전세보증금을 월세로 바꿀 때 곱하는 비율은 둘 중 낮은 쪽인가요?
네. 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환할 때, 주택임대차보호법 제7조의2는 다음 두 비율 중 낮은 비율을 기준으로 월차임의 상한을 정합니다.
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.
비교 대상은 다음 두 가지입니다.
- 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
- 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율
시행령은 제1호의 대통령령상 비율을 연 1할로, 제2호에 더하는 이율을 연 2퍼센트로 정하고 있습니다. 따라서 제2호에서는 한국은행이 공시한 기준금리에 연 2퍼센트를 더한 비율을 산정한 뒤, 제1호의 연 1할과 비교하게 됩니다.
중요한 점은 이것이 반드시 그 비율로 월세를 정해야 한다는 규정이 아니라는 것입니다. 법은 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없도록 상한을 둡니다. 보증금 전부가 아니라 일부만 월세로 바꾸는 경우에도 같은 제한이 적용됩니다.
만약 임차인이 제7조의2에 따른 월차임 산정률을 초과해 차임을 지급했다면, 주택임대차보호법 제10조의2에 따라 초과 지급된 차임 상당 금액의 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 법문은 “반환을 청구할 수 있다”고 정하고 있으므로, 초과분이 자동으로 정산된다는 뜻은 아닙니다.
참고 법령
- 주택임대차보호법 제7조의2
- 주택임대차보호법 제10조의2
- 주택임대차보호법 시행령 제9조제1항, 제2항
