민간임대주택을 공급하는 공동주택단지의 임차인대표회의, 꼭 만들어야 하나요?
임차인대표회의는 모든 민간임대주택 단지에서 반드시 구성해야 하는 것은 아닙니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제52조제1항은 일정한 공동주택단지의 임차인이 대표회의를 구성할 수 있다고 정하면서, 대통령령으로 정하는 일부 단지에는 구성 의무를 둡니다.
기본 원칙은 ‘구성할 수 있다’입니다
제52조제1항 본문은 임대사업자가 “20세대 이상의 범위에서 대통령령으로 정하는 세대 이상의 민간임대주택”을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인이 임차인대표회의를 구성할 수 있다고 규정합니다.
따라서 본문에 해당하는 경우 구성은 선택입니다. 다만 구체적인 세대 기준은 대통령령에 위임되어 있어, 이 조문만으로 기준 숫자를 확정할 수는 없습니다.
일부 단지에서는 임차인이 구성해야 합니다
같은 항 단서는 임대사업자가 150세대 이상의 민간임대주택을 공급하는 공동주택단지 중 “대통령령으로 정하는 공동주택단지”에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성하여야 한다고 정합니다.
그러므로 150세대 이상이라는 사실만으로 구성 의무가 생기는 것은 아닙니다. 법률 문언상 150세대 이상이면서 대통령령으로 정하는 공동주택단지인지도 살펴야 합니다. 단서에 해당할 때 구성 의무의 주체는 임대사업자가 아니라 입주하는 임차인입니다.
임대사업자의 통지와 지원 의무
입주예정자의 과반수가 입주하면 임대사업자는 과반수가 입주한 날부터 30일 이내에 입주 현황과 임차인대표회의를 구성할 수 있다는 사실 또는 구성해야 한다는 사실을 입주한 임차인에게 통지하여야 합니다. 임대사업자가 통지하지 않으면 시장·군수·구청장이 임차인에게 구성하도록 통지할 수 있습니다.
단서에 따라 구성해야 하는 임차인들이 대표회의를 구성하지 않은 경우, 임대사업자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 구성을 지원하여야 합니다. 지원 방법은 제52조제3항에서 대통령령에 맡기고 있습니다.
대표회의가 구성되면 임대사업자는 협의해야 합니다
제52조제4항에 따라 임차인대표회의가 구성된 경우 임대사업자는 다음 사항을 대표회의와 협의하여야 합니다.
- 민간임대주택 관리규약의 제정 및 개정
- 관리비
- 공용부분·부대시설·복리시설의 유지·보수
- 임대료 증감
- 대통령령으로 정하는 그 밖의 유지·보수·관리 사항
이 협의 의무는 구성 의무가 있는 단지뿐 아니라, 제1항 본문에 따라 선택적으로 구성한 경우에도 적용됩니다. 법률이 정한 것은 협의 의무이며, 동의나 승인 의무라고 규정한 것은 아닙니다.
정리
임차인대표회의 구성은 원칙적으로 선택이지만, 150세대 이상 단지 중 대통령령으로 정하는 공동주택단지에서는 임차인에게 구성 의무가 있습니다. 세대 수만으로 의무 여부를 단정할 수 없으며, 대통령령에 정한 기준도 확인해야 합니다.
참고한 법령
- 민간임대주택에 관한 특별법 제52조제1항부터 제5항까지
