집 산 사람이 가짜 명의인 줄 몰랐다는 건 누가 증명해야 하나요
요약 및 결론: 민법 제108조제2항에 따르면, 통정허위표시의 무효는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다. 다만 누가 선의·악의를 증명해야 하는지는 조문에 정해져 있지 않다. 조문은 당사자 사이의 허위 의사표시를 무효로 하면서도(제1항), 그 무효를 "선의의 제삼자에게 대항하지 못한다"고 정하기 때문이다(제2항). 다만 이 조문 자체는 누가 무엇을 증명해야 하는지를 직접 정하고 있지 않다.
빚을 피하려고 집을 가족 명의로 돌려놓는 일은 흔한 유형이고, 그 집이 다시 제3자에게 팔리면서 분쟁이 생기는 경우도 많다. 원래 소유자(채권자에게 쫓기던 쪽)가 "그 명의이전은 가짜였다"며 되찾으려 할 때, 이미 그 집을 산 사람이 그 사정을 몰랐다면 법은 누구를 보호할까가 쟁점이 된다. 이 글은 민법 제108조의 문언만을 근거로, 그 구조를 정리한다.
민법 제108조는 무엇을 정하고 있나요
제108조제1항은 “상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 한다”고 정한다. 제2항은 “전항의 의사표시의 무효는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다”고 정한다. 조문에 ‘가족’, ‘빚’, ‘집’, ‘명의’라는 말은 전혀 없다. 즉 이 조문은 가족 간 명의이전만을 겨냥한 규정이 아니라, 당사자끼리 짜고 거짓으로 한 의사표시 전반에 적용되는 일반 규정이다.
| 상황 | 적용 조문 | 법정 효과 |
|---|---|---|
| 상대방과 짜고 거짓으로 한 의사표시(통정허위표시) | 제108조제1항 | 당사자 사이에서 무효 |
| 그 무효를 선의의 제삼자에게 주장하려는 경우 | 제108조제2항 | 제삼자에게 대항하지 못함 |
위 표의 셋째 열이 “법정형”이 아니라 “법정 효과”인 이유는, 제108조에 형사처벌이나 벌금·과태료가 전혀 없기 때문이다. 이 조문은 의사표시의 효력(무효 여부와 그 주장 가능성)만을 정하는 민사 규정이다.
제1항의 무효와 제2항의 “대항 못 함”은 어떻게 다른가요
제1항은 통정허위표시 자체를 무효로 만드는 규정이고, 그 효과는 가짜 명의를 내준 사람과 받은 사람 사이에만 미친다. 제2항은 그 무효를 “선의의 제삼자”에게는 주장하지 못한다는 것이지, 거짓 의사표시 자체가 “유효가 된다”거나 “무효가 아니게 된다”는 뜻이 아니다. 즉 통정허위표시는 여전히 무효이지만, 선의의 제삼자와의 관계에서는 원래 소유자가 그 무효를 들어 되찾아갈 수 없다는 의미로 조문이 구성되어 있다.
“선의의 제삼자”라는 말에는 어떤 요건이 들어 있나요
조문 문언상 요구되는 것은 “선의”와 “제삼자” 두 가지뿐이다. 조문에는 ‘무과실’, ‘등기를 믿었을 것’ 같은 추가 요건이 쓰여 있지 않다. 다만 제108조는 ‘통정’, ‘허위의 의사표시’, ‘선의’라는 단어 자체를 별도로 정의한 조항(괄호 정의)을 두고 있지 않으므로, 이 단어들이 구체적으로 어떤 경우에 해당하는지는 조문만으로는 정해지지 않는다.
집을 산 사람이 몰랐다는 걸 누가 증명하나요
제108조제2항은 “대항하지 못한다”는 효과만 정하고, 증명책임을 누가 지는지는 조문에 직접 쓰여 있지 않다. 이 글이 근거로 삼는 자료(법제처가 제공한 제108조 원문과 부칙)에는 증명책임 배분에 관한 규정이나 판례가 포함되어 있지 않으므로, “누가 증명해야 하는가”에 대한 구체적 기준—예컨대 어느 쪽이 선의·악의를 입증해야 하는지—은 이 자료만으로는 단정할 수 없다. 이 부분은 조문 해석과 판례의 영역이며, 이 글은 조문 문언 자체가 정하는 범위(당사자 간 무효, 선의의 제삼자에게 대항 불가)만을 전달한다.
이 조문을 만든 개정은 언제였나요
민법 전체의 현행 시행일은 2026년 3월 17일(법률 제21454호, 일부개정)이다. 그러나 법제처 원문 전사 자료에 따르면 제108조 문언을 만든 개정의 연혁 표기는 확인되지 않았고, 제21454호가 함께 고친 조문은 제1001조(대습상속), 제1008조(특별수익자의 상속분), 제1010조(대습상속분), 제1115조(유류분의 보전)로 모두 상속 관련 조문이다. 즉 제21454호가 제108조를 고쳤다고 단정할 자료는 없으며, 이 개정의 부칙(제1조~제4조)도 시행일과 상속 관련 적용례·특례만을 정할 뿐 제108조에 관한 경과조치는 없다.
실제 분쟁에서 처벌이나 제재가 있나요
제108조에는 형사처벌·벌금·과태료 조항이 없다. 이 조문과 함께 개정된 상속 관련 조문들(제1001조·제1008조·제1010조·제1115조)에도 벌칙 조문은 없다. 따라서 이 조문을 근거로 “형사처벌을 받는다”는 식의 결론을 내릴 근거는 자료에 없으며, 공표된 양형기준이나 처벌 통계도 해당하지 않는 영역이다(공표 자료 없음).
관련 법령
제108조(통정한 허위의 의사표시) ①상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 한다.
자주 묻는 질문
빚 피하려고 가족 명의로 넘긴 집, 나중에 되찾을 수 있나요?
원래 소유자와 명의를 받은 가족 사이의 통정허위표시는 제108조제1항에 따라 무효이므로, 그 둘 사이에서는 원칙적으로 되찾을 길이 열려 있다. 다만 그 집이 이미 선의의 제삼자에게 넘어갔다면 제2항에 따라 그 무효를 그 제삼자에게는 주장하지 못한다.
집을 산 사람이 가짜 명의인 줄 몰랐다는 걸 어떻게 증명하나요?
제108조제2항은 "선의의 제삼자에게 대항하지 못한다"는 효과만 정하고 있고, 선의·악의를 누가 어떻게 증명하는지는 이 조문 문언에 정해져 있지 않다. 이 자료만으로는 구체적인 증명 방법이나 증명책임의 소재를 단정할 수 없다.
통정허위표시가 무효면 집을 산 사람도 바로 손해를 보나요?
조문상 무효는 "당사자 사이"의 효과이고, 선의의 제삼자에게는 그 무효를 주장하지 못하도록 제2항이 막고 있다. 다만 '제삼자'의 구체적 범위나 선의를 판단하는 세부 기준은 조문에 정해져 있지 않으므로 단정할 수 없다.
