임대아파트 세입자 대표회의, 꼭 만들어야 할까
임대아파트의 세입자들이 자신의 권익을 보호하고 임대사업자와 소통하기 위해 대표회의를 구성하는 것은 법으로 어느 정도 정해져 있다. 하지만 모든 임대아파트에서 의무는 아니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제52조는 세대 규모에 따라 선택과 의무를 구분한다.
언제 선택인가: 본문의 원칙
법 제52조 제1항 본문은 기본 원칙을 정한다. 임대사업자가 20세대 이상의 범위에서 대통령령으로 정하는 세대 이상의 민간임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있다. 여기서 “할 수 있다”는 재량을 뜻한다. 즉, 세입자들이 자발적으로 구성하고 싶으면 구성할 수 있지만, 반드시 해야 하는 의무는 아니다는 뜻이다.
다만 구체적인 세대 기준(20세대 이상을 초과하는 얼마 이상)은 대통령령으로 따로 정해진다.
언제 의무인가: 단서의 예외
법 제52조 제1항 단서가 이 원칙에 대한 중요한 예외를 만든다. 임대사업자가 150세대 이상의 민간임대주택을 공급하는 공동주택단지 중 대통령령으로 정하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성하여야 한다. “하여야 한다”는 법적 의무를 뜻한다.
여기서 주목할 점은 150세대 이상이면 무조건 의무가 되는 것이 아니라는 것이다. 법령은 “150세대 이상의 민간임대주택을 공급하는 공동주택단지 중 대통령령으로 정하는 공동주택단지”라고 규정했다. 즉, 150세대 이상이면서 대통령령이 정한 특정 조건을 만족하는 단지에서만 의무가 생긴다. 어떤 단지가 그 조건에 해당하는지는 대통령령을 확인해야 한다.
구성 의무는 누가: 임차인과 임대사업자의 역할
법에서 구성 의무를 지는 주체는 임차인이다. 임차인들이 주도적으로 대표회의를 구성해야 한다는 뜻이다.
그렇다면 임대사업자는 무엇을 해야 할까? 법 제52조 제2항에 따르면, 임대사업자는 입주예정자의 과반수가 입주한 날부터 30일 이내에 입주현황과 임차인대표회의를 구성할 수 있다는 사실 또는 구성하여야 한다는 사실을 입주한 임차인에게 통지하여야 한다. 임대사업자의 역할은 임차인들에게 정보를 제공하는 것이다.
만약 임대사업자가 이런 통지를 하지 않으면, 지자체 시장·군수·구청장이 임차인에게 직접 통지할 수 있다. 다만 이것도 임대사업자와 달리 “할 수 있다”는 재량이므로 반드시 해야 하는 의무는 아니다.
또한 법 제52조 제3항은, 제1항 단서에 따라 구성 의무가 있는 경우 임차인들이 구성하지 않으면, 임대사업자는 임차인이 구성할 수 있도록 대통령령으로 정하는 바에 따라 지원하여야 한다고 규정했다. 지원의 구체적인 방식은 대통령령을 따른다.
대표회의를 만든 후: 협의 의무
법 제52조 제4항은 중요한 규정을 담는다. 임차인대표회의가 구성된 경우, 임대사업자는 다음 사항들에 관하여 협의하여야 한다:
- 민간임대주택 관리규약의 제정 및 개정
- 관리비
- 민간임대주택의 공용부분·부대시설 및 복리시설의 유지·보수
- 임대료 증감
- 그 밖에 민간임대주택의 유지·보수·관리 등에 필요한 사항(대통령령으로 정함)
여기서 “협의하여야 한다”는 임대사업자가 일방적으로 결정할 수 없다는 뜻이다. 동의를 얻거나 의결을 거쳐야 한다는 뜻이 아니라, 임차인대표회의와 함께 협의·상의하는 과정을 거쳐야 한다는 의미다.
요약: 선택 vs. 의무
선택: 20세대 이상(대통령령 기준 이상)~149세대 규모의 임대아파트
의무: 150세대 이상의 민간임대주택을 공급하는 공동주택단지 중 대통령령으로 정하는 공동주택단지
참고 법령
- 민간임대주택에 관한 특별법 제52조(임차인대표회의)
