돈을 못 갚으면 집을 넘긴다는 약속, 효력이 있을까?
돈을 빌리면서 집을 담보로 가등기해 주고 “갚지 못하면 집을 넘긴다”고 약속했더라도, 그 약속만으로 채권자가 집의 소유권을 취득하는 것은 아닙니다. 가등기담보 등에 관한 법률은 담보권을 실행할 때 거쳐야 할 통지와 청산 절차를 정하고 있습니다.
채권자가 소유권을 취득하려면 먼저 채무의 변제기가 지난 후 청산금의 평가액을 채무자등에게 통지해야 합니다. 청산금이 없다고 판단한 경우에도 그 뜻을 통지해야 합니다. 통지에는 당시 집의 평가액과 「민법」 제360조에 규정된 채권액을 밝혀야 합니다. 2개월의 청산기간은 변제기가 아니라 통지가 채무자등에게 도달한 날부터 시작됩니다.
청산금은 통지 당시 집의 가액에서 채권액을 뺀 금액입니다. 선순위담보권 등이 있다면 그 담보로 보장되는 채권액도 계산에 포함합니다. 채권자는 이렇게 산정한 청산금을 채무자등에게 지급해야 합니다.
등기 상태에 따라 다음 단계도 다릅니다.
- 이미 소유권이전등기를 마친 경우: 청산기간이 지난 후 청산금을 채무자등에게 지급한 때에 소유권을 취득합니다.
- 담보가등기를 마친 경우: 청산기간이 지나야 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 있습니다.
청산금 지급채무와 소유권이전등기·인도채무의 이행에는 「민법」 제536조의 동시이행의 항변권 규정이 준용됩니다.
따라서 제4조제1항부터 제3항까지의 규정에 어긋나는 특약으로서 채무자등에게 불리하다면, 그 특약은 효력이 없습니다. 다만 청산기간이 지난 후에 맺었고 제삼자의 권리를 침해하지 않는 특약은 예외입니다. 두 조건을 모두 갖춰야 하므로, 돈을 빌릴 때 미리 맺은 불리한 특약에는 이 예외가 적용되지 않습니다.
채권담보를 목적으로 이미 소유권이전등기를 마친 경우에는 별도의 말소청구 규정도 있습니다. 채무자등은 청산금채권을 변제받을 때까지 반환할 때까지의 이자와 손해금을 포함한 채무액을 지급하고 그 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 다만 변제기가 지난 때부터 10년이 지났거나 선의의 제삼자가 소유권을 취득했다면 그러하지 않습니다.
참고 법령
- 「가등기담보 등에 관한 법률」 제3조, 제4조, 제11조
- 「민법」 제360조, 제536조
