세입자 퇴거 공증, 보증금 돌려줄 내용도 꼭 같이 넣어야 하나요?
요약 및 결론: 꼭 넣어야 합니다. 임대차가 끝나서 세입자가 집(임차건물)을 넘겨주기로 하는 공정증서를 강제집행이 가능한 형태로 만들려면 요건이 있습니다. 「공증인법」 제56조의3제1항 단서에 따르면, 그 증서에는 **임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용**이 포함돼야 합니다. 이 내용이 빠지면 공증인은 그 공정증서를 작성할 수 없습니다. 증서는 임차건물을 인도하거나 반환하기 전 6개월 이내에 작성해야 하고, 집행문은 지방법원 단독판사의 허가를 받아야 부여됩니다.
임대차가 끝날 무렵 임대인과 임차인이 해지 합의서를 써 두면, 세입자가 나가지 않을 때 판결 없이 강제집행할 수 있느냐는 질문이 자주 나옵니다. 「공증인법」은 2026년 10월 2일 법률 제21490호(타법개정)로 시행본이 바뀌었습니다. 하지만 이 개정은 "지방검찰청"을 "지방공소청"으로 바꾼 것이고, 퇴거 공증을 정한 제56조의3의 문언은 2013년 신설 때 그대로입니다. 그래서 2026년 10월 7일 기준으로도 이 조문의 요건을 그대로 따져야 합니다.
해지 합의서만 써 두면 강제집행할 수 있나요?
할 수 없습니다. 강제집행의 근거(집행권원)가 되는 것은 당사자끼리 쓴 해지 합의서가 아닙니다. 공증인이 작성하고 강제집행을 승낙하는 취지를 적은 공정증서여야 합니다. 「공증인법」 제56조의3제1항 본문은 건물·토지·대통령령으로 정하는 동산을 인도하거나 반환하라는 청구에 대해, 공증인이 그런 공정증서를 “작성할 수 있다”고 정합니다. 같은 조 제3항은 이렇게 작성된 공정증서를 집행권원으로 “본다”고 정합니다.
「민사집행법」 제56조가 나열한 집행권원 다섯 가지에도, 「공증인법」 제56조의3제3항에도 당사자끼리 서명한 합의서는 들어 있지 않습니다. 해지 합의서는 공증인이 작성한 강제집행 승낙 공정증서와는 다른 문서입니다.
임차건물 퇴거 공증은 어떤 요건을 모두 갖춰야 하나요?
「공증인법」 제56조의3제1항 단서는 임차건물을 인도하거나 반환하는 공정증서에 적용됩니다. 이 공정증서는 다음 세 가지를 모두 갖춘 경우에만 작성할 수 있습니다.
- 원인: 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계가 끝난 것이 원인이어야 합니다.
- 시기: 임차건물을 인도하거나 반환하기 전 6개월 이내에 작성해야 합니다.
- 내용: 증서에 임차인에 대한 금원 지급에 대해서도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 들어가야 합니다.
세 요건 가운데 하나라도 빠지면 단서가 정한 “경우에만”에 해당하지 않습니다. 이때 공증인은 임차건물 인도 공정증서를 작성할 수 없습니다.
보증금 반환 내용을 왜 같이 넣어야 하나요?
조문이 그렇게 정하고 있기 때문입니다. 「공증인법」 제56조의3제1항 단서는 임차인에 대한 금원 지급에 대해서도 강제집행을 승낙하는 합의내용이 포함된 경우에만 임차건물 인도 공정증서를 작성할 수 있다고 정합니다. 따라서 세입자가 집을 넘겨주겠다는 승낙만 적힌 증서는 이 요건을 채우지 못합니다.
조문은 “보증금”이라는 단어가 아니라 “임차인에 대한 금원 지급”이라는 표현을 씁니다. 정리하면, 퇴거 공증에는 세입자가 집을 넘겨주는 부분에 대한 강제집행 승낙이 들어가야 합니다. 여기에 더해 임대인이 세입자에게 돈을 지급하는 부분에 대한 강제집행 승낙 합의도 함께 들어가야 합니다.
6개월은 언제부터 세나요?
