돈을 못 갚으면 집을 넘긴다는 약속, 그대로 효력이 있을까요?
돈을 갚지 못하면 집의 소유권을 채권자에게 넘기기로 미리 약속했더라도, 그 약속만으로 집의 소유권이 곧바로 이전되는 것은 아닙니다. 가등기담보 등에 관한 법률이 적용되는 담보계약이라면, 채권자는 법에서 정한 통지와 청산 절차를 거쳐야 합니다. 그 절차와 다른 내용으로 채무자등에게 불리하게 정한 특약은 원칙적으로 효력이 없습니다.
변제기가 지나도 청산 절차가 필요합니다
채권자가 담보목적 부동산의 소유권을 취득하려면 변제기가 지난 뒤 청산금 평가액을 채무자등에게 통지해야 합니다. 통지에는 통지 당시 부동산의 평가액과 민법 제360조에 규정된 채권액을 밝혀야 합니다. 부동산이 둘 이상이면 각 부동산의 소유권 이전으로 소멸시키려는 채권과 그 비용도 밝혀야 합니다.
청산금이 없다고 인정되는 경우에도 그 뜻을 통지해야 합니다. 청산기간인 2개월은 변제기가 지난 날부터 세는 것이 아니라, 통지가 채무자등에게 도달한 날부터 계산합니다.
청산금은 통지 당시 가액을 기준으로 합니다
청산금은 통지 당시 담보목적 부동산의 가액에서 채권액을 뺀 금액입니다. 부동산에 선순위담보권 등의 권리가 있으면, 채권액을 계산할 때 그 권리로 담보된 채권액도 포함합니다. 채권자는 청산금을 채무자등에게 지급해야 합니다.
소유권을 취득하는 시점은 등기 형태에 따라 다릅니다.
- 채권자가 이미 소유권이전등기를 마쳤다면, 청산기간이 지난 후 청산금을 지급한 때에 소유권을 취득합니다.
- 담보가등기를 마쳤다면, 청산기간이 지나야 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 있습니다.
청산금 지급채무와 부동산의 소유권이전등기 및 인도채무의 이행에는 민법 제536조의 동시이행 항변권 규정이 준용됩니다.
불리한 특약에도 예외가 있습니다
제4조제1항부터 제3항까지의 규정에 어긋나면서 채무자등에게 불리한 특약은 효력이 없습니다. 다만 두 요건을 모두 갖춘 특약에는 예외가 인정됩니다. 청산기간이 지난 후에 맺었고, 제삼자의 권리를 침해하지 않아야 합니다. 청산기간이 지나기 전에 맺은 불리한 특약은 이 예외에 해당하지 않습니다.
따라서 돈을 갚지 못하면 집을 넘긴다는 사전 약속이 있더라도, 그 약속이 법에서 정한 청산 절차를 배제하고 채무자등에게 불리하게 작용한다면 그대로 효력이 있다고 단정할 수 없습니다. 구체적인 효력은 담보계약과 등기 형태, 통지 및 청산 절차가 어떠했는지에 따라 살펴야 합니다.
이미 소유권이전등기가 된 경우의 말소청구
채권담보 목적으로 소유권이전등기를 마친 경우, 채무자등은 청산금채권을 변제받을 때까지 채무액과 반환할 때까지의 이자 및 손해금을 지급하고 그 등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 다만 변제기가 지난 때부터 10년이 지났거나 선의의 제삼자가 소유권을 취득한 경우에는 이 청구를 할 수 없습니다. 이 규정의 대상은 가등기 자체가 아니라 채권담보 목적으로 마친 소유권이전등기입니다.
참고한 법령
- 가등기담보 등에 관한 법률 제3조제1항·제2항
- 가등기담보 등에 관한 법률 제4조제1항·제2항·제3항·제4항
- 가등기담보 등에 관한 법률 제11조
- 민법 제360조
- 민법 제536조
