집 산 사람이 가짜 명의인 줄 몰랐다는 건 누가 증명해야 하나요
요약 및 결론: 민법 제108조는 "상대방과 통정한 허위의 의사표시"를 당사자 사이에서 무효로 하고(제1항), 그 무효를 "선의의 제삼자에게 대항하지 못한다"고 정한다(제2항). 다만 제108조에는 제삼자가 '선의'였다는 사실을 누가 증명해야 하는지에 관한 규정이 없다. 이 글이 근거로 삼은 자료에도 이를 정한 판례가 없으므로, 증명책임이 집을 산 사람에게 있는지 무효를 주장하는 쪽에 있는지는 조문만으로 단정할 수 없다.
빚 독촉을 피하려고 집 명의를 가족에게 넘겼는데, 명의를 받은 가족이 그 집을 다른 사람에게 팔아 버리는 분쟁 유형이 있다. 이때 원래 주인은 "애초에 가짜 이전이었다"고 주장하고, 집을 산 사람은 "그런 사정을 몰랐다"고 맞서게 된다. 민법은 2026년 3월 17일 법률 제21454호로 일부개정되어 시행 중이지만, 이 개정이 고친 조문은 상속 조문(제1001조, 제1008조, 제1010조, 제1115조)이다. 제108조를 고쳤다는 내용은 이 개정에 없다.
‘몰랐다’는 사실은 누가 증명해야 하나요?
제108조 제2항은 무효를 “선의의 제삼자에게 대항하지 못한다”고만 정한다. 선의를 누가 증명해야 하는지는 문언에 나오지 않는다. 제108조는 2개 항으로 되어 있고 호는 없으며, 증명책임을 다룬 별도 항도 없다.
증명책임은 분쟁의 승패를 가르는 핵심 쟁점이다. 그런데 이 글이 근거로 삼은 자료에는 이 문제를 다룬 판례가 포함되어 있지 않다. 따라서 이 글은 “집을 산 사람이 증명해야 한다”고도, “무효를 주장하는 쪽이 증명해야 한다”고도 단정하지 않는다. 확인할 수 있는 사실은 제108조 문언이 요구하는 요소가 ‘선의’와 ‘제삼자’ 두 가지라는 점까지다.
제108조는 어떤 행위를 무효로 하나요?
제108조 제1항이 무효로 하는 것은 “상대방과 통정한 허위의 의사표시”다. 효과는 “무효로 한다”이다. 조문에는 ‘가족’, ‘빚’, ‘집’, ‘명의’라는 말이 없다. 빚을 피하려고 가족 명의로 집을 넘기는 경우는 이 조문이 문제 되는 상황의 한 예일 뿐이다. 가족 사이의 명의이전에만 적용되는 조문이 아니다.
제108조는 ‘통정’이나 ‘허위의 의사표시’의 뜻을 따로 정의하지 않는다. 어떤 거래가 여기에 해당하는지는 조문 문언 자체만으로는 정해지지 않는다.
원래 주인은 집을 산 사람에게 무효를 주장할 수 있나요?
제108조 제2항에 따르면 제1항의 무효는 “선의의 제삼자에게 대항하지 못한다”. 그 이전이 “상대방과 통정한 허위의 의사표시”에 해당하면, 원래 주인과 명의를 받은 가족 사이에서는 그 이전이 무효다. 그러나 집을 산 사람이 ‘선의의 제삼자’에 해당하면, 원래 주인은 그 사람에게 무효를 내세울 수 없다.
제2항을 “제삼자에게는 유효가 된다”거나 “무효가 아니게 된다”로 바꿔 읽으면 안 된다. 문언은 무효를 “대항하지 못한다”는 것뿐이다. 당사자 사이의 무효(제1항)와 제삼자에 대한 대항 불가(제2항)는 서로 다른 항에 정해져 있다.
집을 산 사람에게 ‘몰랐다’ 말고 다른 요건도 필요한가요?
