전세보증금을 대신 갚은 공사, 집주인의 그 집을 공매에 부칠 수 있을까

입력 2026.09.15. 오전 9:43

요약 및 결론: 주택도시기금법 제34조의6 제1항은 주택도시보증공사(법이 "공사"라고 부른다)가 상습 채무불이행자에 대하여 집행권원을 취득한 구상채권을 행사할 경우, 국토교통부장관의 승인을 받아 국세 강제징수의 예에 따라 압류하여 공매할 수 있도록 정한다. 다만 그 대상은 구상채무의 발생 원인이 된 임차보증금반환채무의 해당 임차주택에 한정된다. 이 조문에는 징역·벌금 같은 법정형이 없고, 공사의 압류·공매 권한과 공매 대행만을 정한다.

전세보증금반환보증에서 보증기관이 임차인에게 보증금을 먼저 돌려주고 집주인에게 그 돈을 되받는 구상 단계는, 제34조의6이 정한 압류·공매 특례의 대상이 되는 단계다. 2025년 12월 2일 공포된 법률 제21186호가 주택도시기금법에 제34조의6을 신설하면서 2026년 3월 3일부터 별도의 압류·공매 경로가 생겼다. 새 조문은 한 문장 안에 절차를 빌려 오는 부분과 대상을 좁히는 부분을 함께 담고 있어, 어느 쪽만 떼어 읽으면 범위를 잘못 이해하기 쉽다.

공사는 어떤 경우에 임차주택을 압류·공매할 수 있나

주택도시기금법 제34조의6 제1항은 세 가지가 모두 갖추어졌을 때 공사의 압류·공매를 허용한다. 상대방이 상습 채무불이행자일 것, 그에 대하여 집행권원을 취득한 구상채권을 행사하는 경우일 것, 국토교통부장관의 승인을 받을 것이다. 조문의 어미는 “공매할 수 있다”로, 요건이 갖추어져도 반드시 공매해야 한다는 뜻은 아니다.

여기서 “공사”는 일반명사가 아니라 주택도시기금법이 정한 주택도시보증공사를 가리킨다. 제34조의6은 이 공사를 주체로만 정하고 있으므로, 다른 보증기관이나 채권자가 같은 방법을 쓸 수 있다는 내용은 이 조문에 없다.

집행권원을 이미 취득한 구상채권일 것을 요구한다는 점도 조문 문언에 드러난다. 즉 강제집행의 근거가 되는 집행권원을 취득한 단계를 전제로 한 규정이며, 확정판결만을 뜻하는 것은 아니다.

공매 대상은 어디까지인가

대상은 “구상채무의 발생 원인이 된 임차보증금반환채무의 해당 임차주택에 한정하여”로 명시되어 있다. 문제가 된 그 보증금 채무를 낳은 바로 그 주택이 대상이고, 채무자가 가진 다른 부동산이나 예금까지 이 조문을 근거로 압류·공매할 수는 없다.

“모든 재산”이라는 표현은 조문에 나오지 않는다. 일반 강제집행과 대비해 설명할 때 편의상 쓰이는 말일 뿐이며, 조문 쪽에 놓아야 할 문언은 “해당 임차주택에 한정하여”다. 이 특례가 생겼다고 해서 채권자가 민사집행법에 따라 밟는 일반 절차의 범위가 달라지는 것도 아니다.

이 조문은 “상습 채무불이행자”의 판단 기준을 스스로 정의하지 않는다. 몇 회 이상, 얼마 이상 같은 요건은 제34조의6 안에 없다. 국토교통부장관 승인의 기준과 절차도 이 조문에는 규정되어 있지 않다.

“국세 강제징수의 예에 따라”는 무엇을 정하는가

이 문언은 무엇을 압류하느냐가 아니라 어떻게 압류하느냐를 정한다. 조세채권을 징수할 때 쓰는 절차를 빌려 쓴다는 뜻이고, 그 결과 공사는 이 조문이 정한 요건을 갖춘 범위에서 압류와 공매로 나아갈 수 있는 길을 갖는다.

