전세보증금을 월세로 전환할 때, 월차임의 상한은 어떻게 정해지나?
요약 및 결론: 주택임대차보호법 제7조의2에 따라, 전세보증금(전부 또는 일부)을 월차임으로 전환할 때 월차임은 두 비율 중 낮은 쪽을 곱한 범위를 초과할 수 없다. 이를 초과한 월차임을 받은 경우, 임차인은 초과분의 반환을 청구할 수 있다.
전세시장에서 월세 전환이 늘어나면서 보증금을 월차임으로 얼마나 받을 수 있는지를 묻는 사례가 많다. 법은 임차인 보호를 위해 이 전환 비율에 명확한 상한을 정했으며, 그것이 "두 비율 중 낮은 쪽"이다.
본문
전환 시 적용되는 두 비율은 무엇인가?
법 제7조의2제1호~제2호는 보증금을 월차임으로 전환할 때 적용할 두 개의 비율을 제시한다. 이 중 낮은 쪽을 곱한 금액이 월차임의 상한이 되며, 임대인은 이를 초과하는 월차임을 받을 수 없다. 시행령 제9조제1항~제2항은 이 두 비율의 구체적 기준을 정한다.
| 비율 | 구성 요소 | 상한 산정 기준 |
|---|---|---|
| 제1호 | 은행 대출금리 + 지역 경제 여건 | 연 1할 |
| 제2호 | 한국은행 기준금리 + 이율 추가 | 기준금리 + 연 2퍼센트 |
“낮은 쪽을 곱한다”는 상한이지 의무 비율이 아니다
법 제7조의2의 핵심은 월차임이 “범위를 초과할 수 없다”는 표현이다. 즉 낮은 비율을 곱한 금액이 상한이라는 뜻일 뿐, 임대인이 반드시 그 비율로 정해야 한다는 의미가 아니다. 더 낮은 비율로 월차임을 정하는 것은 자유다.
초과하여 받은 월차임은 반환청구의 대상이다
만약 임대인이 이 상한을 초과한 월차임을 받았다면, 임차인은 법 제10조의2에 따라 초과 지급분의 반환을 청구할 수 있다. 다만 “청구할 수 있다”는 재량 문언이므로 초과분이 자동으로 정산되지는 않는다. 초과분을 돌려받으려면 임차인이 직접 청구해야 한다.
보증금의 일부만 월세로 돌리는 경우도 같은 제한이 적용된다
법 제7조의2는 “보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우”라고 명시했다. 따라서 보증금을 모두 월차임으로 돌리는 경우뿐 아니라, 일부만 돌리고 나머지는 보증금으로 남기는 경우에도 그 전환되는 부분에 같은 상한이 적용된다.
실제 처벌 수위는 어떻게 되나?
이 규정은 월차임의 상한을 정하는 것으로, 형벌을 규정하지 않는다. 따라서 초과 월차임에 대한 행정 처벌이나 형사 처벌 통계는 공표 자료에 확인되지 않는다. 초과분에 대해서는 임차인이 민사상 반환청구를 할 수 있을 뿐이다.
관련 법령
제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. 1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
제10조의2(초과 차임 등의 반환청구) 임차인이 제7조에 따른 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급하거나 제7조의2에 따른 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다.
제9조(월차임 전환 시 산정률) ① 법 제7조의2제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할을 말한다.
자주 묻는 질문
은행금리와 한국은행 기준금리가 다르면, 월차임을 정할 때 어느 쪽을 써야 하나요?
법 제7조의2는 두 비율을 모두 계산하여 그 중 낮은 쪽을 적용하도록 정했다. 어느 쪽이 더 낮은지는 금리 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 임대차 계약 당시 두 비율을 비교해 낮은 쪽을 곱한 금액이 상한임을 확인해야 한다.
초과로 받은 월차임을 임대인이 돌려주지 않으면 어떻게 되나요?
법 제10조의2는 초과분에 대해 "반환을 청구할 수 있다"고 정했을 뿐, 자동으로 정산되지는 않는다. 임차인이 초과분 반환을 청구하지 않으면 법률상 자동으로 돌려받지 못한다. 필요시 임차인이 민사상 소송으로 반환을 구할 수 있다.
보증금을 일부만 월세로 돌릴 때도 이 상한이 적용되나요?
그렇다. 법 제7조의2가 "전부 또는 일부"를 명시했으므로, 보증금의 일부만 월차임으로 전환하는 경우에도 그 전환되는 부분에 같은 상한이 적용된다. 계약할 때 어느 금액을 월차임으로 돌리는지를 명확히 하고, 그 금액에 상한 비율을 곱한 월차임이 적절한지를 확인해야 한다.
