세입자 퇴거 공증에 보증금 돌려줄 내용도 꼭 같이 넣어야 하나요?
요약 및 결론: 임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서는 공증인법 제56조의3제1항 단서에 따라 임대인이 임차인에게 지급할 금원에 대해서도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함되어 있는 경우에만 작성할 수 있다. 보증금 반환 조항이 빠진 채 인도·퇴거 승낙만 담은 증서는 이 단서가 정한 세 요건 중 하나를 충족하지 못해 단서가 정하는 공정증서로 작성될 수 없다. 따라서 "보증금 조항을 넣을지 말지 선택할 수 있는 문제"가 아니라, 넣지 않으면 공정증서로 성립하지 않는 구조다.
임대차 계약이 끝나가는 시점에 임대인과 임차인이 퇴거 일정을 공증으로 못 박으려는 경우가 늘고 있다. 이때 임차인 쪽 보증금 반환 조항을 빼고 인도 승낙 부분만 공정증서로 작성하려는 시도가 종종 나오는데, 공증인법은 이런 '편면적 공정증서'를 임차건물에 한해 명시적으로 막아두고 있다. 임대인·임차인 어느 쪽이 작성을 주도하든 법 조문 구조 자체를 모르면 공정증서가 무효가 아니라 아예 작성이 거절되는 상황을 맞을 수 있다.
본문
임차건물 인도 공정증서, 보증금 조항 없이 써도 되나
안 된다. 공증인법 제56조의3제1항 본문은 건물·토지·대통령령으로 정하는 동산의 인도 또는 반환을 목적으로 하는 청구에 대해 공증인이 강제집행 승낙 취지의 공정증서를 작성할 수 있다고 정하는데, 단서는 그중 “임차건물”의 인도·반환에 관한 공정증서에 별도 조건을 건다. 단서는 임차인에 대한 금원 지급에도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함된 경우에만 작성할 수 있다고 못 박고 있어, 보증금 등 금원 지급 조항이 빠진 임차건물 인도 공정증서는 단서가 정한 작성 요건 자체를 충족하지 못한다.
공증인법 제56조의3 단서, 세 가지 요건은 무엇인가
단서는 다음 세 가지를 모두 갖춘 경우에만 임차건물 인도·반환 공정증서 작성을 허용한다. 첫째, 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계 종료를 원인으로 할 것. 둘째, 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성될 것. 셋째, 그 증서에 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함되어 있을 것. 이 세 요건은 선택적으로 하나만 갖추면 되는 게 아니라 전부 충족해야 하는 누적 요건이다.
6개월 기한은 언제부터 세나
기산점은 계약 체결일도, 임대차 종료일도 아니라 “인도 또는 반환하기 전”이다. 즉 실제로 임차건물을 비워주기로 한 시점을 기준으로 역산해 6개월 이내에 공정증서가 작성되어야 단서 요건을 충족한다. 계약서상 종료일을 기준으로 6개월을 계산하면 안 되고, 실제 인도·반환 예정일과의 간격으로 따져야 한다.
보증금 조항이 빠지면 공정증서는 어떤 효력을 갖나
보증금 등 금원 지급 승낙 내용이 빠진 임차건물 인도 공정증서는 단서 요건 미충족으로 애초에 작성 대상이 아니다. 단서 요건을 충족하지 못하면 공증인법 제56조의3제1항 단서가 정하는 공정증서로 작성할 수 없다. 반대로 세 요건을 모두 갖춘 공정증서는 공증인법 제56조의3제3항에 따라 민사집행법 제56조에도 불구하고 강제집행의 집행권원으로 본다. 민사집행법 제56조제4호가 정한 공정증서는 금전 지급이나 대체물·유가증권의 일정 수량 급여를 목적으로 하는 청구에 한정되므로, 건물 인도를 목적으로 하는 공정증서의 집행권원 지위는 민사집행법 제56조제4호가 아니라 공증인법 제56조의3제3항이 별도로 부여하는 것이다.
집행문은 어떻게 받나
공증인법 제56조의3제4항에 따라 집행문은 그 증서를 보존하는 공증인이 자신의 사무소가 있는 곳을 관할하는 지방법원 단독판사의 허가를 받아 부여한다. 이 과정에서 단독판사는 허가 여부를 결정하기 위해 필요하면 당사자 본인이나 그 대리인을 심문할 수 있다. 즉 요건을 갖춘 공정증서라도 공증인이 임의로 집행문을 내주는 게 아니라 관할 지방법원 단독판사의 허가 절차를 거쳐야 집행문이 나온다.
