전세보증금을 월세로 바꿀 때 곱하는 비율은 '둘 중 낮은 쪽'이 맞다 — 주택임대차보호법 제7조의2 해설
결론부터: 맞다, 낮은 비율을 곱한다
전세보증금(또는 그 일부)을 월세로 전환할 때 적용되는 상한 비율은 두 가지 방식으로 계산한 값 중 낮은 쪽이다. 이는 주택임대차보호법 제7조의2에 명시된 내용이다.
주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.
- 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
- 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율
여기서 한 가지 짚어야 할 점이 있다. 이 조문은 “낮은 비율로 전환해야 한다”는 뜻이 아니라, “낮은 비율을 곱한 금액을 초과할 수 없다”는 상한선을 정한 규정이다. 즉 임대인과 임차인이 그보다 낮은 비율로 합의하는 것은 당연히 가능하고, 조문이 막는 것은 그 상한을 넘는 전환뿐이다.
왜 ‘둘 중 낮은 비율’인가 — 조문 구조
제7조의2는 항 구분 없이 두 개의 호로 이루어져 있고, 각 호가 서로 다른 방식의 상한 비율을 제시한다.
- 제1호: 「은행법」에 따른 은행의 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
- 제2호: 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율
법 조문 자체는 “다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다”고 적어, 제1호와 제2호를 계산해본 뒤 그중 더 낮은 값을 상한으로 쓰도록 정하고 있다. 두 방식 중 하나만 적용하는 것이 아니라, 항상 둘을 비교해서 낮은 쪽을 골라야 한다는 점이 이 조문의 핵심이다.
적용 대상도 넓게 잡혀 있다. “보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우”라고 되어 있어, 보증금 전체를 월세로 돌리는 경우뿐 아니라 일부만 월세로 전환하는 경우도 같은 제한을 받는다.
대통령령이 정한 구체적 수치
법 제7조의2 각 호는 구체적인 비율·이율을 “대통령령으로 정하는” 방식으로 위임하고 있고, 이를 정한 것이 주택임대차보호법 시행령 제9조다.
주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률) ① 법 제7조의2제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할을 말한다. ② 법 제7조의2제2호에서 “대통령령으로 정하는 이율”이란 연 2퍼센트를 말한다.
정리하면 다음과 같다.
| 구분 | 계산 방식 | 대통령령 수치 |
|---|---|---|
| 제1호 | 대통령령으로 정하는 비율 | 연 1할(연 10%) |
| 제2호 | 한국은행 공시 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율 | 기준금리 + 연 2% |
제1호는 시행령이 정한 고정 비율(연 1할)이고, 제2호는 그때그때 변동하는 한국은행 기준금리에 연 2%를 더하는 방식이다. 한국은행 기준금리 자체는 시점마다 달라지므로, 실제 상한을 계산하려면 전환 시점의 한국은행 공시 기준금리를 확인한 뒤 여기에 연 2%를 더한 값과, 연 1할(10%)을 비교해 더 낮은 쪽을 골라야 한다. 이 글에서는 특정 시점의 기준금리 수치를 단정하지 않으며, 실제 계산 전에는 한국은행이 공시한 당시 기준금리를 반드시 확인해야 한다.
계산 구조를 숫자로 풀어보면
예를 들어 전세보증금 중 5,000만 원을 월세로 전환한다고 가정해보자. 만약 제1호 비율(연 1할, 10%)이 제2호 비율(기준금리+2%)보다 낮게 나온다면, 상한 계산은 다음과 같은 구조를 따른다.
- 전환되는 금액: 5,000만 원
- 적용 비율(둘 중 낮은 쪽, 이 예시에서는 제1호 연 10% 가정): 5,000만 원 × 10% = 연 500만 원
- 월 단위 환산: 500만 원 ÷ 12개월 ≈ 약 41만 6천 원
이 금액이 법이 허용하는 월차임의 상한이 된다. 실제로는 전환 시점의 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 값을 별도로 계산해, 이 예시의 연 10%와 비교한 뒤 더 낮은 숫자를 상한 계산에 써야 한다. 제1호와 제2호 중 어느 쪽이 낮은지는 그 시점의 기준금리 수준에 따라 달라질 수 있으므로, 매번 두 값을 직접 비교하는 절차가 필요하다.
상한을 넘겨 받은 경우 — 반환 청구가 가능하다
만약 임대인이 이 상한을 넘는 월차임을 실제로 받았다면, 주택임대차보호법 제10조의2가 임차인의 대응 수단을 정하고 있다.
주택임대차보호법 제10조의2(초과 차임 등의 반환청구) 임차인이 제7조에 따른 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급하거나 제7조의2에 따른 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다.
이 조문은 “반환을 청구할 수 있다”는 재량적 문언으로 되어 있다. 즉 상한을 초과한 부분이 자동으로 정산되거나 무효로 처리되는 것이 아니라, 임차인이 별도로 반환을 청구해야 하는 구조라는 점을 유의해야 한다.
자주 묻는 질문
Q. 임대인과 임차인이 합의하면 상한보다 높은 비율로 전환할 수 있나요? 법 제7조의2는 “그 범위를 초과할 수 없다”고 정한 상한 규정이다. 합의로 상한보다 낮은 비율을 정하는 것은 문제되지 않지만, 상한을 넘는 합의·지급이 있었다면 제10조의2에 따라 초과분의 반환을 청구할 수 있다.
Q. 보증금 전체가 아니라 일부만 월세로 돌려도 이 제한이 적용되나요? 그렇다. 조문은 “보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우”라고 명시하고 있어, 일부 전환에도 동일한 제한이 적용된다.
Q. 상한 비율을 계산할 때 항상 두 방식을 다 계산해야 하나요? 그렇다. 법 조문 자체가 “다음 각 호 중 낮은 비율”이라고 정하고 있으므로, 제1호 비율(연 1할)과 제2호 비율(한국은행 기준금리+연 2%)을 각각 계산한 뒤 더 낮은 값을 상한으로 적용해야 한다.
참고 법령
- 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)
- 주택임대차보호법 제10조의2(초과 차임 등의 반환청구)
- 주택임대차보호법 시행령 제9조제1항, 제2항(월차임 전환 시 산정률)
