전세보증금을 월세로 바꿀 때 곱하는 비율, 둘 중 낮은 쪽인가요?
요약 및 결론: 주택임대차보호법 제7조의2는 보증금 전부 또는 일부를 월차임으로 전환할 때 두 가지 기준 비율 중 **낮은 쪽**을 곱한 금액을 넘는 월세를 받을 수 없다고 정한다. 첫째 기준은 대통령령이 정한 연 1할(10%), 둘째 기준은 한국은행 공시 기준금리에 대통령령으로 정한 연 2%를 더한 비율이며, 이 둘을 비교해 낮은 쪽이 상한이 된다. 이 상한을 넘겨 차임을 받은 경우 임차인은 주택임대차보호법 제10조의2에 따라 초과분의 반환을 청구할 수 있다.
전세보증금 일부 또는 전부를 월세로 돌리는 '반전세' 전환은 임대차 계약 갱신 때 자주 생기는 협상 항목이다. 이때 집주인이 제시하는 전환율이 법이 정한 상한을 넘는지 헷갈려 하는 경우가 많고, "계산식에서 어느 숫자를 써야 하느냐"는 질문이 반복된다. 법 조문 자체는 짧지만 두 개의 비교 기준과 시행령 위임 구조가 얽혀 있어 오해가 잦은 영역이다.
본문
전환율 상한은 어떻게 계산하나요?
주택임대차보호법 제7조의2는 보증금을 월차임으로 전환할 때 다음 두 호 중 낮은 비율을 곱한 금액의 범위를 초과할 수 없다고 규정한다. 첫 번째는 은행법에 따른 은행의 대출금리와 해당 지역 경제 여건 등을 고려해 대통령령으로 정하는 비율이고, 두 번째는 한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율이다. 시행령 제9조는 이 두 기준을 각각 숫자로 확정해 두었는데, 제1항은 첫 번째 기준(법 제7조의2제1호)을 연 1할로, 제2항은 두 번째 기준(법 제7조의2제2호)에 더할 이율을 연 2퍼센트로 정한다.
정리하면 상한은 “연 1할”과 “한국은행 기준금리 + 연 2퍼센트포인트” 이 두 값을 계산한 뒤 그중 낮은 쪽이다. 기준금리는 시점마다 달라지므로 특정 시점에 어느 쪽이 낮은지는 그때그때 한국은행 공시 수치를 확인해야 계산할 수 있고, 이 글에서 특정 숫자로 단정하지는 않는다. 조문 문언이 “낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다”고 되어 있으므로, 이는 전환할 때 반드시 낮은 비율로 계산해야 한다는 뜻이 아니라 그 금액을 넘는 월세를 받을 수 없다는 상한 규정이라는 점이 핵심이다.
보증금 전액이 아니라 일부만 월세로 돌려도 적용되나요?
그렇다. 법 제7조의2는 “보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우”라고 명시하고 있어, 보증금 전액을 월세로 바꾸는 경우뿐 아니라 일부만 월세로 전환하는 경우도 같은 상한 규정 안에 들어간다. 예를 들어 보증금 중 일부만 월세로 돌리는 협상을 할 때도 전환되는 그 금액을 기준으로 상한 비율을 계산해야 한다.
상한을 넘겨 월세를 받으면 어떤 조문이 적용되나요?
| 행위 | 적용 조문 | 법적 효과 |
|---|---|---|
| 보증금 전부·일부를 월차임으로 전환 | 법 제7조의2, 시행령 제9조 | 두 기준 중 낮은 비율을 곱한 금액을 넘는 월차임을 받을 수 없음(상한) |
| 상한을 초과해 차임(또는 보증금)을 지급받음 | 법 제10조의2 | 임차인이 초과 지급된 금액 상당의 반환을 청구할 수 있음 |
상한을 넘겨 받았으면 자동으로 돌려주나요?
자동으로 정산되지 않는다. 법 제10조의2는 “초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다”고 적어, 임차인이 스스로 반환을 청구해야 하는 구조다. 조문에 “무효” 또는 “즉시 반환” 같은 표현은 없으므로, 초과분이 계약과 동시에 자동 소멸하거나 자동 상계된다고 볼 근거는 이 조문만으로는 없다.
실제로 이 규정이 얼마나 적용되나요? (실제 적용 수위)
이 규정은 형사처벌이나 과태료가 붙는 조항이 아니라, 상한을 넘긴 부분에 대해 임차인에게 반환청구권을 인정하는 민사 규정이다. 위반 시 형량이나 과태료 액수를 비교할 대상 자체가 없고, 위반 건수나 반환청구 인용 비율에 대한 공식 통계 자료는 이 글이 참고한 법제처 조문 자료에는 없다 — 공표 자료 없음. 실제로 얼마가 반환되는지는 개별 사안에서 전환 당시 적용되는 두 기준 비율의 구체적 수치와 실제 지급된 차임액을 비교해 계산해야 한다.
관련 법령
제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. 1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
제10조의2(초과 차임 등의 반환청구) 임차인이 제7조에 따른 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급하거나 제7조의2에 따른 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다.
제9조(월차임 전환 시 산정률) ① 법 제7조의2제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할을 말한다.
자주 묻는 질문
전월세 전환율 상한은 몇 %인가요?
법이 정한 상한은 고정된 하나의 숫자가 아니라 연 1할(10%)과 "한국은행 공시 기준금리 + 연 2퍼센트포인트" 중 낮은 쪽이다. 시행령 제9조가 이 두 기준을 각각 정해 두었고, 실제 상한 수치는 그 시점의 한국은행 기준금리에 따라 달라진다.
상한을 넘겨서 월세를 냈으면 자동으로 돌려받나요?
아니다. 주택임대차보호법 제10조의2는 임차인이 초과 지급분의 반환을 "청구할 수 있다"고 정하고 있을 뿐이어서, 임차인이 별도로 반환을 청구해야 하는 구조다. 계약이나 지급이 자동으로 무효가 되거나 정산되는 것은 아니다.
보증금 일부만 월세로 바꿀 때도 상한 규정이 적용되나요?
그렇다. 법 제7조의2는 "보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우"를 명시하고 있어, 일부 전환에도 같은 상한 비율 계산이 그대로 적용된다.