6개월은 임차건물을 인도하거나 반환하기 전을 기준으로 셉니다. 「공증인법」 제56조의3제1항 단서의 문언은 “임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우”입니다. 계약을 맺은 날이나 임대차가 끝나는 날은 조문이 정한 기준이 아닙니다. 그래서 임대차 계약을 처음 맺을 때 퇴거 공정증서를 함께 만들어 두는 방식은, 인도 시점 기준 6개월 이내라는 요건과 맞는지 따로 따져야 합니다.
집주인이 세입자를 대신해 공증을 맡겨도 되나요?
안 됩니다. 「공증인법」 제56조의3제2항은 이 공정증서의 작성을 촉탁할 때 두 가지를 금지합니다. 한 당사자가 다른 당사자를 대리할 수 없고, 한 대리인이 당사자 양쪽을 함께 대리할 수도 없습니다. 임대인이 임차인의 위임장을 받아 혼자 촉탁하는 방식이나, 한 사람이 양쪽 대리인이 되는 방식은 이 조항에 걸립니다.
공정증서가 있으면 판결 없이 강제집행에 들어갈 수 있나요?
공정증서가 있어도 집행문을 받는 절차를 거쳐야 합니다. 「공증인법」 제56조의3제4항에 따라, 그 증서를 보존하는 공증인이 자기 사무소 소재지를 관할하는 지방법원 단독판사의 허가를 받아 집행문을 부여합니다. 단독판사는 허가 여부를 정하기 위해 필요하면 당사자 본인이나 그 대리인을 심문할 수 있습니다. 즉 이 공정증서는 「민사집행법」 제56조에도 불구하고 집행권원으로 보지만, 집행문 단계에서 법원의 허가 심사가 한 번 더 있습니다.
금전 공정증서(민사집행법 제56조제4호)와는 무엇이 다른가요?
근거 조문이 다릅니다. 「민사집행법」 제56조제4호의 공정증서는 세 가지 청구에 한정됩니다. 일정한 금액의 지급, 대체물이나 유가증권의 일정한 수량의 급여입니다. 건물을 넘겨달라는 청구는 이 세 가지에 들어가지 않습니다. 건물·토지 인도 공정증서는 「공증인법」 제56조의3제3항에 따라 “「민사집행법」 제56조에도 불구하고” 집행권원으로 봅니다. 그러므로 퇴거 공정증서의 근거는 「민사집행법」 제56조제4호가 아니라 「공증인법」 제56조의3입니다.
행위별로 정리하면 어떻게 되나요?
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법적 효과·요건 |
|---|---|---|
| 당사자끼리 해지·퇴거 합의서만 작성(공증 없음) | 공증인법 제56조의3제3항, 민사집행법 제56조 | 두 조문이 정한 집행권원 목록에 없음 |
| 건물·토지·대통령령으로 정하는 동산의 인도 청구에 대한 강제집행 승낙 공정증서 | 공증인법 제56조의3제1항 본문 | 공증인이 작성할 수 있음 |
| 임차건물 인도 공정증서(임대차 종료가 원인, 인도 전 6개월 이내, 금원 지급 승낙 포함) | 공증인법 제56조의3제1항 단서 | 작성할 수 있음 |
| 임차건물 인도 공정증서인데 임차인에 대한 금원 지급 승낙이 빠짐 | 공증인법 제56조의3제1항 단서 | 작성할 수 없음 |
| 임차건물 인도 공정증서를 인도·반환 6개월 이전에 작성 | 공증인법 제56조의3제1항 단서 | 작성할 수 없음 |
| 한 당사자가 상대방을 대리하거나 한 대리인이 양쪽을 대리해 촉탁 | 공증인법 제56조의3제2항 | 대리하지 못함 |
| 요건을 갖춰 작성된 인도 공정증서 | 공증인법 제56조의3제3항 | 민사집행법 제56조에도 불구하고 집행권원으로 봄 |
| 인도 공정증서에 집행문 부여 | 공증인법 제56조의3제4항 | 보존 공증인이 관할 지방법원 단독판사의 허가를 받아 부여, 필요하면 당사자 심문 가능 |
| 일정 금액 지급 등에 대한 강제집행 승낙 공정증서 | 민사집행법 제56조제4호 | 집행권원(금액·대체물·유가증권 청구에 한정) |
공증 말고 다른 절차도 있나요?
