돈을 갚지 못하면 주택 소유권을 넘기기로 한 약정의 효력
급전을 빌리면서 부동산에 담보가등기를 하거나, 채권담보를 목적으로 소유권이전등기를 해 둔 경우라면 변제기가 지난 뒤에도 법이 정한 청산 절차가 적용됩니다. 채무자등에게 불리하게 그 절차를 배제하는 약정은 효력이 없을 수 있습니다.
변제기 후에는 청산금 통지와 청산기간이 필요합니다
채권자가 담보목적부동산의 소유권을 취득하려면, 변제기 후 청산금의 평가액을 채무자등에게 통지해야 합니다.
청산금이 없다고 인정하는 경우에도 그 뜻을 통지해야 합니다. 통지에는 다음 사항을 밝혀야 합니다.
- 통지 당시 담보목적부동산의 평가액
- 「민법」 제360조에 규정된 채권액
- 부동산이 둘 이상이면, 각 부동산의 소유권이전으로 소멸시키려는 채권과 비용
청산기간은 변제기부터 계산하는 것이 아니라, 위 통지가 채무자등에게 도달한 날부터 2개월입니다.
청산금은 부동산 가액과 채권액의 차액입니다
청산금은 통지 당시 담보목적부동산의 가액에서 채권액을 뺀 금액입니다. 선순위담보권 등의 권리가 있다면, 채권액 계산에는 선순위담보 등으로 담보된 채권액도 포함됩니다.
채권자는 청산금을 채무자등에게 지급해야 합니다. 따라서 담보목적부동산의 가치가 채권액보다 큰 경우, 그 차액을 고려하지 않고 소유권을 취득하도록 하는 약정은 문제가 될 수 있습니다.
이미 이전등기를 했는지, 담보가등기인지에 따라 달라집니다
채권담보의 목적으로 이미 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산기간이 지난 뒤 청산금을 채무자등에게 지급한 때 소유권을 취득합니다.
담보가등기를 마친 경우에는 청산기간이 지나야 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 있습니다.
또한 청산금 지급채무와 부동산의 소유권이전등기·인도채무에는 「민법」 제536조의 동시이행의 항변권이 준용됩니다.
채무자등에게 불리한 사전 특약은 효력이 없습니다
「가등기담보 등에 관한 법률」 제4조제1항부터 제3항까지의 규정에 어긋나고 채무자등에게 불리한 특약은 효력이 없습니다.
예를 들어 청산금 지급, 청산기간, 통지 절차를 배제하여 채권자에게만 유리하게 정한 약정은 이 규정과의 관계에서 검토 대상이 됩니다.
다만 다음 두 요건을 모두 갖춘 특약은 예외가 될 수 있습니다.
- 청산기간이 지난 후에 한 특약일 것
- 제삼자의 권리를 침해하지 않을 것
청산기간 전에 맺은 불리한 특약은 이 예외에 해당하지 않습니다.
채무자등의 소유권이전등기 말소청구
채무자등은 청산금채권을 변제받을 때까지 채무액을 채권자에게 지급하고, 채권담보 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 채무액에는 반환할 때까지의 이자와 손해금이 포함됩니다.
다만 다음 경우에는 말소청구를 할 수 없습니다.
- 채무의 변제기가 지난 때부터 10년이 지난 경우
- 선의의 제삼자가 소유권을 취득한 경우
여기서 말소청구의 대상은 채권담보 목적으로 마친 소유권이전등기이며, 담보가등기 자체가 아닙니다.
정리
돈을 갚지 못하면 부동산 소유권을 넘기기로 한 약정이 있더라도, 가등기담보 등에 관한 법률이 적용되는 경우에는 청산금 통지, 2개월의 청산기간, 청산금 지급에 관한 규정을 살펴봐야 합니다. 특히 이를 미리 배제하면서 채무자등에게 불리하게 정한 특약은 효력이 없을 수 있습니다.
참고 법령
- 「가등기담보 등에 관한 법률」 제3조
- 「가등기담보 등에 관한 법률」 제4조
- 「가등기담보 등에 관한 법률」 제11조
- 「민법」 제360조
- 「민법」 제536조
