돈 못 갚으면 집을 넘긴다는 약속, 효력이 있을까? 가등기담보법의 청산 절차와 채무자에게 불리한 특약

입력 2026.09.30. 오전 10:08

기준일: 2026년 9월 30일 근거 법령: 「가등기담보 등에 관한 법률」(법률 제14474호, 2016. 12. 27. 타법개정, 2017. 3. 28. 시행)

핵심 답변

「가등기담보 등에 관한 법률」(이하 “가등기담보법”)이 적용되는 담보라면, “돈을 갚지 못하면 청산 절차 없이 집을 넘긴다”는 약속은 효력이 없을 가능성이 큽니다. 이 법에서 청산 절차와 채무자 보호를 정한 조문을 요약하면 다음과 같습니다.

1. 변제기가 지났다는 이유만으로 채권자가 집의 소유권을 가져가지는 못합니다. 채권자는 변제기가 지난 뒤 청산금의 평가액을 채무자등에게 통지해야 합니다. 그 통지가 도달한 날부터 2개월(청산기간) 이 지나야 합니다(제3조제1항).
2. 채권자는 통지 당시 집의 가액에서 채권액을 뺀 청산금을 채무자등에게 지급해야 합니다(제4조제1항).
3. 제4조제1항부터 제3항까지의 규정에 어긋나는 특약으로서 채무자등에게 불리한 것은 효력이 없습니다(제4조제4항 본문).
4. 예외는 “청산기간이 지난 후에 행하여진 특약으로서 제삼자의 권리를 침해하지 아니하는 것” 하나뿐이고, 두 요건을 모두 갖춰야 합니다(제4조제4항 단서).

돈을 빌리면서 맺은 약속은 청산기간이 지나기 전에 맺은 것입니다. 그래서 이 예외에 들어가지 않습니다. 이런 약속이 청산 절차를 건너뛰는 내용이고 채무자등에게 불리하다면 제4조제4항 본문에 따라 효력이 없습니다.

이 글은 가등기담보법이 적용되는 담보계약을 전제로 합니다. 이 법이 어떤 계약에 적용되는지(적용 범위)와 “채무자등”의 정확한 범위는 이 글에서 다룬 조문(제3조·제4조·제11조)에 정해져 있지 않아 다루지 않습니다.

1. 흔히 겪는 상황

급하게 돈을 빌리면서 채권자가 이렇게 요구하는 경우가 있습니다.

• “담보로 집에 가등기를 해 두자.”
• “기한까지 못 갚으면 집을 내가 가져가는 걸로 하자.”
• “정산 같은 건 따로 하지 않는다는 데 동의해 달라.”

돈이 급한 쪽에서는 이런 조건에 서명하기 쉽습니다. 하지만 가등기담보법은 담보를 실행해 집의 소유권을 가져가는 절차와 순서를 직접 정해 두었습니다. 그리고 그 절차에 어긋나 채무자등에게 불리한 약속은 효력을 인정하지 않습니다.

2. 채권자가 소유권을 가져가기까지의 절차

단계별 정리

청산기간은 언제부터 세나

많이 오해하는 부분입니다. 2개월의 청산기간은 변제기부터 세지 않습니다. 채권자가 청산금 평가액을 통지하고, 그 통지가 채무자등에게 도달한 날부터 셉니다(제3조제1항). 변제기가 지났더라도 통지가 없거나 아직 도달하지 않았다면 청산기간은 시작되지 않습니다.

“청산금이 없다”는 경우에도 통지는 해야 한다

빌린 돈과 이자가 집값보다 크다고 보여서 돌려줄 청산금이 없는 경우에도 채권자는 그 뜻을 통지해야 합니다(제3조제1항 후단). 조문의 문언은 “통지하여야 한다”로, 의무 규정입니다.

3. 청산금은 어떻게 계산하나

제4조제1항은 청산금을 다음과 같이 정의합니다.

청산금 = 제3조제1항에 따른 통지 당시의 담보목적부동산의 가액 − 그 채권액

• 기준 시점은 통지 당시의 가액입니다.
• 담보목적부동산에 선순위담보권 등의 권리가 있으면, 채권액을 계산할 때 선순위담보 등으로 담보된 채권액을 포함합니다.
• 채권자의 청산금 지급은 “지급하여야 한다”, 곧 의무입니다.

