전세보증금을 월세로 바꿀 때 두 비율 중 낮은 쪽을 적용하나요?

입력 2026.09.26. 오전 10:08

요약 및 결론: 주택임대차보호법 제7조의2에 따르면 전세보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때는 시행령상 연 10퍼센트와 한국은행 공시 기준금리에 연 2퍼센트를 더한 비율 중 낮은 비율이 상한이 됩니다. 낮은 비율로 반드시 전환해야 한다는 뜻은 아니며, 그 비율을 적용한 월차임의 범위를 초과할 수 없다는 의미입니다.

전세를 월세나 반전세로 바꿀 때 임대인이 원하는 전환율을 그대로 적용할 수 있는 것은 아닙니다. 2026년 9월 26일 기준 주택임대차보호법과 같은 법 시행령은 보증금을 월차임으로 전환할 때 적용할 수 있는 비율의 상한을 정하고 있습니다.

어떤 두 비율을 비교하나요?

비교 대상은 연 10퍼센트와 한국은행이 공시한 기준금리에 연 2퍼센트를 더한 비율입니다. 두 비율을 계산한 뒤 더 낮은 쪽이 월차임 전환의 법정 상한으로 작용합니다.

주택임대차보호법 시행령 제9조제1항은 법 제7조의2제1호의 비율을 연 1할, 즉 연 10퍼센트로 정합니다. 시행령 제9조제2항은 법 제7조의2제2호에서 기준금리에 더하는 이율을 연 2퍼센트로 정합니다.

한국은행 공시 기준금리 자체의 수치는 제시된 법령 자료에 포함되어 있지 않습니다. 따라서 실제 전환 시점에는 그 시점에 공시된 기준금리를 확인해야 하며, 특정 기준금리 수치를 고정된 값으로 전제해서는 안 됩니다.

낮은 비율을 반드시 그대로 적용해야 하나요?

낮은 비율은 의무적으로 적용해야 하는 고정 전환율이 아니라 초과할 수 없는 상한입니다. 당사자가 그보다 낮은 비율로 월세를 정하는 것은 제7조의2 문언에 어긋나지 않지만, 상한을 넘는 월차임을 정할 수는 없습니다.

법 제7조의2는 “낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다”고 규정합니다. 따라서 법정 상한과 실제 계약에서 정하는 전환율은 구분해야 합니다.

보증금 일부만 월세로 바꿔도 같은 제한을 받나요?

보증금 일부만 월세로 전환하는 반전세 형태에도 같은 제한이 적용됩니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 “전부 또는 일부”를 월 단위 차임으로 전환하는 경우를 모두 대상으로 명시합니다.

상한 판단의 기준이 되는 금액은 전체 보증금이 아니라 월세로 전환되는 금액입니다. 전환되지 않고 남는 보증금까지 월차임 전환 대상 금액에 포함된다고 볼 근거는 제시된 조문에 없습니다.

행위별로 어떤 법적 제한과 효과가 있나요?

상한을 넘겨 지급한 월세는 자동으로 돌려받나요?

상한 초과분은 자동으로 정산되는 것이 아니라 임차인이 반환을 청구할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제10조의2는 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우 초과 지급된 차임 상당금액의 반환을 청구할 수 있다고 규정합니다.

제10조의2의 문언은 “반환된다”가 아니라 “반환을 청구할 수 있다”입니다. 따라서 법정 상한을 넘었다는 사정만으로 초과분이 자동 또는 즉시 반환된다고 표현해서는 안 됩니다.

실제 처벌 수위는 어떻게 되나요?

제시된 제7조의2와 제10조의2에는 징역이나 벌금 등 형사처벌의 법정형이 규정되어 있지 않습니다. 확인되는 법적 효과는 월차임 전환 상한과 초과 지급액에 대한 반환 청구입니다.

이 조문과 관련한 공식 처벌 통계, 실제 선고 수위 및 양형기준은 제공된 자료에서 공표 자료 없음으로 확인됩니다. 판례 역시 제시된 자료에서 확인되지 않으므로 특정 사건번호나 선고 결과를 전제로 판단할 수 없습니다.

일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다 — 콘텐츠 원칙 보기

본 콘텐츠는 법률브리프 에디터가 작성 및 검수하였으며, 일부는 AI로 작성되었습니다.