보증금을 대신 갚아준 보증기관도 세입자 순위를 그대로 물려받나요?
한 줄 답: 대신 갚았다는 사실만으로 순위가 넘어가지는 않습니다. 주택임대차보호법 제3조의2제7항은 각 호에 열거된 금융기관 등이 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에, 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다고 정합니다. 그리고 승계했더라도 같은 조 제8항 각 호에 해당하면 그 우선변제권을 행사할 수 없습니다.
1. 승계의 조건: “대위변제”가 아니라 “계약으로 양수”
제3조의2제7항의 문언은 이렇습니다.
⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3제5항, 제3조의4제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다. <신설 2013.8.13, 2015.1.6, 2016.5.29>
여기서 세 가지 조건이 동시에 걸립니다.
| 조건 | 조문 표현 | 의미 |
|---|---|---|
| ① 주체 | “다음 각 호의 금융기관 등” | 제7항 제1호~제10호에 열거된 기관일 것 |
| ② 대상 | “제2항, 제3조의3제5항, 제3조의4제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권” | 임차인이 이미 우선변제권을 취득한 상태여야 함 |
| ③ 방식·범위 | “계약으로 양수한 경우”, “양수한 금액의 범위에서” | 양수 계약이 있어야 하고, 넘어가는 범위는 양수한 금액까지 |
조문은 “보증금을 대신 지급하면”이라고 적지 않고 **“계약으로 양수한 경우”**라고 적습니다. 또 “전부 승계한다”가 아니라 **“양수한 금액의 범위에서”**라고 적습니다. 따라서 “보증기관이 대신 갚았으니 세입자 순위가 통째로 넘어간다”는 식의 설명은 조문 문언과 다릅니다. 조문에 없는 ‘자동으로’·‘무조건’·‘즉시’·‘당연승계’ 같은 표현도 이 조항을 설명하는 말로는 적절하지 않습니다.
2. 제7항 각 호 — 어떤 기관이 승계 주체인가
제7항은 다음 10개 호를 둡니다(원문 그대로).
- 「은행법」에 따른 은행
- 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행
- 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행
- 「농업협동조합법」에 따른 농협은행
- 「수산업협동조합법」에 따른 수협은행
- 「우체국예금ㆍ보험에 관한 법률」에 따른 체신관서
- 「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사
- 「보험업법」 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사
- 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사
- 그 밖에 제1호부터 제9호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관
제10호의 “대통령령으로 정하는 기관”이 구체적으로 어느 기관인지는 이 글이 근거로 삼은 법률 조문 범위 밖입니다. 해당 대통령령을 직접 확인해야 하고, 여기에 임의로 기관 이름을 채워 넣어서는 안 됩니다.
한편 제8항은 “제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등”을 **“금융기관등”**이라고 정의합니다. 이 정의는 제8항에 붙어 있는 정의이므로, 그 범위를 임의로 넓혀 읽지 않는 것이 안전합니다.
3. 승계의 출발점: 임차인이 먼저 우선변제권을 가지고 있어야 한다
제7항은 “우선변제권을 취득한 임차인의” 채권을 양수한 경우를 전제합니다. 즉 임차인에게 없던 권리가 기관에게 새로 생기는 구조가 아닙니다. 그 출발점인 제2항은 이렇습니다.
② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.
정리하면 제2항의 우선변제권은 ⑴ 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건과 ⑵ 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게, ⑶ 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매에서, ⑷ 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서, ⑸ 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제받을 권리로 주어집니다.
또한 제3항은 제2항의 효과에 별도의 요건을 하나 더 붙입니다.
③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
제7항은 제2항 외에 제3조의3제5항과 제3조의4제1항에 따라 우선변제권을 취득한 경우도 양수 대상으로 함께 적고 있습니다.
4. 승계했어도 행사하지 못하는 경우 — 제8항
이 조항의 핵심은 승계와 행사 가능 여부가 분리되어 있다는 점입니다.
