전세보증금을 대신 갚은 공사가 그 임차주택을 공매할 수 있나요
요약 및 결론: 주택도시기금법 제34조의6은 법상 주택도시보증공사인 공사가 상습 채무불이행자에 대하여 집행권원을 취득한 구상채권을 행사할 때, 구상채무 발생 원인이 된 해당 임차주택을 국토교통부장관 승인 아래 압류ㆍ공매할 수 있도록 정합니다. 공매 방법은 국세 강제징수의 예를 따르지만, 대상은 그 임차보증금반환채무의 해당 임차주택으로 한정되며, 이 조문에는 징역ㆍ벌금 같은 법정형이 없습니다.
2026년 3월 3일부터 시행된 주택도시기금법 제34조의6은 보증 이행 뒤 발생한 구상채권의 행사와 임차주택 공매를 연결한 규정입니다. 핵심은 세금 징수 절차를 빌린다는 점만이 아니라, 공매할 수 있는 물건을 구상채무의 원인이 된 해당 임차주택으로 좁혔다는 데 있습니다.
공매 권한의 주체와 대상은 무엇인가요?
제34조의6에서 말하는 공사는 주택도시기금법 제16조에 따른 주택도시보증공사입니다. 공사는 상습 채무불이행자에 대하여 집행권원을 취득한 구상채권을 행사할 경우, 구상채무의 발생 원인이 된 임차보증금반환채무의 해당 임차주택에 한정하여 압류ㆍ공매할 수 있습니다.
해당 임차주택에 한정하여는 공매 대상의 범위를 정하는 문언입니다. 이 특례를 일반적인 재산 집행 범위에 관한 규정으로 넓혀 읽기보다, 해당 구상채무의 원인이 된 그 임차주택을 대상으로 하는 규정으로 읽어야 합니다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법정 제재ㆍ효과 |
|---|---|---|
| 집행권원을 취득한 구상채권 행사 시 해당 임차주택 압류ㆍ공매 | 주택도시기금법 제34조의6제1항 | 국토교통부장관 승인을 받아 국세 강제징수의 예에 따라 할 수 있음. 대상은 해당 임차주택에 한정됨 |
| 압류한 임차주택의 공매 대행 | 주택도시기금법 제34조의6제2항 | 한국자산관리공사에 대행하게 할 수 있음. 대행한 경우에도 공매는 공사가 한 것으로 봄 |
공매는 어떤 절차와 조건으로 가능한가요?
제34조의6제1항은 국토교통부장관의 승인을 받은 뒤 국세 강제징수의 예에 따라 해당 임차주택을 압류하고 공매할 수 있다고 정합니다. 공매할 수 있다는 문언이므로, 조문은 공매를 반드시 해야 한다는 의무가 아니라 공사에 가능한 권한을 둡니다.
국세 강제징수의 예에 따른다는 말은 공매의 방법을 정하고, 해당 임차주택에 한정하여는 공매 대상의 범위를 정합니다. 두 문언은 같은 의미가 아니므로, 절차의 성격만으로 공매 대상이 넓어진다고 볼 수 없습니다.
상습 채무불이행자의 횟수나 금액 기준, 국토교통부장관 승인의 세부 기준은 제34조의6 문언에 정해져 있지 않습니다. 제34조의6에는 제1항과 제2항만 있고 각 항에 호가 없으며, 별도 단서도 없습니다.
2026년 3월 3일 이후에는 언제 적용되나요?
법률 제21186호로 신설된 제34조의6은 2026년 3월 3일부터 시행됐습니다. 부칙 제2조에 따라 제1항의 개정규정은 시행 이후 공사가 구상채권에 기초해 민사집행법에 따른 강제집행 또는 보전처분을 신청하고 그 효력이 발생한 경우부터 적용됩니다.
부칙 제2조는 제1항의 적용례이며, 제34조의6의 시행일을 다시 늦추는 규정은 아닙니다. 제2항의 공매 대행에는 부칙에서 별도 적용례를 두지 않았습니다.
현행 조문 상단에 표시된 법률 제21738호는 제34조의6의 문언을 만든 법률이 아닙니다. 제34조의6 제1항과 제2항의 현행 문언은 법률 제21186호가 2025년 12월 2일 신설한 것입니다.
한국자산관리공사에 맡기면 공매 주체도 바뀌나요?
