전세보증금을 월세로 바꿀 때는 두 비율 중 낮은 쪽이 상한입니다
네. 전세보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 적용되는 법정 산정률의 상한은 다음 두 비율 중 낮은 비율을 기준으로 합니다.
- 연 10퍼센트
- 한국은행이 공시한 기준금리에 연 2퍼센트를 더한 비율
따라서 계산 구조는 다음과 같습니다.
월차임 상한 = 월세로 전환하는 보증금 × 두 비율 중 낮은 연간 비율 ÷ 12
다만 이는 반드시 그 비율로 월세를 정해야 한다는 뜻이 아닙니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 낮은 비율로 계산한 월차임의 범위를 초과할 수 없도록 상한을 정한 규정입니다. 당사자가 그 상한보다 낮은 월세에 합의하는 것은 가능합니다.
보증금 일부만 월세로 바꿔도 적용됩니다
이 제한은 보증금 전액을 월세로 전환할 때뿐 아니라 일부만 전환할 때도 적용됩니다. 이때 산정의 기초가 되는 금액은 전체 보증금이 아니라 실제로 월세로 전환하는 금액입니다.
예를 들어 보증금 중 일부만 남겨 두고 나머지를 월세로 돌린다면, 월세로 돌리는 금액에 낮은 연간 비율을 곱한 뒤 12로 나누어 월차임 상한을 산정하는 구조입니다.
한국은행 기준금리는 따로 확인해야 합니다
두 번째 비율은 고정된 숫자가 아닙니다. 한국은행이 공시한 기준금리에 연 2퍼센트를 더해 산정하므로 기준금리가 달라지면 이 비율도 달라집니다.
주어진 두 비율을 비교하여 더 낮은 쪽을 선택해야 하며, 단순히 연 10퍼센트를 일률적으로 적용하는 것은 아닙니다.
상한을 초과해 지급했다면 반환을 청구할 수 있습니다
임차인이 주택임대차보호법 제7조의2의 월차임 산정률을 초과한 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 금액의 반환을 청구할 수 있습니다.
다만 법률은 반환을 “청구할 수 있다”고 규정합니다. 초과 지급분이 별도의 절차 없이 자동으로 정산되거나 즉시 반환된다고 규정한 것은 아닙니다.
핵심 정리
전세보증금을 월세로 바꿀 때는 연 10퍼센트와 한국은행 기준금리에 연 2퍼센트를 더한 비율을 비교하여 낮은 쪽이 적용됩니다. 정확히는 그 비율이 월세 전환의 법정 상한을 정하며, 반드시 상한과 같은 금액으로 월세를 정해야 하는 것은 아닙니다.
참고 법령
- 주택임대차보호법 제7조의2
- 주택임대차보호법 제10조의2
- 주택임대차보호법 시행령 제9조제1항·제2항