공정증서 촉탁 과정에서 주의할 점
공증인법 제56조의3제2항은 공정증서 작성을 촉탁할 때 어느 한 당사자가 다른 당사자를 대리하거나, 한 명의 대리인이 당사자 쌍방을 대리하는 것을 금지한다. 임대인이 임차인 몫까지 대리해 단독으로 촉탁하는 방식은 이 조항에 저촉된다.
행위별 분해
| 상황 | 적용 조문 | 법적 효과 |
|---|---|---|
| 건물·토지·대통령령으로 정하는 동산의 인도·반환 공정증서 작성 (임차건물 제외) | 공증인법 제56조의3제1항 본문 | 강제집행 승낙 취지의 공정증서 작성 가능 |
| 임차건물 인도·반환 공정증서, 세 요건 모두 충족 | 공증인법 제56조의3제1항 단서 | 작성 가능, 집행권원으로 봄(제3항) |
| 임차건물 인도 공정증서인데 보증금 등 금원 지급 승낙 내용 누락 | 공증인법 제56조의3제1항 단서 | 단서 요건 미충족, 작성 불가 |
| 공정증서 촉탁 시 한쪽이 상대를 대리하거나 한 대리인이 쌍방 대리 | 공증인법 제56조의3제2항 | 금지 |
| 집행권원으로 보는 증서에 대한 집행문 부여 | 공증인법 제56조의3제4항 | 공증인 사무소 소재지 관할 지방법원 단독판사의 허가 필요 |
실제 운용 수치가 있나
이 조문의 적용 건수, 단서 요건 미충족으로 작성이 거절된 사례 수, 집행문 부여 허가·불허가 비율 등에 대한 공표 통계는 이 자료에서 확인되지 않는다. 공표 자료 없음.
관련 법령
제56조의3(건물ㆍ토지ㆍ특정동산의 인도 등에 관한 법률행위의 공증 등) ① 공증인은 건물이나 토지 또는 대통령령으로 정하는 동산의 인도 또는 반환을 목적으로 하는 청구에 대하여 강제집행을 승낙하는 취지를 기재한 공정증서를 작성할 수 있다. 다만, 임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서는 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우로서 그 증서에 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함되어 있는 경우에만 작성할 수 있다.
제56조(그 밖의 집행권원) 강제집행은 다음 가운데 어느 하나에 기초하여서도 실시할 수 있다. 1. 항고로만 불복할 수 있는 재판
제385조(화해신청의 방식) ①민사상 다툼에 관하여 당사자는 청구의 취지ㆍ원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다.
자주 묻는 질문
임대인이 보증금은 나중에 알아서 돌려준다고 말로만 약속하고 공정증서엔 인도 조항만 넣었는데 문제없나요?
문제가 있다. 공증인법 제56조의3제1항 단서는 임차건물 인도·반환 공정증서에 임차인에 대한 금원 지급 강제집행 승낙 취지가 포함된 경우에만 작성할 수 있다고 정하므로, 구두 약속만으로는 단서 요건을 채울 수 없고 공정증서 자체에 그 내용이 들어가야 한다.
인도 예정일보다 6개월 더 전에 공정증서를 쓰면 어떻게 되나요?
공증인법 제56조의3제1항 단서는 "인도 또는 반환하기 전 6개월 이내"에 작성되는 경우를 요건으로 정하므로, 6개월을 넘겨 작성된 공정증서는 이 기간 요건을 충족하지 못한다. 기산점은 계약 체결일이 아니라 실제 인도·반환 시점이다.
보증금 조항 있는 공정증서면 세입자가 안 나가도 바로 강제집행 되나요?
요건을 갖춘 공정증서는 공증인법 제56조의3제3항에 따라 집행권원으로 보지만, 집행문은 같은 조 제4항에 따라 공증인 사무소 소재지를 관할하는 지방법원 단독판사의 허가를 받아야 부여된다. 허가 절차에서 단독판사가 당사자를 심문할 수도 있어 공정증서 작성만으로 집행 단계까지 자동으로 넘어가는 것은 아니다.
