세입자 퇴거 공증에 보증금 반환 약정도 넣어야 할까? 공증인법 제56조의3 단서 정리
핵심 답변
네, 넣어야 합니다. 세입자가 임차건물을 비워 주기로 하고, 이를 강제집행할 수 있는 공정증서로 만들려면 그 증서에 임차인에게 돈을 지급하는 부분에 대해서도 강제집행을 승낙하는 합의내용이 함께 들어가 있어야 합니다. 이 내용이 없으면 공증인은 임차건물 인도 공정증서를 작성할 수 없습니다(공증인법 제56조의3제1항 단서).
조문에는 ‘보증금’이라는 단어가 없습니다. 조문이 쓰는 표현은 **“임차인에 대한 금원 지급”**입니다. 세입자가 건물을 넘겨주겠다고 승낙하는 것뿐 아니라, 임차인이 받을 돈에 대해서도 강제집행을 승낙한다는 합의가 같은 증서에 함께 있어야 한다는 뜻입니다.
조문 원문: 공증인법 제56조의3
제56조의3(건물ㆍ토지ㆍ특정동산의 인도 등에 관한 법률행위의 공증 등) ① 공증인은 건물이나 토지 또는 대통령령으로 정하는 동산의 인도 또는 반환을 목적으로 하는 청구에 대하여 강제집행을 승낙하는 취지를 기재한 공정증서를 작성할 수 있다. 다만, 임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서는 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우로서 그 증서에 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함되어 있는 경우에만 작성할 수 있다. ② 제1항에 따른 공정증서 작성을 촉탁할 때에는 어느 한 당사자가 다른 당사자를 대리하거나 어느 한 대리인이 당사자 쌍방을 대리하지 못한다. ③ 제1항에 따른 공정증서는 「민사집행법」 제56조에도 불구하고 강제집행의 집행권원으로 본다. ④ 제3항에 따라 집행권원으로 보는 증서에 대한 집행문은 그 증서를 보존하는 공증인이 그 공증인의 사무소가 있는 곳을 관할하는 지방법원 단독판사의 허가를 받아 부여한다. 이 경우 지방법원 단독판사는 허가 여부를 결정하기 위하여 필요하면 당사자 본인이나 그 대리인을 심문할 수 있다.
임차건물 인도 공정증서의 세 가지 요건 (모두 갖춰야 함)
제1항 단서는 아래 세 가지를 모두 갖춘 “경우에만” 임차건물 인도·반환 공정증서를 작성할 수 있다고 정합니다.
| 요건 | 조문 표현 | 확인할 점 |
|---|---|---|
| ① 원인 | 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계 종료를 원인으로 할 것 | 임대차 관계가 끝나서 건물을 넘겨주는 경우여야 함 |
| ② 시기 | 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성될 것 | 계약 체결일이나 계약 종료일이 아니라 인도·반환 시점을 기준으로 셈 |
| ③ 내용 | 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함될 것 | 세입자의 인도 승낙만 있으면 요건을 채우지 못함 |
셋 중 하나라도 빠지면 단서의 요건을 채우지 못합니다. 질문하신 “보증금 반환 내용”과 관련된 요건은 ③입니다. 다만 조문은 ‘보증금’이라고 하지 않고 “임차인에 대한 금원 지급”이라고만 씁니다.
왜 세입자의 퇴거 약속만으로는 부족한가
제1항 본문만 보면 공증인은 건물·토지 등의 인도 청구에 대해 강제집행을 승낙하는 공정증서를 “작성할 수 있다”고 되어 있습니다. 하지만 대상이 임차건물이면 단서가 적용됩니다. 단서는 “~경우에만 작성할 수 있다”는 제한 규정입니다.
정리하면 이렇습니다.
- 세입자가 나가겠다는 내용만 담은 공정증서는 임차건물 인도 공정증서로 작성할 수 없습니다. 임차인에 대한 금원 지급 부분의 강제집행 승낙 합의가 없기 때문입니다.
- 인도 쪽의 강제집행 승낙과 임차인에게 지급할 돈 쪽의 강제집행 승낙 합의가 한 증서에 함께 있어야 합니다.
해지 합의서와 공정증서는 다르다
강제집행의 근거, 곧 집행권원이 되는 것은 당사자끼리 쓴 해지 합의서가 아닙니다. 강제집행을 승낙하는 취지를 적은 공정증서입니다. 제3항은 제1항에 따라 작성된 공정증서를 “「민사집행법」 제56조에도 불구하고 강제집행의 집행권원으로 본다”고 정합니다.
당사자끼리 계약 해지에 합의하고 문서를 남겼더라도, 그 문서가 제56조의3제1항의 요건을 갖춘 공정증서가 아니라면 이 조문에 따른 집행권원이 되지 않습니다.
민사집행법 제56조제4호와 헷갈리지 말 것
민사집행법 제56조제4호에도 공정증서가 집행권원으로 나옵니다. 하지만 그 대상은 다음 청구로 한정됩니다.
공증인이 일정한 금액의 지급이나 대체물 또는 유가증권의 일정한 수량의 급여를 목적으로 하는 청구에 관하여 작성한 공정증서로서 채무자가 강제집행을 승낙한 취지가 적혀 있는 것
건물 인도는 여기에 들어가지 않습니다. 그래서 건물 인도 공정증서의 집행권원 근거는 민사집행법 제56조제4호가 아니라 공증인법 제56조의3제3항입니다.