방법을 정하는 문언과 범위를 정하는 문언은 층위가 다르다. “국세 강제징수의 예에 따라”는 절차, “해당 임차주택에 한정하여”는 대상이다. 둘 중 하나만 인용하면 조문의 내용이 절반만 전달된다.

캠코가 대행하면 공매 주체도 바뀌나

제2항은 공사가 압류한 임차주택을 공매할 때 「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」에 따라 설립된 한국자산관리공사로 하여금 공매를 대행하게 할 수 있다고 정한다. 그리고 곧바로 “이 경우 공매는 공사가 한 것으로 본다”고 덧붙인다. 실무를 누가 처리하든 법적으로 공매를 한 주체는 공사로 의제된다.

한 항 안에서 열린 부분과 닫힌 부분이 갈린다. 대행을 맡길지 여부는 “대행하게 할 수 있다”로 공사의 재량이지만, 맡긴 뒤의 법적 효과는 “공사가 한 것으로 본다”로 고정되어 있어 선택의 여지가 없다.

행위별로 나눠 보면

제34조의6에는 징역·벌금 조항이 없으므로, 아래 표의 셋째 열은 법정형이 아니라 조문이 정한 법적 효과를 적은 것이다.

항은 제1항·제2항 두 개뿐이고, 각 항에 호(각호)는 없다. 삭제로 남은 항도 없고, “다만”으로 시작하는 단서도 없다.

이 조문을 어기면 처벌받나

제34조의6에는 처벌 규정이 없다. 조문은 공사의 압류·공매 권한과 공매 대행만을 정하며, 징역이나 벌금 문언이 들어 있지 않다. 따라서 법정형이 선택형인지 여부를 따질 자리도 아니다.

주택도시기금법의 벌칙·과태료 조문도 이 조문을 인용하지 않는다. 현행 제35조는 제25조와 제33조제5항·제34조의2제6항을, 제36조는 제21조를 대상으로 한다. 법률 제21186호는 벌칙·과태료 조문을 개정하지 않았다.

실제 적용 양상을 보여 줄 수치는 이 글의 확인 범위에서는 공표 자료 없음이다. 제34조의6을 다룬 판례나 헌법재판소 결정도 국가법령정보센터 판례 검색과 대법원·헌법재판소 사이트 원문 검색에서 확인되지 않았다. 사건번호나 선고일을 제시하는 설명이 있다면 근거를 직접 확인해야 한다.

언제부터 적용되나

시행일은 2026년 3월 3일이다. 법률 제21186호 부칙 제1조가 “이 법은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다”고 정했고, 공포일 2025년 12월 2일의 3개월 경과일 다음 날이 시행일이 된다. 별도 시행일을 정한 부칙 단서는 없다.

부칙 제2조는 적용례이지 시행일을 다시 늦추는 규정이 아니다. 문언은 “제34조의6제1항의 개정규정은 이 법 시행 이후 공사가 구상채권에 기초하여 「민사집행법」에 따른 강제집행 또는 보전처분을 신청하고 그 효력이 발생한 경우부터 적용한다”이다. 시행 이후에 강제집행 또는 보전처분을 신청하고 그 효력이 발생한 경우가 적용 대상이라는 뜻이다.

이 적용례는 제1항에 관한 것이다. 제2항에는 별도의 적용례가 붙어 있지 않다.

어느 법률이 이 조문을 만들었나

현행 문언을 만든 것은 법률 제21186호(2025년 12월 2일 공포)다. 조문 끝에 “[본조신설 2025. 12. 2.]”이라고 표시되어 있고, 같은 개정으로 종전의 제34조의6은 제34조의7로 자리를 옮겼다. 기존 조문의 문언을 손본 것이 아니라 조문 자체를 새로 넣은 신설이다.

현행 조문을 조회하면 상단에 “[시행 2026. 6. 2.] [법률 제21738호, 2026. 6. 2., 타법개정]“이 뜨지만, 제21738호는 제34조의6을 고치지 않았다. 제21738호가 바꾼 것은 제5조제2항제2호가 인용하는 법률명이다. 법령 화면 맨 위의 공포번호는 그 법률 전체의 최근 개정을 가리킬 뿐이므로, 특정 조문의 개정 근거로 그대로 옮겨 적으면 틀린 인용이 된다.

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