돈을 못 갚으면 집을 넘긴다는 약속, 효력이 있을까
요약 및 결론: 「가등기담보 등에 관한 법률」 제4조제4항은 청산금 지급과 소유권 취득 절차(제4조제1항\~제3항)에 어긋나면서 채무자등에게 불리한 특약을 무효로 정합니다. 예를 들어 청산기간이 지나기 전에 맺은 "청산금 없이 집을 넘긴다"는 약정은 그 절차에 어긋나고 채무자등에게 불리하므로 효력이 없습니다. 채권자가 집의 소유권을 얻으려면 변제기가 지난 뒤 청산금 평가액을 통지해야 하고, 그 통지가 도달한 날부터 2개월의 청산기간이 지나야 합니다. 예외는 하나뿐입니다. 청산기간이 지난 뒤에 맺은 특약이면서 제삼자의 권리를 침해하지 않는 특약만 효력을 인정받습니다.
급하게 돈을 빌리면서 집에 가등기를 해 주고, "기한 안에 갚지 못하면 집을 채권자에게 넘긴다"는 약정서에 서명하는 거래가 있습니다. 서명한 채무자는 약속대로 집을 잃는다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 가등기담보법은 채권자가 소유권을 얻거나 본등기를 청구하기 전에 통지와 청산기간이라는 절차를 거치도록 하고, 청산금 지급 의무를 정하고 있습니다. 이 글은 발행 기준일인 2026년 9월 30일에 시행 중인 조문만을 근거로 정리했습니다.
본문
“못 갚으면 집을 넘긴다”는 특약은 효력이 있나?
이런 특약이 제4조제1항~제3항에 어긋나고 채무자등에게 불리하다면 효력이 없습니다(제4조제4항 본문). 제4조제1항~제3항은 청산금 지급 의무, 소유권 취득 시점, 동시이행을 정한 규정입니다. 따라서 청산금을 주지 않거나 청산기간을 건너뛰는 식으로 채무자등에게 불리하게 짠 약정은 당사자가 서명했더라도 이 절차를 밀어낼 수 없습니다.
제4조제4항 단서는 예외를 둡니다. 다음 두 요건을 모두 갖춘 특약만 무효가 되지 않습니다.
- 청산기간이 지난 후에 행하여진 특약일 것
- 제삼자의 권리를 침해하지 아니할 것
돈을 빌리는 시점, 곧 청산기간이 시작되기도 전에 맺은 불리한 특약은 첫째 요건을 채우지 못합니다. 그래서 단서의 예외에 해당하지 않습니다.
변제기가 지나면 채권자가 집을 가져갈 수 있나?
변제기가 지났다는 사실만으로 소유권이 채권자에게 넘어가지는 않습니다. 가등기담보법 제3조제1항에 따르면 채권자는 변제기 후에 청산금 평가액을 채무자등에게 통지해야 합니다. 이어서 그 통지가 채무자등에게 도달한 날부터 2개월(청산기간)이 지나야 합니다. 2개월은 변제기부터가 아니라 통지가 도달한 날부터 셉니다.
청산금이 없다고 인정되는 경우에도 채권자는 그 뜻을 통지해야 합니다(제3조제1항 후단). 통지를 생략해도 된다는 예외 규정은 없습니다.
청산금 통지에는 무엇이 들어가야 하나?
제3조제2항에 따라 통지에는 다음 내용을 밝혀야 합니다.
- 통지 당시의 담보목적부동산 평가액
- 「민법」 제360조에 규정된 채권액
- 부동산이 둘 이상이면 각 부동산의 소유권이전으로 소멸시키려는 채권과 그 비용
청산금은 어떻게 계산하나?
청산금은 통지 당시의 담보목적부동산 가액에서 채권액을 뺀 금액입니다(제4조제1항). 채권자는 이 청산금을 채무자등에게 지급해야 하며, 조문은 이를 의무(“지급하여야 한다”)로 정하고 있습니다. 담보목적부동산에 선순위담보권 등의 권리가 있으면, 채권액을 계산할 때 선순위담보 등으로 담보된 채권액도 포함합니다.