계산 예시(가상의 숫자)

이 예시라면 채권자는 1억 원을 채무자등에게 지급해야 합니다. 빌린 돈이 1억 5천만 원이라는 이유로 3억 원짜리 집을 청산 없이 가져가는 약속은 청산금 지급 규정에 어긋나고 채무자등에게 불리합니다.

4. 소유권은 언제 넘어가나: 등기 형태에 따라 다르다

제4조제2항은 두 경우를 나눠 정합니다. 둘은 문언이 서로 다르므로 구분해서 이해해야 합니다.

(1) 채권자가 이미 소유권이전등기를 마친 경우 채권자는 청산기간이 지난 후 청산금을 채무자등에게 지급한 때에 담보목적부동산의 소유권을 취득합니다. 청산기간이 지나는 것만으로는 부족하고, 청산금 지급까지 있어야 합니다.

(2) 채권자가 담보가등기를 마친 경우 채권자는 청산기간이 지나야 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 있습니다. 가등기가 되어 있다는 사실만으로 본등기가 되는 것은 아닙니다. 청산기간이 지나야 비로소 본등기를 청구할 수 있습니다.

동시이행

청산금 지급채무와, 부동산의 소유권이전등기 및 인도채무의 이행에는 동시이행의 항변권에 관한 「민법」 제536조가 준용됩니다(제4조제3항). 채무자등이 청산금을 받지 못했다면 이 규정을 근거로 대응할 여지가 있습니다.

5. 불리한 특약은 효력이 없다: 제4조제4항의 본문과 단서

본문: 원칙적으로 무효

제1항부터 제3항까지의 규정에 어긋나는 특약(特約)으로서 채무자등에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

무효가 되는 특약은 다음 두 요건을 모두 갖춘 것입니다.

• 제4조제1항부터 제3항까지(청산금 지급, 소유권 취득·본등기 청구 시기, 동시이행)의 규정에 어긋나고,
• 채무자등에게 불리한 특약

“못 갚으면 청산금 없이 집을 넘긴다”, “청산기간을 기다리지 않고 본등기를 해도 된다”와 같은 약속이 여기에 해당하는지가 문제됩니다.

단서: 예외는 두 요건을 모두 갖춘 경우뿐

다만, 청산기간이 지난 후에 행하여진 특약으로서 제삼자의 권리를 침해하지 아니하는 것은 그러하지 아니하다.

• 둘 중 하나라도 빠지면 단서에 해당하지 않아 본문으로 돌아갑니다. 곧 불리한 특약은 효력이 없습니다.
• 돈을 빌릴 때, 곧 청산기간이 지나기 전에 맺은 불리한 특약은 단서에 해당하지 않습니다.

6. 이미 소유권이전등기가 넘어갔다면: 말소청구권(제11조)

담보 목적으로 소유권이전등기까지 해 준 경우에는 제11조가 채무자등의 권리를 정합니다.

• 청구 대상: “채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기”의 말소. 가등기의 말소를 정한 조문이 아닙니다.
• 방법: 채무자등은 청산금채권을 변제받을 때까지 채무액(반환할 때까지의 이자와 손해금 포함)을 채권자에게 지급하고 말소를 청구할 수 있습니다.
• 예외(단서): 다음 중 하나에 해당하면 말소를 청구할 수 없습니다.
  • 채무의 변제기가 지난 때부터 10년이 지난 경우. 기산점은 청산기간이 끝난 때가 아니라 변제기가 지난 때입니다.
  • 선의의 제삼자가 소유권을 취득한 경우

7. 자주 묻는 질문

Q1. 차용증에 “기한 내 못 갚으면 집을 넘긴다”고 썼고 서명도 했습니다. 서명했으니 따라야 하나요? 가등기담보법이 적용되는 담보라면, 그 약속이 제4조제1항부터 제3항까지의 규정에 어긋나고 채무자등에게 불리한 경우 효력이 없습니다(제4조제4항 본문). 돈을 빌릴 때 맺은 약속은 청산기간이 지난 후의 특약이 아니므로 단서의 예외에도 해당하지 않습니다.

