돈 못 갚으면 집을 넘긴다는 약속, 효력이 있을까
급전이 필요해 집을 담보로 돈을 빌리면서 “돈을 못 갚으면 집 소유권을 넘기겠다”는 내용의 가등기를 해 준 경우가 있다. 이런 약속, 즉 담보 목적으로 가등기나 소유권이전등기를 해 주는 계약은 실제로 효력이 있다. 다만 그 실행 과정은 채권자가 마음대로 정할 수 있는 것이 아니라 가등기담보 등에 관한 법률(이하 가등기담보법)이 정한 절차를 따라야 한다. 이 글은 이 법 제3조, 제4조, 제11조를 중심으로 절차와 채무자 보호 규정을 정리한다.
변제기가 지나도 곧바로 소유권이 넘어가지 않는다
가등기담보법 제3조제1항은 채권자가 담보권을 실행해 담보목적부동산의 소유권을 취득하려면, 채권의 변제기 후에 제4조의 청산금 평가액을 채무자등에게 통지하고, 그 통지가 채무자등에게 도달한 날부터 2개월(이를 법은 “청산기간”이라 부른다)이 지나야 한다고 정한다.
여기서 중요한 것은 기간의 기산점이다. 청산기간 2개월은 변제기부터 세는 것이 아니라, 청산금 평가액을 통지한 날이 아니라 그 통지가 채무자등에게 “도달한 날”부터 센다. 변제기가 지났다고 해서, 혹은 채권자가 통지를 발송했다고 해서 곧바로 시간이 흐르기 시작하는 것이 아니라는 뜻이다.
또한 청산금이 없다고 인정되는 경우에도 채권자는 그 뜻을 통지해야 한다(제3조제1항 후단). 통지 자체를 생략할 수 있는 경우는 조문상 없다. 통지에는 통지 당시 담보목적부동산의 평가액과 「민법」 제360조에 규정된 채권액을 밝혀야 하고, 부동산이 둘 이상이면 각 부동산의 소유권이전으로 소멸시키려는 채권과 그 비용까지 밝혀야 한다(제3조제2항).
청산금은 어떻게 계산되나
제4조제1항은 청산금을 “통지 당시의 담보목적부동산의 가액에서 그 채권액을 뺀 금액”으로 정의한다. 만약 담보목적부동산에 선순위담보권 등 다른 권리가 있다면, 채권액을 계산할 때 그 선순위담보 등으로 담보된 채권액까지 포함시킨다. 그리고 채권자는 이렇게 산정된 청산금을 채무자등에게 지급해야 한다. 이는 재량이 아니라 법이 정한 의무다.
소유권 취득 시점은 등기 형태에 따라 다르다
제4조제2항은 두 가지 경우를 나누어 규정한다.
- 담보목적부동산에 관하여 이미 소유권이전등기를 마친 경우: 청산기간이 지난 후 청산금을 채무자등에게 지급한 때에 비로소 소유권을 취득한다.
- 담보가등기를 마친 경우: 청산기간이 지나야 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 있다.
즉 가등기만 되어 있다고 해서 청산기간이 지나는 순간 본등기가 이루어지는 것이 아니라, 채권자에게 본등기를 “청구할 수 있는” 권리가 생기는 것이다. 두 경우 모두 청산기간의 경과가 전제되며, 청산금 지급채무와 부동산의 소유권이전등기·인도채무의 이행 사이에는 「민법」 제536조의 동시이행의 항변권이 준용된다(제4조제3항). 채무자 입장에서는 청산금을 받지 못한 상태에서 소유권을 먼저 넘겨줄 의무가 없다는 의미다.
채무자에게 불리한 특약은 원칙적으로 무효
이 글의 질문, “돈 못 갚으면 집을 넘긴다는 약속도 효력이 있나요?”에 대한 핵심 답은 제4조제4항에 있다.
제4조제1항부터 제3항까지의 규정에 어긋나는 특약으로서 채무자등에게 불리한 것은 그 효력이 없다. 통지, 청산기간, 청산금 지급, 동시이행 관계 같은 법정 절차를 건너뛰고 “변제기만 지나면 소유권을 넘긴다”는 식의 약정을 미리 해 두었다면, 그 약정은 원칙적으로 무효라는 뜻이다.
다만 단서가 있다. “청산기간이 지난 후에 행하여진 특약으로서 제삼자의 권리를 침해하지 아니하는 것”은 예외적으로 유효할 수 있다. 이 단서가 적용되려면 두 요건, 즉 ①청산기간이 지난 후에 이루어진 특약일 것과 ②제삼자의 권리를 침해하지 않을 것을 모두 갖춰야 한다. 청산기간이 지나기 전에 맺은 불리한 특약은 설령 당사자가 합의했다 하더라도 이 단서에 해당하지 않는다.
채무자에게는 말소청구권도 있다
제11조는 채무자등을 보호하는 또 다른 장치를 둔다. 채무자등은 청산금채권을 변제받을 때까지 그 채무액(반환할 때까지의 이자와 손해금을 포함한다)을 채권자에게 지급하고, 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다. 즉 이미 담보 목적의 소유권이전등기가 이루어졌더라도, 채무를 갚고 등기를 되돌릴 여지가 남아 있는 것이다.
다만 이 권리에도 한계가 있다. 채무의 변제기가 지난 때부터 10년이 지나거나, 선의의 제삼자가 소유권을 취득한 경우에는 말소를 청구할 수 없다. 여기서 10년의 기산점은 청산기간이 끝난 때가 아니라 “채무의 변제기가 지난 때”라는 점에 유의해야 한다.
정리
가등기담보법은 “돈 못 갚으면 집을 넘긴다”는 담보 약정 자체를 무효로 보지 않는다. 다만 그 실행에는 ①변제기 후 청산금 평가액 통지 → ②통지 도달일로부터 2개월의 청산기간 경과 → ③청산금 지급(또는 본등기 청구 가능)이라는 절차가 법정되어 있고, 이 절차를 어기면서 채무자등에게 불리한 특약은 원칙적으로 무효다. 청산기간 경과 후에 맺은 특약으로서 제삼자의 권리를 침해하지 않는 경우만 예외적으로 유효할 수 있다. 또한 채무자등은 일정 기간 내라면 채무를 갚고 등기 말소를 청구할 길도 남아 있다.
이 글에서 다룬 내용은 법률 제14474호(2016. 12. 27. 공포, 타법개정, 시행 2017. 3. 28.)로 개정된 현행 가등기담보법을 기준으로 하되, 제3조·제4조·제11조의 실질 문언 자체는 그보다 앞선 법률 제8919호(2008. 3. 21. 공포, 전문개정)에서 만들어진 것이다. 구체적 사안에서 통지의 적법성, 청산금 산정, 특약의 효력 여부는 사실관계에 따라 달리 판단될 수 있다.
참고 법령
- 가등기담보 등에 관한 법률 제3조(담보권 실행의 통지와 청산기간)
- 가등기담보 등에 관한 법률 제4조(청산금의 지급과 소유권의 취득)
- 가등기담보 등에 관한 법률 제11조(채무자등의 말소청구권)
- 민법 제360조, 제536조 (가등기담보법 조문에서 인용)