설명을 위해 가정한 숫자로 계산해 보면 다음과 같습니다.
| 항목 | 금액(가정) |
|---|---|
| 통지 당시 집의 가액 | 3억 원 |
| 채권자의 채권액 | 1억 원 |
| 선순위담보로 담보된 채권액 | 1억 원 |
| 청산금 (3억 − (1억 + 1억)) | 1억 원 |
이 가정에서는 집값이 빌린 돈보다 훨씬 큽니다. 그래도 채권자는 1억 원의 청산금을 채무자등에게 지급해야 합니다. “빌린 돈 대신 집 전체를 가져간다”는 약정이 제4조와 충돌하는 이유가 이것입니다.
가등기만 해 둔 경우와 소유권이 이미 넘어간 경우는 어떻게 다른가?
소유권을 취득하는 요건은 등기 형태에 따라 다릅니다(제4조제2항).
- 이미 소유권이전등기를 마친 경우: 채권자는 청산기간이 지난 후 청산금을 채무자등에게 지급한 때에 담보목적부동산의 소유권을 취득합니다.
- 담보가등기를 마친 경우: 채권자는 청산기간이 지나야 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 있습니다.
청산금 지급채무와 부동산의 소유권이전등기·인도채무 사이에는 동시이행의 항변권에 관한 「민법」 제536조가 준용됩니다(제4조제3항). 따라서 채무자등은 청산금을 받을 때까지 등기 이전이나 집 인도를 거절하는 항변을 할 수 있습니다.
이미 넘어간 등기를 되돌릴 수 있나?
채무자등은 청산금채권을 변제받을 때까지 채무액을 채권자에게 지급하고, 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있습니다(제11조 본문). 이때 채무액에는 반환할 때까지의 이자와 손해금이 포함됩니다. 말소청구의 대상은 조문상 소유권이전등기이며, 가등기가 아닙니다.
다음 두 경우에는 말소를 청구할 수 없습니다(제11조 단서).
- 채무의 변제기가 지난 때부터 10년이 지난 경우 (청산기간이 끝난 때부터 세는 것이 아닙니다)
- 선의의 제삼자가 소유권을 취득한 경우
행위별로 정리하면
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법정 효과 |
|---|---|---|
| 청산기간 전에 맺은 “못 갚으면 청산금 없이 집을 넘긴다” 특약 | 제4조제4항 본문 | 채무자등에게 불리하면 효력 없음 |
| 청산기간이 지난 후 맺은 특약으로서 제삼자의 권리를 침해하지 않는 것 | 제4조제4항 단서 | 무효 규정이 적용되지 않음 |
| 변제기 후 담보권을 실행하려는 채권자 | 제3조제1항 | 청산금 평가액을 통지해야 하고, 통지 도달일부터 2개월이 지나야 함 |
| 청산금이 없다고 보는 채권자 | 제3조제1항 후단 | 그 뜻을 통지해야 함 |
| 청산금 통지 | 제3조제2항 | 평가액과 「민법」 제360조의 채권액을 밝혀야 함 |
| 청산금 산정·지급 | 제4조제1항 | 통지 당시 가액 − 채권액(선순위 담보채권액 포함)을 지급해야 함 |
| 소유권이전등기를 마친 채권자의 소유권 취득 | 제4조제2항 | 청산기간이 지난 후 청산금을 지급한 때에 취득 |
| 담보가등기를 마친 채권자의 본등기 | 제4조제2항 | 청산기간이 지나야 본등기를 청구할 수 있음 |
| 청산금 지급과 등기 이전·인도의 관계 | 제4조제3항 | 「민법」 제536조(동시이행의 항변권) 준용 |
| 채무액을 갚고 담보 목적 소유권이전등기의 말소를 구하는 채무자등 | 제11조 | 말소를 청구할 수 있음. 단, 변제기부터 10년 경과 또는 선의의 제삼자 취득 시 제외 |
실제 분쟁에서는 어떻게 판단되나?