공증을 맡길 때 대리 제한
제2항에 따라 공정증서 작성을 촉탁할 때 다음은 허용되지 않습니다.
- 어느 한 당사자가 다른 당사자를 대리하는 것. 예를 들어 임대인이 임차인을 대리하는 경우입니다.
- 한 대리인이 당사자 쌍방을 대리하는 것
임대인 쪽에서 세입자의 위임장을 받아 혼자 공증을 진행하는 방식은 이 조항에 걸립니다.
공정증서가 있어도 집행문은 판사 허가를 거쳐야 한다
공정증서를 작성했다고 해서 허가 절차 없이 집행 단계로 넘어갈 수는 없습니다. 제4항이 정한 절차는 다음과 같습니다.
- 집행문은 그 증서를 보존하는 공증인이 부여합니다.
- 이때 공증인은 그 공증인의 사무소가 있는 곳을 관할하는 지방법원 단독판사의 허가를 받아야 합니다.
- 단독판사는 허가 여부를 정하려고 필요하면 당사자 본인이나 그 대리인을 심문할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q1. 세입자가 언제까지 나가겠다는 약속만 공증받을 수 있나요? 임차건물이라면 그런 공정증서는 작성할 수 없습니다. 제56조의3제1항 단서는 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되고, 임차인에 대한 금원 지급에 대해서도 강제집행을 승낙하는 합의내용이 들어 있는 경우에만 작성할 수 있다고 정합니다.
Q2. 조문에 ‘보증금’이라고 쓰여 있나요? 아닙니다. 조문의 표현은 “임차인에 대한 금원 지급”입니다. 이 글은 조문 문언 그대로 전합니다.
Q3. 임대차계약을 맺으면서 미리 퇴거 공증을 해 둘 수 있나요? 단서는 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우로 한정합니다. 기준은 계약 체결일이나 종료일이 아니라 인도·반환 시점입니다. 인도·반환까지 6개월보다 많이 남은 때에는 이 요건을 채우지 못합니다.
Q4. 임대인이 세입자 위임장을 받아 혼자 공증해도 되나요? 안 됩니다. 제2항은 한 당사자가 다른 당사자를 대리하는 것과 한 대리인이 쌍방을 대리하는 것을 모두 금지합니다.
Q5. 공정증서를 받으면 그다음 절차 없이 집행할 수 있나요? 아닙니다. 집행문은 증서를 보존하는 공증인이 관할 지방법원 단독판사의 허가를 받아 부여합니다. 판사는 필요하면 당사자 본인이나 대리인을 심문할 수 있습니다.
Q6. 이 조항은 건물에만 적용되나요? 제1항 본문의 대상은 건물, 토지, 대통령령으로 정하는 동산입니다. 다만 금원 지급 합의를 요구하는 단서는 임차건물의 인도·반환에 관한 공정증서에 적용됩니다. 대통령령으로 정하는 동산이 구체적으로 무엇인지는 이 글의 범위 밖입니다.
Q7. 공증 말고 법원을 통한 화해 절차도 있나요? 민사소송법 제385조는 민사상 다툼에 대해 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정합니다. 같은 조에 따르면 당사자는 화해를 위해 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없습니다(제2항). 법원은 필요하면 대리권이 있는지 조사하려고 당사자본인이나 법정대리인의 출석을 명할 수 있습니다(제3항). 화해신청에는 그 성질에 어긋나지 않으면 소에 관한 규정을 준용합니다(제4항). 이 절차는 공증인법 제56조의3과는 별개의 제도입니다.
조문 정보와 기준일
- 이 글은 2026. 10. 7. 현재 시행 중인 조문을 기준으로 합니다.
- 공증인법 제56조의3은 4개 항으로 되어 있고 호는 없습니다. 2013. 5. 28. 신설되었고(본조신설), 지금의 문언은 법률 제11823호(공포 2013. 5. 28.)로 만들어졌습니다.
- 현행 공증인법의 표기는 법률 제21490호(2026. 3. 24. 타법개정, 시행 2026. 10. 2.)입니다. 이 개정의 부칙 제9조제7항은 공증인법의 “지방검찰청(검사장)“을 “지방공소청(장)“으로 바꾼 것이고, 고친 조문 목록에 제56조의3은 없습니다.
- 민사집행법 제56조는 항 없이 5개 호로 되어 있습니다. 2028. 3. 1. 시행 예정인 개정본(법률 제21456호)에서도 문언이 같습니다.
- 민사소송법 제385조는 4개 항으로 되어 있습니다. 2028. 3. 1. 시행 예정인 개정본(법률 제21455호)에서도 문언이 같습니다.
- 이 주제를 직접 다룬 판례는 이 글의 근거 자료에 없습니다.
참고 법령
- 공증인법 제56조의3제1항 (본문·단서), 제2항, 제3항, 제4항
- 공증인법 부칙 <법률 제21490호, 2026. 3. 24.> 제1조, 제9조제7항
- 민사집행법 제56조 (특히 제4호)
- 민사소송법 제385조제1항, 제2항, 제3항, 제4항