제108조 제2항이 문언상 요구하는 것은 ‘선의’와 ‘제삼자’ 두 가지다. ‘무과실’처럼 조문에 없는 요건은 문언에 들어 있지 않다. 다만 제108조는 ‘선의’의 뜻을 정의하지 않는다. 어떤 기준으로 선의를 판단하는지, 누가 ‘제삼자’에 포함되는지도 조문에 정해져 있지 않다.
질문에서 말하는 “몰랐다”는 사정이 조문의 ‘선의’로 인정되는지, 집을 산 사람이 ‘제삼자’에 해당하는지는 결국 개별 사안에서 판단될 문제다. 이 글의 근거 자료에는 그 판단 기준을 제시한 판례가 없다.
행위별로 정리하면 어떻게 되나요?
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법정 효과 |
|---|---|---|
| 상대방과 통정한 허위의 의사표시 (예: 빚을 피하려고 실제 이전 의사 없이 명의만 넘김) | 민법 제108조 제1항 | 무효 |
| 위 무효를 선의의 제삼자(예: 사정을 모르고 그 집을 산 사람)에게 주장 | 민법 제108조 제2항 | 무효를 대항하지 못함 |
| 위 무효를 선의가 아닌 사람에게 주장 | 민법 제108조 제2항 | 제2항이 정한 대항 제한의 대상이 아님 (조문은 ‘선의의 제삼자’에 대해서만 정함) |
| 통정한 허위의 의사표시 자체에 대한 형사처벌 | 민법 제108조 | 제108조에는 벌칙 규정 없음 |
실제 처벌 수위는 어떤가요?
민법 제108조는 효력(무효)과 그 무효를 제삼자에게 대항하지 못한다는 점만 정한다. 징역이나 벌금 같은 형사처벌은 이 조문의 효과가 아니다. 2026년 3월 17일 개정(법률 제21454호)이 함께 고친 조문 가운데에도 벌칙이나 과태료 조문은 없다.
따라서 제108조에 관해서는 법정형과 실제 선고를 비교할 대상이 없다. 이 조문을 둘러싼 분쟁의 결과나 통계는 공표 자료 없음이다.
제108조는 지금도 그대로 적용되나요?
제108조는 발행 기준일인 2026년 10월 17일 현재 현행 조문이다. 시행 전 표시나 바뀌는 문언은 없다. 민법 전체의 현행 시행일은 2026년 3월 17일(법률 제21454호)이다. 다만 이 개정은 제108조를 고친 것이 아니고, 제108조 문언을 만든 개정은 원문 연혁 표기로 확인되지 않는다.
제21454호 부칙은 시행일(제1조, “공포한 날부터 시행”)과 함께 적용례(제2조, 제3조)와 특례(제4조)를 정한다. 그러나 모두 상속에 관한 내용이며, 제108조에 관한 적용례나 경과조치는 없다.
관련 법령
제108조(통정한 허위의 의사표시) ①상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 한다.
자주 묻는 질문
가짜 명의인 줄 모르고 산 집, 원래 주인이 돌려달라고 하면 돌려줘야 하나요?
민법 제108조 제2항은 통정한 허위의 의사표시가 무효라는 점을 "선의의 제삼자에게 대항하지 못한다"고 정한다. 집을 산 사람이 '선의의 제삼자'로 인정되면 원래 주인은 그 사람에게 무효를 내세울 수 없다. 다만 선의와 제삼자에 해당하는지는 조문이 기준을 정하지 않아 개별 사안에서 판단된다.
선의의 제삼자라는 증명책임은 누구에게 있나요?
민법 제108조에는 '선의'를 누가 증명해야 하는지에 관한 규정이 없다. 이 글이 근거로 삼은 자료에도 이를 정한 판례가 없어, 증명책임이 집을 산 사람과 무효를 주장하는 사람 중 누구에게 있는지는 조문만으로 단정할 수 없다.
빚 피하려고 가족 명의로 집을 넘기면 처벌받나요?
민법 제108조에는 벌칙이 없다. 이 조문이 정하는 효과는 그 의사표시가 당사자 사이에서 무효라는 점(제1항)과, 그 무효를 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다는 점(제2항)이다. 다른 법률에 따른 책임 여부는 이 글이 다루는 범위 밖이다.