이 글에서 다룬 제3조·제4조·제11조에는 형벌 조항이 없습니다. 이 조문들이 정하는 것은 특약의 효력과 소유권 취득의 요건 같은 민사상 효과입니다. 불리한 특약의 효력이나 청산금 산정을 둘러싼 법원 판단의 통계는 공표 자료가 없습니다. 이 글이 근거로 삼은 자료에서는 관련 판례도 확인하지 못했습니다. 개별 거래가 이 법의 적용 대상인지, 이 글에서 다루지 않은 다른 규정이 적용되는지는 이 글의 범위 밖입니다.
이 조문들은 언제 만들어졌나?
현행 「가등기담보 등에 관한 법률」은 법률 제14474호(2016. 12. 27. 공포, 타법개정)이며, 2017년 3월 28일부터 시행되고 있습니다. 다만 제3조·제4조·제11조의 현재 문언은 법률 제8919호(2008. 3. 21. 공포)의 전문개정으로 만들어졌습니다. 2016년 개정으로 바뀐 조문이 아닙니다.
법률 제14474호는 「지방세기본법」의 부칙으로 이 법을 개정한 것입니다. 부칙 제1조는 “공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행”한다고 정합니다. 부칙 제13조제1항이 이 법에서 고친 것은 제17조제3항의 “「지방세기본법」“을 “「지방세기본법」, 「지방세징수법」“으로 바꾼 부분입니다. 부칙 제2조~제12조와 제14조는 생략된 채로 전달되어, 적용례나 경과조치가 있는지는 확인되지 않았습니다.
관련 법령
제3조(담보권 실행의 통지와 청산기간) ① 채권자가 담보계약에 따른 담보권을 실행하여 그 담보목적부동산의 소유권을 취득하기 위하여는 그 채권(債權)의 변제기(辨濟期) 후에 제4조의 청산금(淸算金)의 평가액을 채무자등에게 통지하고, 그 통지가 채무자등에게 도달한 날부터 2개월(이하 "청산기간"이라 한다)이 지나야 한다. 이 경우 청산금이 없다고 인정되는 경우에는 그 뜻을 통지하여야 한다.
제4조(청산금의 지급과 소유권의 취득) ① 채권자는 제3조제1항에 따른 통지 당시의 담보목적부동산의 가액에서 그 채권액을 뺀 금액(이하 "청산금"이라 한다)을 채무자등에게 지급하여야 한다. 이 경우 담보목적부동산에 선순위담보권(先順位擔保權) 등의 권리가 있을 때에는 그 채권액을 계산할 때에 선순위담보 등에 의하여 담보된 채권액을 포함한다.
제11조(채무자등의 말소청구권) 채무자등은 청산금채권을 변제받을 때까지 그 채무액(반환할 때까지의 이자와 손해금을 포함한다)을 채권자에게 지급하고 그 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다. 다만, 그 채무의 변제기가 지난 때부터 10년이 지나거나 선의의 제삼자가 소유권을 취득한 경우에는 그러하지 아니하다.
자주 묻는 질문
돈 못 갚으면 집 넘긴다는 각서, 효력 있나요?
돈을 빌리면서 쓴 각서가 청산금 지급과 청산기간 규정(가등기담보법 제4조제1항\~제3항)에 어긋나고 채무자등에게 불리하다면 효력이 없습니다(제4조제4항 본문). 효력이 인정되는 예외는 청산기간이 지난 후에 맺었고 제삼자의 권리도 침해하지 않는 특약뿐입니다.
가등기 해 준 집, 변제기 지나면 채권자가 본등기할 수 있나요?
변제기가 지난 것만으로는 본등기를 청구할 수 없습니다. 채권자는 변제기 후 청산금 평가액을 채무자등에게 통지해야 하고, 그 통지가 도달한 날부터 2개월의 청산기간이 지나야 본등기를 청구할 수 있습니다(제3조제1항, 제4조제2항). 청산금이 없다고 보는 경우에도 채권자는 그 뜻을 통지해야 합니다.
담보로 소유권이전등기까지 넘겨준 집, 다시 찾을 수 있나요?
채무자등은 청산금채권을 변제받을 때까지 이자와 손해금을 포함한 채무액을 지급하고, 담보 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있습니다(제11조 본문). 다만 채무의 변제기가 지난 때부터 10년이 지났거나 선의의 제삼자가 소유권을 취득했다면 말소를 청구할 수 없습니다(제11조 단서).