「민사소송법」 제385조는 화해신청의 방식을 정합니다. 당사자는 민사상 다툼에 관해 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀, 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있습니다(제1항). 당사자는 이 화해를 위해 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없습니다(제2항). 법원은 필요한 경우 대리권이 있는지 조사하려고 당사자 본인이나 법정대리인에게 출석을 명할 수 있습니다(제3항). 화해신청에는 그 성질에 어긋나지 않으면 소에 관한 규정을 준용합니다(제4항). 이 절차는 「공증인법」 제56조의3의 공정증서와는 별개의 제도입니다.
실제로 얼마나 이용되고, 법원은 어떻게 판단하나요?
공표 자료 없음. 이 글의 근거 자료에는 임차건물 인도 공정증서의 작성 건수나 집행문 부여 허가 비율에 관한 공식 통계가 없습니다. 이 조문을 직접 다룬 판례도 근거 자료에 없습니다. 이 주제는 형벌을 정한 조문이 아니어서 법정형이나 양형기준도 해당하지 않습니다. 확인되는 것은 조문이 정한 작성 요건(제1항), 대리 제한(제2항), 집행권원 간주(제3항), 단독판사 허가를 거친 집행문 부여(제4항)뿐입니다.
조문 연혁은 어떻게 되나요?
「공증인법」 제56조의3은 4개 항으로 되어 있고 호는 없으며, 2013년 5월 28일 신설됐습니다(법률 제11823호, 공포 2013. 5. 28.). 현행본 표기는 법률 제21490호(2026. 3. 24. 타법개정, 시행 2026. 10. 2.)입니다. 이 개정 부칙 제9조제7항이 「공증인법」에서 고친 부분은 “지방검찰청(검사장)“을 “지방공소청(장)“으로 바꾼 것이고, 그 목록에 제56조의3은 없습니다. 「대통령령으로 정하는 동산」이 구체적으로 무엇인지는 이 글의 근거 자료 범위 밖입니다.
관련 법령
제56조의3(건물ㆍ토지ㆍ특정동산의 인도 등에 관한 법률행위의 공증 등) ① 공증인은 건물이나 토지 또는 대통령령으로 정하는 동산의 인도 또는 반환을 목적으로 하는 청구에 대하여 강제집행을 승낙하는 취지를 기재한 공정증서를 작성할 수 있다. 다만, 임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서는 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우로서 그 증서에 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함되어 있는 경우에만 작성할 수 있다.
제56조(그 밖의 집행권원) 강제집행은 다음 가운데 어느 하나에 기초하여서도 실시할 수 있다. 1. 항고로만 불복할 수 있는 재판
제385조(화해신청의 방식) ①민사상 다툼에 관하여 당사자는 청구의 취지ㆍ원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다.
자주 묻는 질문
세입자 퇴거 공증할 때 보증금 반환 내용을 빼고 해도 되나요?
임차건물 인도 공정증서라면 뺄 수 없습니다. 「공증인법」 제56조의3제1항 단서는 임차인에 대한 금원 지급에 대해서도 강제집행을 승낙하는 합의내용이 포함된 경우에만 작성할 수 있다고 정합니다. 세입자가 집을 넘겨주겠다는 승낙만 담긴 증서는 이 요건을 채우지 못합니다.
임대차 계약할 때 퇴거 공증을 미리 해 둘 수 있나요?
「공증인법」 제56조의3제1항 단서는 임차건물을 인도하거나 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우로 시기를 한정합니다. 기준은 계약일이나 종료일이 아니라 인도·반환 시점입니다. 계약할 때 함께 작성하는 증서가 이 6개월 요건을 채우는지는 인도 시점을 기준으로 따져야 합니다.
퇴거 공정증서가 있으면 판결 없이 강제집행되나요?
요건을 갖춘 공정증서는 「공증인법」 제56조의3제3항에 따라 집행권원으로 봅니다. 다만 집행문은 그 증서를 보존하는 공증인이 관할 지방법원 단독판사의 허가를 받아 부여합니다(제4항). 단독판사는 필요하면 당사자 본인이나 대리인을 심문할 수 있으므로, 공정증서를 받은 뒤에도 허가 절차를 거쳐야 합니다.