⑧ 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등(이하 “금융기관등”이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다. <신설 2013.8.13>
- 임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실한 경우
- 제3조의3제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우
- 「민법」 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우
세 호 중 어느 하나에만 해당해도 행사할 수 없습니다. 특히 제1호는 “임차인이” 대항요건을 상실한 경우입니다. 채권이 기관으로 넘어갔더라도, 그 권리의 토대가 되는 임차인 쪽 대항요건이 유지되는지가 계속 문제 된다는 뜻입니다.
제3호가 인용하는 「민법」 제621조는 다음과 같습니다.
제621조(임대차의 등기) ①부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다. ②부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
5. 기관이 임대차를 끝낼 수는 없다 — 제9항
⑨ 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다. <신설 2013.8.13>
우선변제권을 승계한 기관이라 하더라도, 그 권리를 행사하기 위해 임차인을 대리하거나 대위해 임대차를 해지하는 것은 금지됩니다. 임대차 존속 여부에 관한 결정이 채권을 양수한 기관 손에 넘어가지 않도록 선을 그어 둔 조항입니다.
6. 배분 다툼이 생기면 — 제4항~제6항의 어미 구분
승계 여부와 순위를 두고 다툼이 생겼을 때의 절차도 같은 조에 있습니다. 여기서는 어미가 갈립니다.
| 항 | 주체·내용 | 어미 |
|---|---|---|
| 제4항 | 제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 이의가 있는 이해관계인이 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청 | 재량 — “이의를 신청할 수 있다” |
| 제5항 | 경매법원에 이의를 신청하는 경우 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용 | 준용 |
| 제6항 | 이의신청을 받은 체납처분청이 이의가 신청된 범위에서 변제를 유보하고 남은 금액을 배분 | 의무 — “유보(留保)하고 남은 금액을 배분하여야 한다” |
제6항의 의무가 생기는 조건은 정해져 있습니다. 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소(訴)를 제기한 것을 증명하는 것입니다. 이 증명이 있으면 체납처분청은 해당 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 변제를 유보하고 남은 금액을 배분하여야 하며, 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분합니다.
제4항은 이의 대상으로 **“제2항 또는 제7항에 따른 우선변제”**를 적고 있고, 제6항은 소 제기의 상대방으로 **“임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등”**을 적고 있습니다. 즉 기관이 승계했다고 주장하는 우선변제도 이의신청의 대상이 된다는 점이 조문에 드러나 있습니다.
7. 조문 구조와 개정 연혁 (인용 시 확인 사항)
- 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수)는 항 9개, 호 13개(제7항 10개 호 + 제8항 3개 호)로 구성됩니다.
- 제1항에는 “임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)“이라는 괄호 정의가, 제8항에는 “우선변제권을 승계한 금융기관 등(이하 “금융기관등”이라 한다)“이라는 괄호 정의가 있습니다. 괄호 정의는 이 두 곳입니다.
- 연혁 표기: 조 전체는 [전문개정 2008.3.21], 제7항은 <신설 2013.8.13, 2015.1.6, 2016.5.29>, 제8항·제9항은 **<신설 2013.8.13>**입니다.
- **현재 문언을 만든 개정은 법률 제14175호(공포 2016. 5. 29.)**로, 법령 상단의 공포번호(법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정)와 다릅니다. 인용할 때 상단 공포번호를 이 조문의 개정 근거로 적지 않도록 주의해야 합니다.
- 이 조문은 [시행 2026. 1. 2.] 본으로, 2026년 9월 기준 시행 중입니다.
- 법률 제21065호 부칙은 제1조에서 공포한 날 시행과 일부 개정규정의 2026년 1월 2일 시행을 정하고, 제7조 <121>에서 주택임대차보호법 제8조의2제4항제3호 중 “기획재정부”를 “재정경제부”로 고쳤을 뿐입니다. 이 부칙에 제3조의2에 관한 적용례나 경과조치는 없습니다.