제34조의6제2항은 공사가 압류한 임차주택을 공매할 때 「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」에 따라 설립된 한국자산관리공사로 하여금 공매를 대행하게 할 수 있다고 정합니다. 대행을 맡길지는 대행하게 할 수 있다는 문언에 따라 재량입니다.
한국자산관리공사가 공매를 대행하더라도 법률상 공매는 공사가 한 것으로 봅니다. 따라서 대행 업무의 수행과 법률상 공매 주체는 제2항에서 구별됩니다.
실제 처벌 수위나 판례는 확인됐나요?
주택도시기금법 제34조의6은 압류ㆍ공매 권한과 대행의 법률효과를 정한 조문으로, 자체 법정형을 두지 않습니다. 현행 주택도시기금법 제35조와 제36조도 제34조의6을 인용하지 않으므로, 이 조문을 징역ㆍ벌금의 처벌 조항으로 설명할 수 없습니다.
제34조의6에 관한 실제 선고 수위의 공표 자료는 이 글의 확인 범위에서 없습니다. 제34조의6 또는 상습 채무불이행자 임차주택 공매를 원문 검색어로 한 판례ㆍ결정의 사건번호, 선고일, 판시사항 또는 주문도 이 글의 확인 범위에서는 확인되지 않았습니다.
관련 법령
제1항은 공사가 상습 채무불이행자에 대하여 집행권원을 취득한 구상채권을 행사할 경우, 구상채무의 발생 원인이 된 임차보증금반환채무의 해당 임차주택에 한정해 국토교통부장관의 승인을 받아 국세 강제징수의 예에 따라 압류·공매할 수 있다고 정한다. 제2항은 그 임차주택 공매를 한국자산관리공사에 대행하게 할 수 있도록 하며, 이 경우 공매는 공사가 한 것으로 본다고 정한다. 제1항과 제2항 모두 권한·대행의 재량을 정할 뿐 자체 법정형을 두지 않는다.
법률 제21186호 부칙 제1조는 이 법을 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다고 정한다. 이 법률은 2025년 12월 2일 공포됐고, 제34조의6은 2026년 3월 3일부터 시행됐다.
법률 제21186호 부칙 제2조는 제34조의6제1항의 개정규정을 이 법 시행 이후 공사가 구상채권에 기초해 민사집행법에 따른 강제집행 또는 보전처분을 신청하고 그 효력이 발생한 경우부터 적용한다고 정한다. 이는 제1항의 적용 시점을 정한 적용례이며, 시행일을 별도로 늦추는 규정은 아니다. 제2항에는 별도의 적용례가 없다.
이 법의 목적을 달성하기 위한 보증업무·정책사업 수행과 기금의 효율적 운용·관리를 위해 주택도시보증공사를 설립한다.
제21조의 유사명칭 사용 금지를 위반한 자에 대한 1천만원 이하 과태료를 정한다. 제34조의6을 인용한 형벌 조문이 아니다.
확정판결 외에도 법이 정한 집행권원이 있다. 제1호는 항고로만 불복할 수 있는 재판을, 제2호는 가집행의 선고가 내려진 재판을, 제4호는 법정 요건을 갖춘 공정증서를 집행권원으로 열거한다.
자주 묻는 질문
HUG는 보증금을 대신 갚은 집을 직접 공매할 수 있나요?
주택도시보증공사는 상습 채무불이행자에 대하여 집행권원을 취득한 구상채권을 행사하는 경우, 국토교통부장관 승인을 받아 해당 임차주택을 국세 강제징수의 예에 따라 압류ㆍ공매할 수 있습니다. 공매 대상은 구상채무 발생 원인이 된 임차보증금반환채무의 해당 임차주택으로 한정되며, 제1항의 적용례 요건도 충족해야 합니다.
HUG의 공매 특례는 집주인의 모든 재산에 적용되나요?
주택도시기금법 제34조의6제1항은 `구상채무의 발생 원인이 된 임차보증금반환채무의 해당 임차주택에 한정하여`라고 정합니다. 따라서 이 조문이 정한 공매 특례의 대상은 그 문언상 해당 임차주택입니다.
HUG가 캠코에 공매를 맡기면 공매 주체도 캠코로 바뀌나요?
한국자산관리공사는 공사의 선택에 따라 공매를 대행할 수 있습니다. 다만 제34조의6제2항은 대행한 경우에도 공매는 공사가 한 것으로 본다고 정하므로, 법률상 공매 주체는 공사입니다.
