보증금을 대신 갚아준 보증기관도 세입자 순위를 그대로 물려받나요?
결론부터 말하면, 보증기관이 보증금을 대신 갚았다는 사실만으로 세입자의 우선변제권을 전액 그대로 승계하는 것은 아닙니다.
「주택임대차보호법」 제3조의2제7항은 다음과 같은 요건을 정하고 있습니다.
다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3제5항, 제3조의4제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다.
따라서 핵심은 세 가지입니다.
- 해당 기관이 제7항 각 호의 금융기관 등에 해당할 것
- 임차인이 우선변제권을 취득한 상태일 것
- 기관이 보증금반환채권을 계약으로 양수했을 것
그리고 우선변제권의 승계 범위도 기관이 양수한 금액의 범위로 제한됩니다.
제7항에 열거된 기관에는 「은행법」에 따른 은행, 중소기업은행, 한국산업은행, 농협은행, 수협은행, 체신관서, 한국주택금융공사, 일정한 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사, 주택도시보증공사가 포함됩니다. 제10호는 제1호부터 제9호까지에 준하는 기관 중 대통령령으로 정하는 기관을 말합니다.
출발점은 세입자의 우선변제권입니다
제3조의2제2항에 따르면 임차인은 다음 요건을 갖추어야 우선변제권을 취득합니다.
- 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 갖출 것
- 임대차계약증서상의 확정일자를 갖출 것
이 요건을 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매에서 임차주택과 대지를 포함한 환가대금 중 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 가집니다.
따라서 기관이 승계할 수 있는 권리도 임차인에게 실제로 성립한 우선변제권을 전제로 합니다.
승계와 행사 가능 여부는 별개의 문제입니다
금융기관 등이 제7항에 따라 우선변제권을 승계했더라도, 제8항 각 호의 사유가 있으면 그 권리를 행사할 수 없습니다.
다음 중 하나에 해당하는 경우입니다.
- 임차인이 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실한 경우
- 제3조의3제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우
- 「민법」 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우
즉, 우선변제권을 승계했는지와 그 권리를 행사할 수 있는지는 나누어 판단해야 합니다.
또한 제3조의2제3항은 임차인이 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다고 정합니다. 우선변제권의 효과에는 이와 같은 별도의 요건도 붙습니다.
금융기관 등이 임대차를 대신 해지할 수 있는 것은 아닙니다
제3조의2제9항은 금융기관 등이 우선변제권을 행사하기 위해 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다고 정합니다.
따라서 우선변제권을 승계했다는 사정만으로 금융기관 등이 임차인의 지위에서 임대차를 해지할 수 있다고 볼 수는 없습니다.
정리
보증금을 대신 갚아준 기관의 우선변제권 승계 여부는 다음과 같이 정리할 수 있습니다.
- 대신 갚았다는 사실만으로 우선변제권이 전액 넘어가는 것은 아닙니다.
- 제7항 각 호의 금융기관 등이 보증금반환채권을 계약으로 양수해야 합니다.
- 승계 범위는 양수한 금액의 범위입니다.
- 임차인이 대항요건을 상실하거나 임차권등기·임대차등기가 말소되면 승계한 금융기관 등도 우선변제권을 행사할 수 없습니다.
- 금융기관 등은 우선변제권 행사를 위해 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없습니다.
참고한 법령
- 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항·제3항·제4항·제5항·제6항·제7항·제8항·제9항
- 「주택임대차보호법」 제3조의3제5항
- 「주택임대차보호법」 제3조의4제1항
- 「민법」 제621조
- 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지
- 「국세징수법」