- 인용한 민법 제621조는 [시행 2026. 3. 17.] 본이며, 이 조문 자체에는 연혁 표기가 없습니다.
8. 자주 묻는 정리
Q. 보증기관이 보증금을 대신 지급하면 세입자 순위를 그대로 넘겨받나요? 제3조의2제7항은 “계약으로 양수한 경우”에 “양수한 금액의 범위에서” 승계한다고 정합니다. 대신 지급했다는 사정만으로 전액이 넘어간다는 취지의 문언은 이 조항에 없습니다.
Q. 누구든 대신 갚으면 승계되나요? 제7항은 주체를 각 호에 열거된 금융기관 등으로 한정합니다. 제10호의 “대통령령으로 정하는 기관”은 별도의 대통령령 확인이 필요합니다.
Q. 승계 후 임차인이 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하면 어떻게 되나요? 제8항제1호는 임차인이 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실한 경우 금융기관등이 우선변제권을 행사할 수 없다고 정합니다. 임차권등기(제3조의3제5항)나 민법 제621조 임대차등기가 말소된 경우도 각각 제2호·제3호에서 같게 취급됩니다.
Q. 승계받은 기관이 계약을 대신 해지할 수 있나요? 제9항은 금융기관등이 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다고 정합니다.
Q. 배분에 이의가 있으면요? 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있습니다(제4항, 재량). 경매법원 이의에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지가 준용됩니다(제5항). 체납처분청은 이의신청일부터 7일 이내 소 제기 사실이 증명되면 소송이 끝날 때까지 이의 범위에서 변제를 유보하고 남은 금액을 배분하여야 합니다(제6항, 의무).
이 글의 한계
이 글은 위 법령 조문 자체만을 근거로 정리한 것입니다. 이 주제에 관한 판례는 확인되지 않았으므로, 구체적 사안에서 법원이 어떻게 판단하는지에 관한 서술은 담지 않았습니다. 제7항제10호의 대통령령, 제3조의3제5항·제3조의4제1항의 구체적 내용, 「민사집행법」·「국세징수법」의 관련 절차는 각 법령 원문을 별도로 확인해야 합니다.
참고 법령
- 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수) 제1항~제9항 — 특히 제2항, 제3항, 제4항, 제5항, 제6항, 제7항(제1호~제10호), 제8항(제1호~제3호), 제9항 〔[시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정] / 해당 문언은 법률 제14175호(2016. 5. 29. 공포) 개정, [전문개정 2008.3.21]〕
- 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 제1항·제2항·제3항 — 제3조의2제2항 및 제8항제1호가 인용
- 주택임대차보호법 제3조의3 제5항 — 제3조의2제7항 및 제8항제2호가 인용
- 주택임대차보호법 제3조의4 제1항 — 제3조의2제7항이 인용
- 주택임대차보호법 제8조의2제4항제3호 — 법률 제21065호 부칙 제7조 <121>에 의한 개정 대상
- 주택임대차보호법 부칙(법률 제21065호, 2025. 10. 1.) 제1조, 제7조
- 민법 제621조(임대차의 등기) 제1항·제2항 〔[시행 2026. 3. 17.] [법률 제21454호, 2026. 3. 17., 일부개정]〕
- 민사집행법 제41조, 제152조부터 제161조까지 — 주택임대차보호법 제3조의2제1항·제5항이 인용
- 국세징수법 — 주택임대차보호법 제3조의2제2항의 공매 근거로 인용
- 은행법 / 중소기업은행법 / 한국산업은행법 / 농업협동조합법 / 수산업협동조합법 / 우체국예금ㆍ보험에 관한 법률 / 한국주택금융공사법 / 보험업법 제4조제1항제2호라목 / 주택도시기금법 — 주택임대차보호법 제3조의2제7항 제1호~제9호가 인용
