돈을 못 갚으면 집을 넘긴다는 약속도 효력이 있나요?
요약 및 결론: 급전을 빌리면서 부동산에 담보가등기나 담보 목적의 소유권이전등기를 한 경우, 변제기 후에도 청산금 통지와 2개월의 청산기간 등 법정 절차를 거쳐야 합니다. 「가등기담보 등에 관한 법률」 제4조제1항\~제3항에 어긋나고 채무자등에게 불리한 특약은 원칙적으로 효력이 없습니다.
대출 계약서에 돈을 갚지 못하면 집의 소유권을 넘긴다는 문구가 있어도, 그 문구만으로 소유권 취득 절차가 완성되는 것은 아닙니다. 가등기담보 등에 관한 법률은 담보목적부동산의 가치와 채권액을 정산하는 청산금 절차를 정하고, 이를 피하는 불리한 약정을 제한합니다.
돈을 갚지 못했다는 사정만으로 집 소유권을 취득할 수 있나요?
채권자가 담보목적부동산의 소유권을 취득하려면 변제기 후 청산금 평가액을 채무자등에게 통지해야 합니다. 청산기간은 변제기부터 계산하는 것이 아니라 그 통지가 채무자등에게 도달한 날부터 2개월이 지나야 합니다.
청산금이 없다고 판단한 경우에도 채권자는 청산금이 없다는 뜻을 통지해야 합니다. 통지에는 통지 당시의 담보목적부동산의 평가액과 「민법」 제360조에 규정된 채권액을 밝혀야 하며, 부동산이 둘 이상인 경우에는 각 부동산의 소유권이전에 의하여 소멸시키려는 채권과 그 비용도 밝혀야 합니다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법정형ㆍ효과 |
|---|---|---|
| 변제기 후 담보권 실행을 위한 청산금 평가액 통지 | 가등기담보 등에 관한 법률 제3조제1항 | 통지 도달일부터 2개월의 청산기간이 지나야 함 |
| 청산금이 없다고 인정한 경우의 통지 | 가등기담보 등에 관한 법률 제3조제1항 | 청산금이 없다는 뜻을 통지해야 함 |
| 통지 당시 부동산 평가액 및 채권액의 고지 | 가등기담보 등에 관한 법률 제3조제2항 | 통지에 밝혀야 함 |
| 청산금 지급 | 가등기담보 등에 관한 법률 제4조제1항 | 채권자는 청산금을 채무자등에게 지급해야 함 |
| 채무자등에게 불리한 특약 | 가등기담보 등에 관한 법률 제4조제4항 | 제4조제1항~제3항에 어긋나는 특약은 원칙적으로 효력 없음 |
청산금은 어떻게 계산하나요?
청산금은 통지 당시 담보목적부동산의 가액에서 채권액을 뺀 금액입니다. 부동산에 선순위담보권 등의 권리가 있으면 채권액을 계산할 때 선순위담보 등에 의하여 담보된 채권액도 포함합니다.
이미 소유권이전등기를 마친 경우 채권자는 청산기간이 지난 후 청산금을 지급한 때에 담보목적부동산의 소유권을 취득합니다. 담보가등기를 마친 경우에는 청산기간이 지나야 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 있습니다.
청산금 지급채무와 부동산 소유권이전등기·인도채무에는 「민법」 제536조의 동시이행의 항변권 규정이 준용됩니다.
집을 넘긴다는 불리한 특약은 언제 효력이 없나요?
제4조제1항~제3항에 어긋나면서 채무자등에게 불리한 특약은 효력이 없습니다. 따라서 청산금 지급, 청산기간, 소유권 취득에 관한 법정 절차와 충돌하는 약정은 특약이라는 형식만으로 유지되지 않습니다.
청산기간이 지난 후에 한 특약은 예외가 될 수 있습니다. 다만 그 특약은 청산기간이 지난 후에 이루어져야 하고, 제삼자의 권리를 침해하지 않아야 합니다.
담보 목적의 소유권이전등기는 말소를 청구할 수 있나요?
채무자등은 청산금채권을 변제받을 때까지 채무액을 지급하고 채권담보 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 여기서 채무액에는 반환할 때까지의 이자와 손해금이 포함됩니다.
말소청구권에는 예외가 있습니다. 채무의 변제기가 지난 때부터 10년이 지났거나 선의의 제삼자가 소유권을 취득한 경우에는 제11조의 말소청구를 할 수 없습니다.
실제 처벌 수위는 어떻게 되나요?
가등기담보 등에 관한 법률 제3조·제4조·제11조는 청산 절차, 특약의 효력, 말소청구권을 정한 규정입니다. 제공된 자료에는 이 규정 위반에 관한 형사 법정형, 공식 통계 또는 양형기준 수치가 없습니다.
관련 법령
제3조(담보권 실행의 통지와 청산기간) ① 채권자가 담보계약에 따른 담보권을 실행하여 그 담보목적부동산의 소유권을 취득하기 위하여는 그 채권(債權)의 변제기(辨濟期) 후에 제4조의 청산금(淸算金)의 평가액을 채무자등에게 통지하고, 그 통지가 채무자등에게 도달한 날부터 2개월(이하 "청산기간"이라 한다)이 지나야 한다. 이 경우 청산금이 없다고 인정되는 경우에는 그 뜻을 통지하여야 한다.
제4조(청산금의 지급과 소유권의 취득) ① 채권자는 제3조제1항에 따른 통지 당시의 담보목적부동산의 가액에서 그 채권액을 뺀 금액(이하 "청산금"이라 한다)을 채무자등에게 지급하여야 한다. 이 경우 담보목적부동산에 선순위담보권(先順位擔保權) 등의 권리가 있을 때에는 그 채권액을 계산할 때에 선순위담보 등에 의하여 담보된 채권액을 포함한다.
제11조(채무자등의 말소청구권) 채무자등은 청산금채권을 변제받을 때까지 그 채무액(반환할 때까지의 이자와 손해금을 포함한다)을 채권자에게 지급하고 그 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다. 다만, 그 채무의 변제기가 지난 때부터 10년이 지나거나 선의의 제삼자가 소유권을 취득한 경우에는 그러하지 아니하다.
자주 묻는 질문
돈을 못 갚으면 집을 넘긴다는 계약서 조항은 무효인가요?
청산금 지급과 청산기간 등 제4조제1항\~제3항에 어긋나고 채무자등에게 불리한 조항은 원칙적으로 효력이 없습니다. 청산기간이 지난 후에 이루어지고 제삼자의 권리를 침해하지 않는 특약은 예외가 될 수 있습니다.
담보가등기를 해 주면 채권자가 본등기를 청구할 수 있나요?
담보가등기를 마친 경우 채권자는 청산기간이 지나야 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 있습니다. 청산기간은 청산금 평가액 통지가 채무자등에게 도달한 날부터 2개월입니다.
청산금이 없으면 통지를 하지 않아도 되나요?
청산금이 없다고 인정되는 경우에도 채권자는 청산금이 없다는 뜻을 통지해야 합니다. 통지에는 통지 당시 담보목적부동산의 평가액과 「민법」 제360조에 규정된 채권액을 밝혀야 합니다.
