전세보증 가입이 거절되면, 특약 없이 전세계약을 깰 수 있나요?
전세보증 가입이 거절되었다는 사정만으로 전세계약이 효력을 잃거나 해제된다고 단정할 수는 없습니다. 민법상 계약의 효력을 잃게 하는 경로는 크게 해제조건이 성취된 경우와 채무불이행을 이유로 해제권을 행사하는 경우로 나뉘며, 전세보증 가입 거절이 어느 경로에 해당하는지는 조문만으로 정해져 있지 않습니다.
특약이 있다면: 해제조건 성취 문제
계약서에 “전세보증 가입이 되지 않으면 계약의 효력을 잃는다”는 취지의 해제조건 특약이 있다면 민법 제147조제2항이 문제됩니다.
해제조건 있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력을 잃는다.
이 경우 핵심은 특약의 문구와, 전세보증 가입 거절이 그 특약에서 정한 조건의 성취에 해당하는지입니다. 해제조건이 성취되면 계약은 그때부터 효력을 잃는 구조입니다.
다만 계약 당사자가 조건성취의 효력을 그 전 시점으로 소급하게 하겠다는 의사를 표시한 경우에는 그 의사에 따릅니다. 그런 의사표시가 없다면 처음부터 계약이 없었던 것처럼 보기는 어렵습니다.
참고로 정지조건은 조건이 성취되어야 효력이 생기는 조건이고, 해제조건은 조건이 성취되면 효력을 잃는 조건입니다. 두 조건의 효과는 반대입니다.
특약이 없다면: 가입 거절만으로는 판단이 끝나지 않습니다
해제조건 특약이 없다면, 전세보증 가입 거절이 곧바로 민법상 해제 사유가 된다고 보기 어렵습니다. 민법 제544조와 제546조는 각각 이행지체와 이행불능에 따른 해제를 정하지만, 적용에는 별도의 요건이 필요합니다.
이행지체를 이유로 하는 해제
민법 제544조는 당사자 일방이 채무를 이행하지 않은 경우, 상대방이 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 안에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있다고 정합니다.
따라서 이행지체 해제를 검토하려면 다음 사항이 문제됩니다.
- 상대방에게 이행하지 않은 채무가 있는지
- 상당한 기간을 정하여 이행을 최고했는지
- 그 기간 안에도 이행되지 않았는지
상대방이 미리 이행하지 않겠다는 의사를 표시한 경우에는 최고가 필요하지 않습니다. 그러나 단순한 전세보증 가입 거절이 이러한 사정에 해당하는지는 민법 제544조만으로 정해지지 않습니다.
이행불능을 이유로 하는 해제
민법 제546조는 다음과 같이 정합니다.
채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다.
따라서 이행불능을 이유로 해제하려면 단순히 이행이 어려워졌다는 점만이 아니라, 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 되었는지가 필요합니다. 전세보증 가입 거절이 이 요건에 해당하는지도 계약 내용과 구체적 사정에 따라 달라질 수 있으며, 해당 조문만으로 결론을 정할 수 없습니다.
정리
특약 없이 전세보증 가입이 거절된 경우, 그 거절 사실만으로 계약이 효력을 잃거나 해제된다고 단정하기는 어렵습니다.
- 해제조건 특약이 있으면, 가입 거절이 약정한 조건의 성취인지가 중요합니다.
- 특약이 없으면, 상대방의 채무불이행과 최고 요건을 갖춘 이행지체 해제인지 검토될 수 있습니다.
- 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능해진 경우에는 이행불능 해제의 문제가 될 수 있습니다.
- 어느 경우이든 민법은 조건 성취의 효과와 법정 해제 요건을 구분하여 정하고 있습니다.
참고 법령
- 민법 제147조제1항~제3항
- 민법 제544조
- 민법 제546조
