돈을 못 갚으면 집을 바로 넘긴다는 약속, 효력이 있나요?
요약 및 결론: 가등기담보 등에 관한 법률 제4조제4항에 따라 제4조제1항부터 제3항까지에 어긋나고 채무자등에게 불리한 특약은 효력이 없습니다. 다만 청산기간이 지난 뒤 맺었고 제삼자의 권리를 침해하지 않는 특약은 예외가 될 수 있습니다. 변제기가 지났다는 이유만으로 집 소유권이 바로 넘어가는 것도 아닙니다.
돈을 갚지 못하면 집을 넘기기로 미리 약속했더라도, 그 약속만으로 담보권 실행 절차와 청산 절차가 생략되지는 않습니다. 가등기담보에서는 통지 시점, 청산기간, 청산금 지급 여부에 따라 소유권 취득 절차가 달라집니다.
돈을 못 갚으면 집을 곧바로 넘긴다는 약속은 유효한가요?
제4조제1항부터 제3항까지에 어긋나고 채무자등에게 불리한 특약은 효력이 없습니다. 예외가 되려면 특약이 청산기간이 지난 후에 맺어졌고, 제삼자의 권리를 침해하지 않아야 합니다. 두 요건을 모두 갖춰야 하므로 청산기간이 지나기 전에 맺은 불리한 특약은 이 예외에 해당하지 않습니다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법적 효과 |
|---|---|---|
| 제4조제1항부터 제3항까지에 어긋나는 불리한 특약 | 가등기담보 등에 관한 법률 제4조제4항 | 원칙적으로 효력 없음. 청산기간이 지난 뒤 맺고 제삼자의 권리를 침해하지 않는 특약은 예외 |
| 변제기 후 담보권 실행을 위한 통지 | 같은 법 제3조제1항·제2항 | 청산금 평가액 등을 채무자등에게 통지해야 하며, 통지가 도달한 날부터 2개월의 청산기간이 진행 |
| 청산금 지급 및 소유권 취득 절차 | 같은 법 제4조제1항·제2항 | 이미 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산기간이 지난 후 청산금을 지급한 때 소유권 취득. 담보가등기인 경우에는 청산기간이 지나야 본등기 청구 가능 |
| 채권담보 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소 청구 | 같은 법 제11조 | 요건을 갖추면 말소를 청구할 수 있음. 다만 변제기 경과 후 10년이 지났거나 선의의 제삼자가 소유권을 취득한 경우는 제외 |
변제기가 지나면 2개월 청산기간은 언제부터 계산하나요?
2개월의 청산기간은 변제기부터가 아니라, 청산금 평가액 등을 적은 통지가 채무자등에게 도달한 날부터 계산합니다. 채권자는 청산금이 없다고 인정하는 경우에도 그 뜻을 통지해야 합니다.
통지에는 통지 당시 담보목적부동산의 평가액과 「민법」 제360조에 규정된 채권액을 밝혀야 합니다. 부동산이 둘 이상이면 각 부동산의 소유권이전으로 소멸시키려는 채권과 그 비용도 밝혀야 합니다.
청산금은 어떻게 정하고, 가등기 뒤에는 언제 본등기를 청구할 수 있나요?
청산금은 통지 당시 담보목적부동산의 가액에서 채권액을 뺀 금액입니다. 선순위담보권 등으로 담보된 채권액이 있으면 채권액을 계산할 때 이를 포함합니다. 채권자는 산정된 청산금을 채무자등에게 지급해야 합니다.
이미 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산기간이 지난 후 청산금을 지급한 때 소유권을 취득합니다. 담보가등기를 마친 경우에는 청산기간이 지나야 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 있습니다. 청산금 지급채무와 부동산의 소유권이전등기 및 인도채무 이행에는 「민법」 제536조의 동시이행 항변권이 준용됩니다.
이미 소유권이전등기가 된 경우 말소를 청구할 수 있나요?
채무자등은 청산금채권을 변제받을 때까지, 채무액과 반환할 때까지의 이자 및 손해금을 채권자에게 지급하고 채권담보 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 말소청구의 대상은 담보가등기가 아니라 해당 소유권이전등기입니다.
다만 채무의 변제기가 지난 때부터 10년이 지났거나 선의의 제삼자가 소유권을 취득한 경우에는 말소를 청구할 수 없습니다. 이 10년은 청산기간이 끝난 때가 아니라 변제기가 지난 때부터 계산합니다.
실제 처벌 수위나 법원 판단은 확인되나요?
제시된 제3조·제4조·제11조는 청산 통지, 청산금 지급, 소유권 취득과 말소청구에 관한 규정입니다. 글감에는 이 주제에 관한 형사처벌 수위나 공식 통계·양형기준이 제시되어 있지 않아, 실제 형량이나 통계를 들 수 없습니다. 판례도 확인되지 않았으므로 구체적인 사건의 결론이나 사건번호를 제시할 수 없습니다.
관련 법령
제3조(담보권 실행의 통지와 청산기간) ① 채권자가 담보계약에 따른 담보권을 실행하여 그 담보목적부동산의 소유권을 취득하기 위하여는 그 채권(債權)의 변제기(辨濟期) 후에 제4조의 청산금(淸算金)의 평가액을 채무자등에게 통지하고, 그 통지가 채무자등에게 도달한 날부터 2개월(이하 "청산기간"이라 한다)이 지나야 한다. 이 경우 청산금이 없다고 인정되는 경우에는 그 뜻을 통지하여야 한다.
제4조(청산금의 지급과 소유권의 취득) ① 채권자는 제3조제1항에 따른 통지 당시의 담보목적부동산의 가액에서 그 채권액을 뺀 금액(이하 "청산금"이라 한다)을 채무자등에게 지급하여야 한다. 이 경우 담보목적부동산에 선순위담보권(先順位擔保權) 등의 권리가 있을 때에는 그 채권액을 계산할 때에 선순위담보 등에 의하여 담보된 채권액을 포함한다.
제11조(채무자등의 말소청구권) 채무자등은 청산금채권을 변제받을 때까지 그 채무액(반환할 때까지의 이자와 손해금을 포함한다)을 채권자에게 지급하고 그 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다. 다만, 그 채무의 변제기가 지난 때부터 10년이 지나거나 선의의 제삼자가 소유권을 취득한 경우에는 그러하지 아니하다.
자주 묻는 질문
돈을 못 갚으면 가등기만으로 집이 넘어가나요?
아닙니다. 변제기 후 채권자가 청산금 평가액 등을 통지해야 하고, 통지가 도달한 날부터 2개월의 청산기간이 지나야 합니다. 담보가등기를 마친 경우에도 청산기간이 지나야 본등기를 청구할 수 있습니다.
청산금이 없으면 통지하지 않아도 되나요?
아닙니다. 청산금이 없다고 인정되는 경우에도 채권자는 그 뜻을 통지해야 합니다. 통지에는 담보목적부동산의 평가액과 「민법」 제360조에 규정된 채권액도 밝혀야 합니다.
집을 담보로 넘긴 뒤에도 소유권이전등기 말소를 청구할 수 있나요?
요건을 갖추면 청구할 수 있습니다. 채무자등은 청산금채권을 변제받을 때까지 채무액과 반환할 때까지의 이자·손해금을 지급하고, 채권담보 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 변제기 경과 후 10년이 지났거나 선의의 제삼자가 소유권을 취득한 경우는 예외입니다.
