보증금을 대신 갚은 보증기관도 세입자 순위를 그대로 물려받나요?
결론부터 말하면, 보증기관 등이 보증금을 대신 지급했다는 사정만으로 세입자의 우선변제권을 행사할 수 있는 것은 아닙니다. 법에서 정한 금융기관 등이 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우, 그 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계합니다.
주택임대차보호법 제3조의2제7항은 은행, 한국주택금융공사, 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사, 주택도시보증공사 등 법에 열거된 금융기관 등을 대상으로 합니다. 따라서 ‘보증금을 대신 갚아 주었다’는 사실과, 법에서 정한 방식으로 보증금반환채권을 계약상 양수한 것은 구별해야 합니다.
승계의 출발점은 임차인의 우선변제권입니다
우선변제권은 임차인이 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우, 경매 또는 공매에서 임차주택과 대지의 환가대금으로 후순위권리자나 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다.
금융기관 등이 이 권리를 승계하려면, 바로 이러한 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수해야 합니다. 승계 범위도 전체 채권이 아니라 양수한 금액의 범위입니다.
승계했어도 실제 행사에는 별도 제한이 있습니다
우선변제권을 승계한 금융기관 등도 다음 사유가 있으면 우선변제권을 행사할 수 없습니다.
- 임차인이 대항요건을 상실한 경우
- 임차권등기가 말소된 경우
- 민법 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우
즉, 채권 양수로 우선변제권을 승계하는 문제와 그 권리를 실제 경매·공매 절차에서 행사할 수 있는지는 별도로 살펴야 합니다.
또한 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 제3조의2제2항에 따른 보증금을 받을 수 없습니다. 이는 우선변제권의 행사와 관련하여 법이 따로 둔 요건입니다.
금융기관등이 임대차를 해지할 수 있는 것은 아닙니다
우선변제권을 승계한 금융기관 등은 그 권리를 행사하기 위해 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없습니다. 보증금반환채권을 계약으로 양수하고 우선변제권을 승계한 경우에도, 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수는 없습니다.
순위나 보증금에 다툼이 있다면
우선변제의 순위나 보증금에 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있습니다. 체납처분청에 이의가 제기된 경우에는, 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소를 제기한 사실을 증명하면, 체납처분청은 해당 소송이 끝날 때까지 이의 범위의 보증금 변제를 유보하고 남은 금액을 배분해야 합니다.
따라서 질문의 답은 “그대로 물려받는다”라고 단정하기보다, 법정 금융기관 등이 우선변제권 있는 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에만, 양수액 범위에서 우선변제권을 승계한다는 것입니다. 그리고 승계 뒤에도 대항요건 상실이나 관련 등기 말소 등 법정 제한 사유가 있으면 그 권리를 행사할 수 없습니다.
참고 법령
- 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항, 제3항, 제4항부터 제9항
- 「민법」 제621조
