보증기관이 전세금을 대신 물어줬다면, 세입자의 우선변제권 순위도 그대로 넘어갈까

입력 2026.09.27. 오전 10:08

요약 및 결론: 주택임대차보호법 제3조의2제7항은 같은 항 각 호의 금융기관 등이 우선변제권을 취득한 임차인의 **보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우**에, **양수한 금액의 범위에서** 우선변제권을 승계한다고 정한다. 즉 보증금을 대신 갚았다는 사실만으로 임차인의 순위 전부가 넘어가는 구조가 아니라, 채권 양수라는 계약과 양수 금액이라는 한도가 함께 붙는다. 나아가 승계가 있었더라도 같은 조 제8항 각 호(대항요건 상실, 제3조의3제5항 임차권등기 말소, 민법 제621조 임대차등기 말소)에 해당하면 금융기관등은 우선변제권을 행사할 수 없다.

전세보증 상품으로 보증금을 돌려받은 뒤 임차주택이 경매나 공매로 넘어가는 사례에서, "내 순위는 이제 누구 것인가"가 실제 배당 단계의 쟁점이 된다. 대신 갚은 기관이 배당요구를 하고 임차인은 이미 이사를 나간 상황이라면, 승계가 되었는지와 그 승계된 권리를 행사할 수 있는지가 별개의 문제로 갈린다. 주택임대차보호법 제3조의2제7항부터 제9항까지는 2013년 8월 13일 신설을 거쳐 현재 문언(법률 제14175호, 공포 2016년 5월 29일)으로 정리돼 있고, 이 조는 시행 2026년 1월 2일 본으로 현행이다.

보증기관이 대신 갚으면 우선변제권이 넘어가나요?

넘어가는 경로는 “대신 갚았다”가 아니라 “보증금반환채권을 계약으로 양수했다”이다. 주택임대차보호법 제3조의2제7항은 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3제5항, 제3조의4제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다고 적는다. 조문은 승계의 요건으로 계약에 의한 양수를, 승계의 한도로 양수 금액을 명시하므로, 대위변제 사실만 내세워 보증금 전액에 대한 순위를 주장하는 서술은 조문 문언과 어긋난다.

승계 주체는 어떤 기관인가요?

제3조의2제7항은 승계 주체를 제1호~제10호로 열거한다. 「은행법」에 따른 은행(제1호), 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행(제2호), 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행(제3호), 「농업협동조합법」에 따른 농협은행(제4호), 「수산업협동조합법」에 따른 수협은행(제5호), 「우체국예금ㆍ보험에 관한 법률」에 따른 체신관서(제6호), 「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사(제7호), 「보험업법」 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사(제8호), 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사(제9호)가 그것이다. 제10호는 “그 밖에 제1호부터 제9호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관”으로 열려 있는데, 그 대통령령이 어느 기관을 지정하고 있는지는 이 글이 근거로 삼은 법률 조문 범위 밖이므로 기관 이름을 단정하지 않는다.

승계됐는데도 행사할 수 없는 경우가 있나요?

있다. 제3조의2제8항은 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등(조문이 “금융기관등”이라 부르는 대상)이 다음 어느 하나에 해당하면 우선변제권을 행사할 수 없다고 정한다. 제1호는 임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실한 경우, 제2호는 제3조의3제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우, 제3호는 「민법」 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우다. 승계가 있었다는 사실과 그 권리를 행사할 수 있다는 결론이 조문상 분리되어 있다는 점이 이 조의 핵심이며, 임차인 쪽 사정(제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건 유지, 임차권등기·임대차등기의 존속)이 기관의 행사 가능 여부를 계속 좌우한다.

보증기관이 임차인을 대신해 계약을 해지할 수 있나요?

없다. 제3조의2제9항은 “금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다”고 못 박는다. 대리도, 대위도 모두 금지 대상으로 적혀 있으므로, 배당을 받기 위한 목적에서 기관이 임대차 계약 자체를 끊어내는 선택은 조문상 열려 있지 않다. 임대차를 끝낼지 여부의 결정권은 임차인 쪽에 남는다.

승계의 출발점인 우선변제권 자체는 어떤 요건인가요?

제3조의2제2항은 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게, 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매를 할 때 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 준다. 여기에 제3항이 별도 요건을 덧붙인다 — 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다. 제7항의 승계는 이렇게 형성된 권리를 옮겨 받는 구조이므로, 애초에 제2항의 요건이 갖춰지지 않았다면 옮겨 갈 권리 자체가 없다.

배당 결과에 이의가 있으면 어떻게 되나요?

제3조의2제4항은 제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 이의가 있는 이해관계인이 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다고 정한다(재량). 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 제5항에 따라 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다. 반면 제6항의 체납처분청은 의무 규정이다 — 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소를 제기한 것을 증명하면, 해당 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 그 변제를 유보하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다.

행위별 분해표

위반하면 처벌 수위는 어떻게 되나요?

주택임대차보호법 제3조의2에는 징역·벌금 같은 형벌이나 과태료가 규정돼 있지 않다. 이 조는 경매·공매 배당 국면에서 누가 어떤 순위로 얼마를 받는지를 정하는 권리 배분 규정이고, 제8항·제9항의 “행사할 수 없다”, “해지할 수 없다”는 형사 제재가 아니라 권리 행사의 제한이다. 승계 주장이 받아들여지지 않으면 배당에서 우선변제를 받지 못하는 결과로 이어질 뿐이며, 이 조문과 관련한 배당 실무의 통계나 승계 인정 비율에 관한 공표 자료는 이 글이 근거로 삼은 자료 범위에서 확인되지 않아 “공표 자료 없음”으로 적는다. 이 주제에 관한 판례 역시 확인되지 않았으므로 특정 사건이나 사건번호를 근거로 한 서술은 하지 않는다.

이 조문은 언제 만들어졌고 지금 시행 중인가요?

주택임대차보호법 제3조의2는 조 전체가 2008년 3월 21일 전문개정됐고, 제7항은 2013년 8월 13일 신설된 뒤 2015년 1월 6일과 2016년 5월 29일 개정을 거쳤으며, 제8항과 제9항은 2013년 8월 13일 신설됐다. 현재의 문언을 만든 개정은 법률 제14175호(공포 2016년 5월 29일)로, 법령 상단의 공포번호(법률 제21065호, 2025년 10월 1일, 타법개정)와는 다르다. 조문 자체는 시행 2026년 1월 2일 본이며 2026년 9월 27일 기준 현행이다. 참고로 법률 제21065호 부칙은 제1조에서 공포한 날 시행과 일부 개정규정의 2026년 1월 2일 시행을 정하고 제7조 <121>에서 주택임대차보호법 제8조의2제4항제3호 중 “기획재정부”를 “재정경제부”로 고쳤을 뿐, 제3조의2에 관한 적용례나 경과조치는 담고 있지 않다.

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