상채무의 원인이 된 해당 임차주택으로 제한된다. ‘세금처럼 압류한다’는 설명만으로는 장관 승인, 대상의 한정, 그리고 재량이라는 조문의 조건을 모두 설명할 수 없다.
한국자산관리공사가 공매를 대행해도 법적 공매주체는 공사다
제2항은 공사가 제1항에 따라 압류한 임차주택을 공매할 때, 「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」에 따라 설립된 한국자산관리공사로 하여금 공매를 대행하게 할 수 있다고 정한다.
대행을 맡길지는 대행하게 할 수 있다는 표현대로 재량이다. 그러나 대행이 이루어진 경우의 법적 효과는 별도로 정해져 있다. 조문은 “이 경우 공매는 공사가 한 것으로 본다”고 규정한다. 즉, 한국자산관리공사가 공매 업무를 대행하더라도 법률상 공매를 한 주체는 공사로 본다.
언제부터 적용되나
제34조의6은 법률 제21186호로 2025년 12월 2일 신설되었고, 2026년 3월 3일부터 시행되었다. 2026년 9월 15일 기준으로 시행 중인 조항이다.
부칙 제2조는 시행일을 다시 늦춘 규정이 아니라 제1항 개정규정의 적용례다. 이에 따르면, 법 시행 이후 공사가 구상채권에 기초하여 「민사집행법」에 따른 강제집행 또는 보전처분을 신청하고 그 효력이 발생한 경우부터 제1항이 적용된다. 신청만으로는 충분하다고 적혀 있지 않고, 그 효력 발생도 함께 요구된다. 제2항에는 별도의 적용례가 없다.
현행 법령 상단에 표시된 법률 제21738호는 2026년 6월 2일 타법개정으로, 제34조의6의 문언을 만든 법률이 아니다. 제34조의6의 현행 문언은 법률 제21186호의 신설 내용이다.
처벌 조항으로 읽으면 안 되는 이유
제34조의6은 압류ㆍ공매의 권한과 공매 대행을 정한 조항이다. 징역이나 벌금 같은 법정형을 두지 않으므로, 법정형의 선택 여부를 논할 대상도 아니다. 현행 제35조와 제36조 역시 제34조의6을 인용하지 않는다.
정리
주택도시기금법 제34조의6의 구조는 간단하지만, 방법과 범위를 구분해 읽어야 한다. 공사는 장관 승인을 받아 국세 강제징수의 예에 따라 압류ㆍ공매할 수 있다. 다만 그 특례의 대상은 구상채무 발생 원인이 된 임차보증금반환채무의 해당 임차주택으로 한정된다. 한국자산관리공사가 대행할 수는 있어도, 그 경우 공매는 법률상 공사가 한 것으로 본다.
참고 법령 및 조문
- 「주택도시기금법」 제16조
- 「주택도시기금법」 제34조의6
- 법률 제21186호 부칙 제1조 및 제2조
- 「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」
- 「민사집행법」
