민간임대주택 공급 공동주택단지 임차인대표회의, 선택인가요, 의무인가요?

입력 2026.10.22. 오전 10:08

임차인대표회의는 모든 민간임대주택을 공급하는 공동주택단지에서 반드시 구성하여야 하는 것은 아닙니다. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제52조제1항은 일정한 민간임대주택을 공급하는 공동주택단지의 임차인이 임차인대표회의를 구성할 수 있다고 정하고 있습니다.

다만 예외가 있습니다. 임대사업자가 150세대 이상의 민간임대주택을 공급하는 공동주택단지 중 대통령령으로 정하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성하여야 합니다. 따라서 단지 규모가 150세대 이상이라는 사정만으로 곧바로 의무라고 단정할 수는 없습니다. 대통령령상 대상 단지인지도 함께 확인되어야 합니다.

선택인 경우에도 대표회의를 만들면 어떤 점이 달라지나요?

제52조제1항 본문에 따라 임차인대표회의를 선택적으로 구성한 경우에도, 대표회의가 구성되면 임대사업자는 법에서 정한 사항을 두고 대표회의와 협의하여야 합니다.

협의 대상은 다음과 같습니다.

민간임대주택 관리규약의 제정 및 개정
관리비
공용부분·부대시설·복리시설의 유지·보수
임대료 증감
대통령령으로 정하는 민간임대주택의 유지·보수·관리 관련 사항

여기서 법이 요구하는 것은 ‘협의’입니다. 대표회의의 동의나 승인, 의결이 있어야만 한다는 뜻으로 바꾸어 이해해서는 안 됩니다.

임대사업자는 대표회의 구성과 관련해 무엇을 해야 하나요?

입주예정자 과반수가 입주하면, 임대사업자는 과반수가 입주한 날부터 30일 이내에 입주현황과 함께 다음 중 해당하는 사실을 입주한 임차인에게 통지하여야 합니다.

임차인대표회의를 구성할 수 있다는 사실
임차인대표회의를 구성하여야 한다는 사실

임대사업자가 이를 통지하지 않은 경우, 시장·군수·구청장은 임차인에게 대표회의를 구성하도록 통지할 수 있습니다. 이는 시장·군수·구청장에게 반드시 통지해야 하는 의무를 부과한 규정은 아닙니다.

의무 대상인데 대표회의가 구성되지 않으면 어떻게 되나요?

임차인대표회의 구성 의무가 있는 단지에서 임차인이 대표회의를 구성하지 않은 경우, 임대사업자는 임차인이 대표회의를 구성할 수 있도록 대통령령으로 정하는 바에 따라 지원하여야 합니다.

정리하면, 구성 의무의 주체는 해당 단지에 입주하는 임차인이고, 임대사업자는 그 대표회의 구성을 지원할 의무를 집니다.

결론

임차인대표회의는 원칙적으로 임차인이 선택하여 구성할 수 있습니다. 그러나 150세대 이상 민간임대주택을 공급하는 공동주택단지 가운데 대통령령으로 정한 단지라면, 입주 임차인은 대표회의를 구성하여야 합니다. 대표회의가 선택적으로 구성된 경우라도, 구성된 뒤에는 임대사업자에게 관리규약, 관리비, 시설 유지·보수, 임대료 증감 등에 관한 협의 의무가 생깁니다.