전세보증 가입이 거절되면 특약이 없어도 계약을 깰 수 있나요?
전세보증 가입이 거절됐다는 이유만으로 계약을 해제할 수 있다고 단정하기는 어렵습니다. 민법 제147조의 해제조건에 따른 효과는 계약에 해제조건이 있어야 문제 되고, 특약이 없다면 제544조나 제546조의 요건을 충족하는지도 따져야 합니다. 보증 가입 거절만으로 그 요건이 충족되는지는 민법 조문만으로 정해져 있지 않습니다.
해제조건 특약이 있는 경우
민법 제147조제2항은 “해제조건있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력을 잃는다”고 정합니다. 계약에 “전세보증 가입이 거절되면 계약의 효력을 잃는다”는 취지의 조건을 두었다면, 그 조건이 성취했는지 살펴볼 수 있습니다.
효력이 없어지는 시점은 원칙적으로 조건이 성취한 때입니다. 당사자가 조건 성취의 효력을 그 전으로 소급시키려는 의사를 표시한 경우에는 그 의사에 따릅니다. 따라서 소급 의사표시가 없는데 계약이 처음부터 효력이 없었던 것처럼 볼 수는 없습니다.
이는 계약이 조건 성취로 효력을 잃는 구조입니다. 상대방에게 계약을 해제할 권리가 생기는 제544조·제546조와는 구별됩니다.
특약이 없다면 채무불이행 해제 요건을 살펴야 합니다
민법 제544조에 따르면 채무자가 채무를 이행하지 않은 경우, 상대방은 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간 안에도 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 다만 채무자가 미리 이행하지 않겠다는 의사를 표시한 경우에는 최고가 필요하지 않습니다.
따라서 보증 가입 거절이 있었다는 사실만으로 제544조에 따른 해제가 가능하다고 단정할 수는 없습니다. 어떤 채무가 이행되지 않았는지, 상당한 기간을 정해 이행을 최고했는지, 그 기간 안에 이행되지 않았는지를 따져야 합니다.
민법 제546조는 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때 채권자가 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 이 조항도 이행이 불가능해졌다는 사실만으로 적용되는 것은 아닙니다. 채무자의 책임 있는 사유가 있어야 합니다.
전세보증 가입 거절이 해제조건의 성취인지, 제544조의 이행지체인지, 제546조의 책임 있는 사유로 인한 이행불능인지는 조문만으로 정해져 있지 않습니다. 그러므로 특약이 없다면 거절 사실만으로 계약이 해제된다고 단정하지 말고, 계약 내용과 구체적인 경위를 함께 살펴야 합니다.
정리
- 가입 거절을 계약의 해제조건으로 정한 특약이 있다면, 그 조건이 성취했는지와 효력이 없어지는 시점을 확인해야 합니다.
- 특약이 없다면 가입 거절만으로 계약이 해제된다고 볼 수 없습니다.
- 제544조는 채무불이행, 상당한 기간을 정한 이행 최고, 그 기간 안의 불이행을 요구합니다. 채무자가 미리 이행하지 않겠다고 표시한 경우에는 최고가 필요하지 않습니다.
- 제546조는 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 경우에 적용됩니다.
참고 법령
- 민법 제147조제1항·제2항·제3항
- 민법 제544조
- 민법 제546조