Q2. 변제기가 하루 지났는데 채권자가 이제 집은 자기 것이라고 합니다. 조문상 변제기가 지났다고 소유권이 넘어가지는 않습니다. 채권자는 청산금 평가액을 통지해야 하고, 그 통지가 도달한 날부터 2개월의 청산기간이 지나야 합니다(제3조제1항). 그 뒤에도 등기 형태에 따라 청산금 지급(소유권이전등기를 마친 경우)이나 본등기 청구(담보가등기를 마친 경우)라는 절차가 남아 있습니다(제4조제2항).

Q3. 채권자가 “청산금이 없다”며 아무 통지도 하지 않았습니다. 청산금이 없다고 인정되는 경우에도 채권자는 그 뜻을 통지해야 합니다(제3조제1항 후단). 통지에는 통지 당시의 평가액과 「민법」 제360조에 규정된 채권액을 밝혀야 합니다(제3조제2항).

Q4. 청산기간이 끝난 뒤에 새로 합의하면 어떻게 되나요? 청산기간이 지난 후에 맺은 특약으로서 제삼자의 권리를 침해하지 않는 것은 제4조제4항 본문의 무효 규정이 적용되지 않습니다(제4조제4항 단서). 두 요건을 모두 갖춰야 합니다.

Q5. 이 문제에 관한 판례가 있나요? 이 글을 작성하면서 확인한 판례는 없습니다. 이 글은 법률 조문만을 근거로 합니다.

8. 법령 버전 참고

• 현행 가등기담보법은 법률 제14474호(2016. 12. 27. 공포, 타법개정, 2017. 3. 28. 시행)입니다. 이 법률의 부칙 제1조는 “공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다”고 정합니다.
• 제14474호는 「지방세기본법」 개정에 따른 타법개정입니다. 부칙 제13조제1항이 가등기담보법에서 고친 것으로 적은 내용은 제17조제3항의 “「지방세기본법」“을 “「지방세기본법」, 「지방세징수법」“으로 바꾼 것입니다.
• 이 글에서 다룬 제3조·제4조·제11조의 문언은 법률 제8919호(2008. 3. 21. 공포, 전문개정) 로 만들어졌습니다. 2016년 개정으로 바뀐 조문이 아닙니다.
• 제14474호 부칙 가운데 제2조부터 제12조까지와 제14조는 확인한 원문에 “생략”으로 되어 있습니다. 그래서 적용례나 경과조치를 두었는지는 확인하지 못했습니다.

요약

• 가등기담보법상 채권자가 소유권을 취득하려면 변제기 경과 → 청산금 평가액 통지 → 통지 도달일부터 2개월 청산기간 → (소유권이전등기를 마친 경우) 청산금 지급 / (담보가등기를 마친 경우) 본등기 청구 순서를 밟아야 합니다.
• 청산금은 통지 당시 가액에서 채권액(선순위담보 채권액 포함)을 뺀 금액이고, 지급은 의무입니다.
• 이 절차에 어긋나 채무자등에게 불리한 특약은 효력이 없습니다. 예외는 청산기간이 지난 후에 맺고 제삼자의 권리를 침해하지 않는 특약뿐입니다.
• 담보 목적으로 소유권이전등기를 해 주었다면, 청산금채권을 변제받을 때까지 채무액을 지급하고 말소를 청구할 수 있습니다. 다만 변제기가 지난 때부터 10년이 지났거나 선의의 제삼자가 소유권을 취득했다면 청구할 수 없습니다.

참고 법령

• 「가등기담보 등에 관한 법률」(법률 제14474호, 2016. 12. 27. 타법개정, 2017. 3. 28. 시행)
  • 제3조(담보권 실행의 통지와 청산기간) 제1항·제2항
  • 제4조(청산금의 지급과 소유권의 취득) 제1항·제2항·제3항·제4항
  • 제11조(채무자등의 말소청구권)
  • 제17조제3항(부칙에 따른 개정 대상으로만 언급)
  • 부칙(법률 제14474호) 제1조·제13조제1항
• 「민법」 제360조(조문 내용은 가등기담보법 제3조제2항에서 인용된 범위에서만 언급)
• 「민법」 제536조(조문 내용은 가등기담보법 제4조제3항에서 준용된 범위에서만 언급)

출처: 법제처 국가법령정보센터 「가등기담보 등에 관한 법률」 원문

관련 법령: 가등기담보 등에 관한 법률 제3조 · 가등기담보 등에 관한 법률 제4조 · 가등기담보 등에 관한 법률 제11조

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